کانون سردفتران و دفتریاران

يكشنبه, 01 بهمن 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

وضعیت حقوقی معاملات اشخاص ممنوع‌المعامله و اموال بازداشتی در تنظیم قراردادهای عادی

وضعیت حقوقی معاملات اشخاص ممنوع‌المعامله و اموال بازداشتی در تنظیم قراردادهای عادی
محمد عظیمیان1
 
در روابط اقتصادی اشخاص، «مال» جایگاه ویژه‌ای دارد. معنی تحت‌اللفظی آن «هرچیز قابل داد‌و‌ستد با پول» با معنی لغوی‌اش «میل و تمایل داشتن» تشابهات زیادی دارد و به‌دلیل اشتراک متعارف انسان‌ها در تحصیل آن، توسل به وسایل تثبیت مالکیت نیز از اهمیت خاصی برخوردار است.
اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی تمایل به حفظ مالکیت خویش بر اموال تحصیل‌شده، دارند. دولت نیز به‌منظور جلوگیری از مراجعات مکرر افراد به مراجع قضایی با دفاع از مالکیت قانونی اشخاص، شهروندان را به تحصیل دلیل، ترغیب می‌کند تا در زمان مقتضی در دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
دلایل اثبات دعوی وفق ماده 1258 ق.م. به «اقرار»، «اسناد کتبی»، «شهادت»، «امارات» و «قسم» منحصر است که از بین دلایل پنج‌گانه مذکور، بدون تردید، «اسناد کتبی» موقعیت ممتازی دارند، هرچند «اقرار» را سیدالبینّات لقب داده‌اند. 2
شالوده و اساس مراودات تجاری اشخاص را سند تشکیل می‌دهد اعم از این‌که معامله راجع به اشخاص بازرگان باشد یا غیر آن. برای گروه نخست به‌دلیل برخورداری از دفاتر متعدد و ثبت و ضبط معاملات خود در آن و هم‌چنین توان مالی نسبتاً مناسب شاید امکان اثبات وقوع معاملات سهل‌تر و در صورت کشف فساد احتمالی، جبران آن راحت‌تر باشد ولی برای کسی که حاصل یک عمر تلاش خود را جهت خرید مالی اعم از منقول یا غیرمنقول پس‌انداز نموده و دلیلی جز قرارداد عادی تنظیمی در بنگاه‌های مشاورین املاک بر اثبات مالکیت خویش ندارد، این تنها دلیل، می‌باید بار اثبات وقوع معامله را به‌دوش کشیده و ادعای مدعی را ثابت نماید. به‌همین دلیل، دارای وجه ممیزه خاصی است که اگر کثرت قراردادهای عادی تنظیمی و شیوع احکام صادره از مراجع ذی‌صلاح قضایی به استناد همین قراردادها را مورد لحاظ قرار دهیم، جایگاه «اسناد کتبی» (قراردادهای تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک و خودرو یکی از مصادیق آن است) را از آنچه هست نیز بیشتر معتبر خواهیم دانست.
