کانون سردفتران و دفتریاران

دوشنبه, 03 ارديبهشت 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

دلالی معاملات ملکی

دلالی معاملات ملکی
صابر ناظمی1
 
مقدمه
توسعه اقتصادی و بازرگانی موجب گردیده که در بسیاری از موارد معاملات فی‌ما‌بین اشخاص حقیقی و یا حقوقی و یا حتی قراردادهای دولت‌ها با یکدیگر از طریق اشخاص حقیقی و حقوقی دیگری به‌عنوان واسطه و دلال صورت پذیرد و این واسطه‌گری در قانون تجارت ایران مصوب 1311 به‌عنوان یکی از مصادیق بارز و صریح معاملات تجاری تعریف و توصیف و تحت احد از عناوین سه‌گانه (دلالی، حق‌العمل‌کاری و عاملی) مورد‌نظر قانون‌گذار واقع گردیده است. (ماده یک ق.ت.) هریک از عناوین اشاره‌شده دارای تعریف و احکام خاصی است و اگرچه در هر سه مورد مذکور عملیاتی که انجام می‌شود برای شخص دلال، حق‌العمل‌کار و یا عامل نبوده و از این حیث دارای وجه مشترک هستند اما تفاوت‌های بارزی نیز با یکدیگر دارند لیکن هدف از این نوشتار، پرداختن به دلالی است. معامله تجارتی که قانون‌گذار بنا به اهمیت خاص آن، تقریباً هفت سال پس از تصویب قانون تجارت به وضع قانون خاص راجع به دلالان در تاریخ 8/12/1317 دست زده است، قانونی که به‌رغم عدم نسخ صریح و یا ضمنی آن پس از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی و استناد جسته و گریخته به آن در محافل علمی و دانشگاهی و گاه دستگاه‌های اجرایی به جرأت می‌توان گفت مظلوم و مهجور افتاده است و بنا داریم با پرداختن به قانون موصوف و دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های متعاقب آن و تجدید مباحث راجع به جزئیات احکام دلالی مخصوصاً دلالی معاملات ملکی، غبار از روی این قانون بزداییم.
اول: کلیات
یک: تعاریف
تعریف دلال ـ «دلال کسی است که با دریافت حق معینی واسطه بین خریدار و فروشنده می‌شود».2
در ماده 335 ق.ت. در تعریف دلال آمده است:
«دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا کند ...».
در قانون راجع به دلالان مصوب 8/12/1317 تعریفی از دلال به‌دست نداده و در آن فقط شرایط تصدی به هر نوع از اقسام دلالی تشریح گردیده است.
«بنابراین دلال فقط واسطه است و حدود عملیات او محدود به معرفی کردن طرفین معامله به یکدیگر است و ضامن اجرای معامله نیست و عنوان دلال به کسانی تعلق می‌گیرد که واسطه عملیات تجارتی و معاملات بین تجار می‌باشند ولی اگر دلال، معامله‌ای برای اشخاص غیر‌تاجر انجام دهد با وجود آن‌که معامله مزبور از لحاظ طرفین معامله تجارتی محسوب نخواهد شد عمل دلالی تجارتی محسوب می‌گردد.»3
نکته قابل تأمل در تعریف ارائه‌شده از مؤلف دانشمند دکتر ستوده تهرانی آن است که ایشان به‌رغم آن‌که به عنصر واسطه‌گری و معرفی نمودن اطراف معامله تأکید می‌کند اما در پی تعریف به‌دست‌آمده آورده است؛ « ... پس اگر دلال معامله‌ای برای اشخاص غیر‌تاجر انجام دهد ... » که استعمال لفظ معامله با تعریف پیشین نویسنده در تغایر است و به نظر می‌رسد ناشی از سهو در بیان باشد؟!
دو: اقسام دلالی
طبق ماده 336 ق.ت.: «دلال می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی نموده و شخصاً نیز تجارت کند» و در ماده 7 قانون راجع به دلالان در بیان حق صدور پروانه دلالی با تأیید عدم هرگونه محدودیت در دلالی در سه قسم آن‌ها را دسته‌بندی کرده است؛ 1 ـ دلالی معاملات ملکی. 2 ـ دلالی معاملات تجارتی. 3 ـ دلالی معاملات خواربار و سایر امور شهری. بنابراین ملاحظه می‌شود که قانون‌گذار بدون تحدید موضوع دلالی به تعریف و بیان احکام آن بسنده کرده است.