حال، با فرض اهمیت خاص اسناد کتبی، رعایت ترتیباتی که قانون‌گذار برای اعتبار چنین اسنادی مقرر نموده الزامی و پرهیز از هرگونه اقدامی که در نتیجه به بی‌اعتباری این‌گونه اسناد می‌انجامد، ضروری است. اما در حالتی که اشخاص متعاملین یا تنظیم‌کنندگان این‌گونه قراردادها، امکان بررسی تمامی جوانب و نهایتاً اجرای دقیق قانون را ندارند و از این رهگذر قراردادهای تنظیمی، از پشتوانه حقوقی و حمایت قانونی برخوردار نیست، تکلیف چیست؟ آیا افراد و مشاورین مربوطه از تنظیم قراردادهای موردنظر محروم گردند؟ آیا امکانات بررسی سوابق متعاملین و اموال در اختیار عموم قرار گیرد؟ یا این‌که متصدیان این‌گونه اعمال علاوه بر جبران زیان وارده به اشخاص به کیفرهای مقرر قانونی نیز محکوم گردند؟ به‌عبارت دیگر، تنظیم قراردادهای عادی بدون بررسی سوابق ممنوعیت اشخاص از معاملات نهی‌شده و هم‌چنین اموال بازداشت‌شده (که مورد بحث این مقاله می‌باشند) چه حکمی دارد؟ متعاملی که با درک اعتبار اسناد کتبی، مبادرت به ابتیاع یک‌دستگاه آپارتمان، یک قطعه زمین، یک‌دستگاه اتومبیل و... در دفتر یکی از مشاورین املاک و خودرو نموده و با پرداخت ثمن معامله، خشنود از عمل حقوقی به ظاهر صحیح، با اثبات ممنوع‌المعامله بودن فروشنده در تاریخ تنظیم قرارداد یا بازداشت بودن مورد‌معامله در همان تاریخ در دادگاه مواجه می‌گردد، چه می‌تواند بکند؟ آیا اجازه تنظیم این‌گونه اسناد قبل از بررسی سوابق، توجیهی دارد؟ آیا اگر متعاملین از خطرات و تبعات تنظیم این‌گونه اسناد مطلع باشند، هرگز درصدد انجام آن برخواهند آمد؟ و... پاسخ به این پرسش‌ها را به‌نحو اختصار در دو مبحث «اشخاص ممنوع‌المعامله» و «اموال توقیف شده» مورد مداقه و بررسی قرار می‌دهیم.
مبحث اول: اشخاص ممنوع‌المعامله
قانون‌گذار در مواردی به منظور رعایت حقوق اشخاص و جلوگیری از ورود احتمالی ضرر به اموال آنان، محدودیت‌هایی در روابط حقوقی‌شان ایجاد می‌کند. برای مثال، معاملات اشخاص صغیر و مجنون را باطل و معاملات اشخاص غیررشید را غیرنافذ می‌داند. چنان‌که در مواد 212 و 213 ق.م. به ترتیب مقرر داشته است: «معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت، باطل است» و «معامله محجورین، نافذ نیست».
حمایت از این سه‌گروه اشخاص، قانون‌گذار را بر آن داشته تا با منظور نمودن شرط اهلیت، فاقدین این وصف را از دخالت در اموال خود ممنوع نموده تا راه سوءاستفاده از کسانی که صلاحیت اجرای حق را ندارند، مسدود گردد. به عبارت دیگر، دلیل عمده ممنوعیت این اشخاص، حمایت از حقوق خود آن‌هاست.
گروه دیگری از اشخاص، در عین بهره‌مندی از اهلیت استیفا (کبیر، عاقل و رشید) بنا به تصمیم مراجع قضایی از دخالت در اموال خود ممنوع می‌گردند. دلیل ممنوعیت این اشخاص، برخلاف گروه نخست، حمایت از حقوق اشخاص ثالث اعم از اشخاص حقوق عمومی و اشخاص حقوق خصوصی است. این گروه، خود به دو دسته قابل تقسیم‌اند:
1 ـ تجار ورشکسته. 2 ـ محکومین دادگاه‌ها.
الف ـ تاجر ورشکسته
مطابق ماده 418 ق.ت. «تاجر ورشکسته از تاریخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود حتی آنچه که ممکن است در مدت ورشکستگی عاید او گردد، ممنوع است. در کلیه اختیارات و حقوق مالی ورشکسته که استفاده از آن مؤثر در تأدیه دیون او باشد، مدیر تصفیه قائم‌مقام قانونی ورشکسته بوده و حق دارد به جای او از اختیارات و حقوق مزبوره استفاده کند».