سه: شرایط اشتغال به دلالی و مرجع صالح آن
الف ـ شرایط اشتغال:
قانون تجارت راجع به شرایط اشتغال به دلالی ساکت است لیکن در قانون راجع به دلالان تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است (ماده یک) و در ماده 2 همان قانون شرایط عمومی اشتغال به دلالی را بیان نموده است.
«پروانه دلالی با رعایت احتیاجات محلی فقط به اشخاصی داده می‌شود که دارای شرایط زیر باشند؛ 1 ـ داشتن 25 سال تمام و انجام خدمت وظیفه یا داشتن گواهینامه معافیت یا آماده به خدمت. 2 ـ تابعیت ایران. 3 ـ داشتن گواهینامه سال ششم ابتدایی و یا دادن امتحانی برابر آن. 4 ـ داشتن اطلاعات فنی مناسب با اموری که عهده‌دار دلالی آن‌ها هستند. 5 ـ عدم شهرت به نادرستی. 6 ـ نداشتن محکومیت به ارتکاب جنایت و ورشکستگی به تقصیر و کلاهبرداری و خیانت در امانت و سرقت به گواهی مقامی که وزارت دادگستری معین می‌کند. 7 ـ دادن وجه‌الضمانه یا ضمانت‌نامه یا وثیقه مطابق ماده‌3.
تبصره: کسانی‌که دو سال قبل از اجرای این قانون به شغل دلالی اشتغال داشته و فاقد شرط سوم این ماده باشند باید در موقع دریافت پروانه متعهد شوند که در ظرف 2 سال گواهینامه امتحانات نهایی آموزش سالمندان را بیاورند و الا پروانه آن‌ها تجدید نخواهد شد. کسانیکه در تاریخ اجرای این قانون ده سال پیشینه دلالی داشته و سن آن‌ها از 45 سال کمتر نباشد از شرط دوم این ماده و این تبصره معاف خواهند بود.» (ماده 2 قانون اخیر‌الذکر)
هم‌چنین میزان وجه‌الضمان، وثیقه، مبلغ ضمانت و مدت و ترتیب تجدید آن با در نظر گرفتن نوع دلالی موکول به تصویب آیین‌نامه هیئت وزیران شده است.
ب ـ مرجع صالح صدور پروانه دلالی
ماده 11 قانون راجع به دلالان مقرر داشته است؛ «هیئت وزیران بر حسب نوع دلالی مقامی را که برای صدور پروانه و سایر وظایف مذکور در این قانون صلاحیت دارد معین خواهند کرد».
هیئت وزیران نیز در تاریخ 21/5/1319 به‌موجب ماده یک تصویب‌نامه راجع به دلالان معاملات ملکی مقام صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی را اداره کل ثبت اسناد و املاک اعلام نموده است که با عنایت به تغییر عنوان اداره کل ثبت اسناد و املاک و تأسیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در شرایط کنونی صدور پروانه دلالی معاملات ملکی در صلاحیت سازمان موصوف قرار دارد.
هم‌چنین نظر به ماده 12 قانون راجع به دلالان و نیز ماده 2 تصویب‌نامه شماره 5851 ـ 23/5/1319 هیئت وزیران، آیین‌نامه خاص دلالان معاملات ملکی به تصویب وزارت دادگستری وقت رسید که در آیین‌نامه اخیر ترتیب اجرای قانون نسبت به کسانیکه به شغل دلالی معاملات ملکی اشتغال دارند ازجمله نحوه درخواست پروانه، مدارک لازم، مدت اعتبار پروانه، حق‌الزحمه صدور پروانه، مرجع رسیدگی به تخلفات دلالان، حق‌الزحمه دلال، نحوه تنظیم قرارداد حق‌الزحمه، مسؤول پرداخت حق‌الزحمه دلال و دیگر مقررات به تفکیک تشریح گردیده است که در بخش آتی به برخی از مقررات مذکور در آیین‌نامه که از اهمیت بیشتری برخوردار است، اشاره می‌شود؛
1 ـ تکلیف دفاتر اسناد رسمی در مورد معاملاتی که به واسطه دلال صورت گرفته است:
طبق تبصره ماده 8 آیین‌نامه فوق‌التوصیف؛ «سردفتران اسناد رسمی مکلف‌اند در‌موقع تنظیم اسناد که معامله به‌وسیله دلال انجام می‌شود مداخله دلال را در معامله با ذکر شماره پروانه دلال در سند قید و ثبت دفتر را به امضای دلال هم برسانند ...».