قانون‌گذار در تسری حکم ممنوعیت مداخله ورشکسته در اموال خود به معاملات بعد از توقف و قبل از صدور حکم ورشکستگی، با دید حمایتی از حقوق طلبکاران، حتی برخی از معاملات واقع شده قبل از صدور حکم ورشکستگی تاجر را صریحاً باطل اعلام نموده است[3] که نشانگر تأکید بر بی‌اعتباری تمامی اقداماتی است که شخص ممنوع از تصرف، مبادرت به انجام آن می‌نماید.[4]
ب ـ محکومین دادگاه‌ها
به صراحت اصل 22 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران؛ «حیثیت، جان، مال، حقوق، مسکن و شغل اشخاص از تعرض مصون است مگر در مواردی‌که قانون تجویز کند». و این اصل مترقی در ماده 2 قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز مورد تأکید قرار گرفته و قانون‌گذار با بیانی دیگر متذکر گردیده؛ «دارایی اشخاص حقیقی و حقوقی محکوم به مشروعیت و از تعرض مصون است مگر در مواردی‌که خلاف آن ثابت شود». عموم مقررات این قانون ناظر به اموال و ثروت اشخاصی است که در حکومت سابق دارای مناصبی بوده یا بدون وابستگی در کسب دارایی آن‌ها موازین شرعی مراعات نگردیده باشد.
با این توصیف، اصولاً دارایی اشخاص مصون از تعرض است مگر در مواردی‌که تحصیل آن از طریق غیرمشروع بوده باشد که در این صورت، به حکم مراجع ذی‌صلاح قضایی، شخص از دخالت در اموال و دارایی خود ممنوع می‌گردد. گستردگی تعریف معاملات غیرمشروع به‌طور کلی از یک‌طرف و وسعت مصادیق اشخاص وابسته به رژیم پهلوی از طرف دیگر، به‌صورتی است که هر نوع معامله اشخاص قبل از بررسی وضعیت ممنوعیت احتمالی آن را در معرض بطلان قرار می‌دهد. به‌عبارت دیگر، تنظیم قراردادهای مربوط به نقل‌و‌انتقال اموال اشخاص، قبل از بررسی وضعیت ممنوع‌المعامله بودن متعاملین، با موازین قانونی سازگاری ندارد و هر یک از طرفین معامله و واسطه انجام آن علاوه بر مسؤولیت مدنی، دارای مسؤولیت کیفری مقرر در ماده 14 قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران می‌باشند.[5] و [6]
حال در فرضی که معاملات شخص ممنوع‌المعامله محکوم به بطلان و حتی متعاملین آگاه به عنوان مباشر جرم کلاهبرداری و تبعاً مشاور املاک و خودرو به‌لحاظ تسهیل نمودن وقوع آن به‌عنوان معاون جرم، قابل تعقیب می‌باشند، می‌توان دیدگان خود را بر این واقعیت بست و به امید آن‌که متعاملین از اشخاص ممنوع‌المعامله نباشند، تنظیم قرارداد نمود؟ آیا در صورت تبیین آثار ناشی از معاملات شخص ممنوع‌المعامله، هیچ انسان عاقلی بدون تحقیق از سوابق شخص، مبادرت به ابتیاع مالی خواهد نمود؟ یا بدون احراز فقد ممنوعیت، هیچ دلالی وظیفه تنظیم قرارداد فروش مالی را متقبل خواهد گردید؟
متأسفانه در حال حاضر مشاورین املاک و خودرو به‌لحاظ عدم دسترسی به سوابق اشخاص بدون رعایت موازین موصوف، مبادرت به تنظیم مبایعه‌نامه‌هایی بعضاً با ارزش ده‌ها میلیارد ریال می‌نمایند که در صورت اثبات ممنوعیت هر یک از فروشندگان، دستگاه قضایی کشور و خریداران را با مشکلات عدیده مواجه خواهند نمود. بنابراین تأکید می‌گردد قبل از حصول اطمینان از ممنوع‌المعامله نبودن اشخاص از تنظیم قراردادهای عادی انتقال اموال پرهیز گردد.
مبحث دوم: اموال توقیف‌شده
در جریان دادرسی، مدعی می‌تواند به منظور سهولت استیفای حقوق خود از اموال مدعیû‌علیه درخواست تأمین یا در مقام اجرای حکم درخواست توقیف اموال محکومٌ‌علیه را بنماید.[7]
در صورت نخست، دادگاه با صدور قرار تأمین خواسته و در صورت اخیر با دستور توقیف، هرگونه نقل‌و‌انتقال مال توقیف‌شده را منع و تا وصول حقوق محکومٌ‌له مالک را از دخالت در اموال توقیف‌شده، محروم می‌نماید. این محرومیت، اشتراکات فراوانی با محرومیت شخص ممنوع‌المعامله (که در مبحث قبلی مورد بررسی قرار گرفت) دارد. چرا که در هر دو موضوع، معامله انجام یافته به‌عنوان معامله صحیح مورد تأیید قانون‌گذار نمی‌باشد.
دلیل اصلی بی‌اعتباری هر دو گروه معاملات، فقدان اهلیت تصرف در شخص مالک می‌باشد که بدین‌نحو مورد تأکید ماده 345 ق.م. قرار گرفته است؛ «هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند».
بدین‌ترتیب، در فرضی که مالی از خوانده توقیف شده و طبیعتاً اهلیت مالک در تصرفات مقرر قانونی محدود گردیده است، تنظیم قرارداد راجع به نقل‌و‌انتقال آن، نمی‌تواند منشأ اثر حقوقی قرار گیرد. چنان‌که قانون‌گذار در مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی مقرر نموده است؛ «هرگونه نقل‌و‌انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف‌شده؛ باطل و بلااثر است». و «هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف‌شده بعد از توقیف به ضرر محکومٌ‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود مگر این‌که محکومٌ‌له کتباً رضایت دهد».[8]
بازداشت اموال اعم از منقول و غیرمنقول به مرجع ذی‌صلاح (نیروی انتظامی در‌خصوص وسایل‌نقلیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در‌خصوص املاک) ابلاغ و معمولاً در اسناد و مدارک مالک اخبار نمی‌گردد، در چنین‌حالتی چگونه می‌توان از تعدی مدعی مالکیت به حقوق سایر اشخاص جلوگیری و از حقوق خریدار ناآگاه به بازداشت بودن مال حمایت کرد؟ آیا تجویز تنظیم قراردادهای مربوط به انتقال اموال بدون بررسی وضعیت بازداشت آن، اجازه دخالت در اموال توقیف‌شده و در نتیجه مواجهه خریداران با معاملات بی‌اثر و سرگردانی آن‌ها در مراجع قضایی نیست؟ کدام منطق اجازه این هرج و مرج در معاملات عادی اشخاص را داده است؟ بدون تردید، نه متعامل قصد خرید مال توقیف‌شده را داشته و نه واسطه در تنظیم قرارداد چنین هدفی را تعقیب نموده است. چرا که در غیر‌این‌صورت، معامله مربوطه از جهت تعلق مورد‌معامله به غیرفاسد و بدون رضایت محکومٌ‌له باطل می‌باشد. اما به‌هرحال، به‌لحاظ عدم امکان بررسی این وضعیت در دفاتر مشاورین املاک و خودرو، امکان تنظیم چنین قراردادهایی به‌مراتب زیاد است که جا دارد جهت رفع آن چاره‌ای اندیشیده شود.
کلام آخر این‌که؛ در تنظیم قراردادهای عادی، وضعیت «اشخاص ممنوع‌المعامله» و «املاک بازداشت‌شده» مورد بررسی قرار نمی‌گیرد. در حالی‌که اثبات هر یک از این دو موضوع، در معاملات اشخاص، برای بطلان عقد، کافی است.

[1] . سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 648 تهران، عضو کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران و عضو هیئت تحریریه ماهنامه «کانون»
[2] . دلیل عبارت از امری است که اصحاب دعوی برای اثبات یا دفاع از دعوی به آن استناد می‌نمایند (ماده 194 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب).
[3] . ماده 423 ق.ت.: هرگاه تاجر بعد از توقف معاملات ذیل را بنماید باطل و بلااثر خواهد بود: 1 ـ هر صلح محاباتی یا هبه و به‌طور کلی هر نقل‌و‌انتقال بلاعوض اعم از این‌که راجع به منقول یا غیرمنقول باشد. 2‌ـ تأدیه هر قرض اعم از حال یا مؤجل به هر وسیله که به عمل آمده باشد. 3 ـ هر معامله‌ای که مالی از اموال منقول یا غیرمنقول تاجر را مقید نماید.