2 ـ مرجع رسیدگی به تخلفات دلالان:
ماده 8 قانون راجع به دلالان مقرر می‌دارد: «هر دلالی که معلوم شود عمل او معمولاً برخلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب مقامی که به‌موجب ماده 11 این قانون معین می‌شود واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از سه ماه کمتر و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال می‌شود و این مانع نیست که دلال طبق قوانین جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی یا تأدیه خسارات وارده، محکوم گردد».
لذا ملاحظه می‌شود که مقنن در ماده 8 تعیین مرجع رسیدگی به تخلفات دلالان را در صلاحیت هیئت وزیران قرار داده است. اگرچه خود به برخی از تخلفات و مجازات‌های آن‌ها به‌شرح مواد 8 و 9 و 10 نیز اشاره و تصریح نموده است لیکن نکته‌ای که در این خصوص قابل تعمق و تأمل است آن‌که بنا بر ظاهر وزارت دادگستری وقت در ماده 11 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 از بخشی از ماده 8 قانون که تعیین مرجع رسیدگی به تخلفات دلالان را مصرحاً به هیئت وزیران تفویض نموده عدول کرده و خود به این مهم پرداخته است مگر آن‌که بگوییم ممکن است این اختیار از سوی هیئت وزیران به او واگذار شده باشد که اگرچه از این تفویض اختیار مستندی در دست نداریم مع‌الوصف در صورت صحت آن نیز مغایرت یا عدم مغایرت تفویض اختیارات هیئت وزیران، بدون مجوز قانونی به یک یا چند وزیر، خود محل مناقشه و از حیطه شمول این مبحث خارج است.
3 ـ ترکیب کمیسیون رسیدگی به تخلفات دلالان:
وفق ماده 11 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 وزارت دادگستری، گزارش تخلفات دلالان از طریق اداره ثبت هر محل به کمیسیونی مرکب از سه نفر کارمند به تعیین مدیرکل ثبت (رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک فعلی) ارجاع می‌شود، کمیسیون پس از رسیدگی به موضوع تخلف رأی مقتضی صادر خواهد کرد. رأی کمیسیون قطعی است و پس از ابلاغ به دستور مدیرکل ثبت اجرا خواهد شد و نیز مراتب به اداره ثبت محل اعلام خواهد کرد تا موضوع را به‌وسیله آگهی به اطلاع اهالی برسانند.
ماده 13 همان آیین‌نامه: «ترتیب رسیدگی کمیسیون بدوی و طرز ابلاغ برای کمیسیون طبق مقررات آیین دادرسی کارمندان دولت خواهد بود».
4 ـ حق‌الزحمه دلال و مسؤول پرداخت آن:
در ماده 17 آیین‌نامه ضمن تعیین میزان حق‌الزحمه اعلام نموده که حق‌الزحمه دلال بسته به قرارداد او با طرفین معامله است.
و در تبصره همان ماده آمده است: «در‌صورتی‌که طرفین معامله هر دو به دلال مراجعه کرده و قرارداد بسته باشند حق دلالی به میزان مقرر در فوق بالمناصفه به‌عهده طرفین است و در غیر این صورت تمام حق دلالی به‌عهده طرفی است که به دلال مراجعه کرده است».
5 ـ وظایف و تکالیف دلال:
چون به‌موجب ماده 2 قانون تجارت هر قسم عملیات دلالی، معامله تجاری تلقی شده بنابراین دلال تاجر است و علاوه‌بر تکالیف مقرر در قانون تجارت مکلف به رعایت مقررات راجع به قانون دلالان و آیین‌نامه‌ها و تصویب نامه‌های راجع به آن خواهد بود، به همین سبب می‌توان تکالیف دلالان را به‌شرح ذیل بیان نمود؛
1 ـ 5 ـ داشتن دفاتر ذیل (ماده 6 ق.ت.):
1 ـ دفتر روزنامه، 2 ـ دفترکل، 3 ـ دفتر دارایی، 4 ـ دفتر کپیه.