[4] . قانون‌گذار در جهت حمایت از حقوق طلبکاران به موجب ماده 418 ق.ت.، تاجر ورشکسته را از تاریخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود ممنوع نموده است که این ممنوعیت به موجب مقررات قانون تجارت به زمان توقف تاجر و قبل از صدور حکم ورشکستگی نیز تسری داده شده است. ممنوعیت تاجر از هر معامله‌ای و سلب اختیار از وی نسبت به اموال و حقوق مالی خود از زمان توقف، به منظور تأمین مطالبات بستانکاران بوده و از هر اقدامی که ممکن است موجب تغییر در دارایی تاجر و کاهش اموال و سرمایه وی گردد، جلوگیری شود و نظر به این‌که انعقاد عقد مضاربه قانوناً تکالیف مالی به عهده مضارب مستقر خواهد نمود و به موجب ماده 556 ق.م.، مشارٌالیه در صورت تعدی و تفریط مسؤول و ضامن پرداخت خسارت به مالک سرمایه خواهد بود که نهایتاً این اقدام ممکن است به حقوق بستانکاران لطمه زده و به ضرر آنان تمام شود. لذا به‌نظر می‌رسد در هر اقدام مالی که مؤثر در حقوق و مطالبات بستانکاران باشد، تاجر ورشکسته ممنوع از مداخله است و ضابطه کلی در این خصوص تأثیر یا عدم تأثیر این اقدامات در وضعیت مالی تاجر ورشکسته است. بنابراین با توجه به مراتب فوق‌الاشعار اقدام تاجر ورشکسته در انعقاد عقد مضاربه، بعد از تاریخ توقف، می‌تواند مشمول بند 3 ماده 423 ق.ت. بوده که قانوناً باطل و بلااثر است و به‌علاوه به موجب ماده 557 همین قانون کلیه قراردادهایی که تاجر پس از توقف منعقد می‌نماید محکوم به بطلان است. (نظریه مشورتی شماره 2910/7 مورخ 1/5/1382 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه‌قضائیه)
[5] . هرگونه نقل‌و‌انتقال اموال موضوع اصل 49 قانون اساسی به‌منظور فرار از مقررات این قانون پس از اثبات، باطل و بلااثر است. انتقال‌گیرنده در صورت مطلع بودن و انتقال‌دهنده به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهند شد.
[6] . در مقاطع مختلف بخشنامه‌های متعددی نیز در خصوص مصادیق اشخاص ممنوع‌المعامله و تأکید بر خودداری از تنظیم اسناد مربوط به نامبردگان از طرف مراجع ذی‌صلاح صادر گردیده که بخشنامه شماره 8678/10 مورخ 30/11/1357 وزارت دادگستری قابل توجه است:
«تنظیم سند راجع به معاملات و نقل‌و‌انتقالات، صلح‌نامه، هبه‌نامه، اقرارنامه، وکالتنامه و هرگونه سند دیگر در مورد اموال منقول و غیرمنقول و امتیازات و سهم‌الارث و سایر دارایی نخست وزیران، وزرا، معاونین نخست‌وزیر، معاونین وزرا، امراء ارتش و شهربانی و ژاندارمری، رؤسای سازمان‌ها و مؤسسات دولتی و مدیران شرکت‌ها و بانک‌های دولتی، شهرداری و معاونین شهرداری پایتخت، شهرداران شهرستان‌های درجه یک، استانداران و فرمانداران کل، سفرا، رؤسا و نمایندگان مجلسین و شورای ملی که از اول سال 1342 به بعد در سمت‌های یاد شده شاغل بوده‌اند، اکیداً خودداری نمایند».
[7] . اداره امور اقتصادی و دارایی نیز وفق ماده 211 قانون مالیات‌های مستقیم یکی دیگر از مراجع ذی‌صلاح در توقیف اموال بدهکاران مالیاتی است.
[8] . در ماده 264 قانون آیین‌دادرسی‌مدنی سابق چنین آمده بود:
«هرگونه نقل‌و‌انتقال نسبت به عین اعم از منقول و یا غیرمنقول و منافع (در‌صورتی که منافع توقیف شده باشد) ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال مزبور مادام که توقیف باقی است داده نخواهد شد مگر در‌صورت اجازه کسی که آن مال یا منافع برای حفظ حق او توقیف شده است».