2 ـ 5 ـ ثبت در دفتر ثبت تجارتی:
ماده 16 ق.ت.: «در نقاطی که وزارت عدلیه مقتضی دانسته و دفتر ثبت تجارتی تأسیس کند کلیه اشخاصی که در آن نقاط به شغل تجارتی اشتغال دارند اعم از ایرانی و خارجی به استثنای کسبه جزء باید در مدت مقرر اسم خود را در دفتر ثبت تجارتی به ثبت برسانند و الا ... »
«تا سال 1325 دفتر ثبت تجارتی در ایران وجود نداشت. در فروردین‌ماه 1325 براساس مواد 16، 17 و 18 قانون تجارت وزارت دادگستری آیین‌نامه‌ایی راجع به دفتر ثبت تجارتی تصویب نمود و از آن تاریخ دفتر ثبت تجارتی تشکیل گردید. محل ثبت در تهران، اداره ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی و در شهرستان‌ها ادارات ثبت می‌باشند.»4
ماده 2 آیین‌نامه دفتر ثبت تجارتی: «کلیه بازرگانان و بنگاه‌های بازرگانی و شرکت‌های تجارتی ایران و خارجی که مرکز اصلی آن‌ها یا تجارت‌خانه آن‌ها در ایران بوده و یا این‌که در خارجه باشد ولی در ایران شعبه یا شعبی دارند باید نام خود را طبق مقررات این آیین‌نامه در دفتر مذکور در ماده یک به ثبت برسانند.»
3 ـ 5 ـ دادن تأمین (ماده 3 قانون راجع به دلالان):
«کسی که می‌خواهد تصدی به دلالی نماید، برای جبران خسارتی که ممکن است قانونں از عملیات او متوجه اصحاب معامله شود باید به یکی از طرق ذیل تأمین بدهد؛
1 ـ پرداخت وجه‌الضمان 2 ـ دادن وثیقه غیرمنقول یا سهام 3 ـ ضمانت یکی از تجار معتبر یا بانک» که در ماده موصوف میزان وجه‌الضمان، وثیقه و مبلغ ضمانت و مدت و ترتیب تجدید آن با در نظر گرفتن نوع دلالی در صلاحیت هیئت وزیران و موکول به تصویب آیین‌نامه شده است که میزان تأمینی که دلالان معاملات ملکی باید بدهند در ماده 3 تصویب‌نامه راجع به دلالان معاملات ملکی مصوب هیئت وزیران تشریح شده است.
4 ـ 5 ـ اطلاع کتبی به مراجع ذیصلاح قبل از کناره‌گیری از کار دلالی (ماده 6 قانون راجع به‌دلالان)
5 ـ 5 ـ داشتن دفتری علاوه‌بر دفاتر موضوع ماده 6 قانون تجارت: وفق ماده 15 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 وزارت دادگستری «هر دلال معاملات ملکی علاوه‌بر دفاتری که مطابق قانون تجارت ملزم به داشتن آن‌ها است باید دفتری داشته و در آن هر عمل دلالی را که به او مراجعه می‌شود به ترتیب تاریخ و شماره ثبت و توضیحات ذیل را مطابق اسناد و مدارک مراجعه‌کننده در ستون‌های مربوطه قید کند؛
1 ـ نام و نام‌خانوادگی مراجعه‌کننده شماره شناسنامه و محل صدور آن.
2 ـ نوع معامله.
3 ـ مورد معامله با ذکر مشخصات و شرایط معامله.
4 ـ مدت انجام معامله توسط دلال.
5 ـ میزان حق‌الزحمه دلال که به‌موجب قرارداد علی‌حده تعیین شده.
دلال مکلف است پس از قید مراتب فوق، دفتر را به امضای مراجعه‌کننده برساند و بعد از انجام امری که به او مراجعه شده نتیجه را در ستون مخصوص دفتر با قید تاریخ انجام و تعیین دفتر اسناد رسمی که معامله در آن ثبت شده نوشته و امضا نماید. در‌صورتی هم که انجام امر در مدت مقرر عملی نشده یا به جهات دیگر موقوف مانده باشد باید مراتب را در ستون نامبرده با ذکر تاریخ توضیح داده و امضا نماید.
6 ـ 5 ـ تنظیم قرارداد حق‌الزحمه:
«دلال باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان خود قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضا نموده و پس از امضای مراجعه‌کننده یک نسخه را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه دیگر را به مراجعه‌کننده تسلیم و رسید دریافت نماید» (ماده 16 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 وزارت دادگستری)
دوم: دلالی معاملات ملکی و مقررات
یک ـ عدم حاکمیت قانون نظام صنفی بر دلالی:
ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/1359: «فرد‌صنفی ـ شخص حقیقی یا حقوقی که در یکی از فعالیت‌های صنفی اعم از تولید، تبدیل، خرید و فروش، توزیع و انجام خدمات بدنی یا فکری سرمایه‌گذاری نموده و به‌عنوان پیشه‌ور و صاحب حرفه و مشاغل آزاد خواه شخصاً یا با مباشرت دیگران محل کسبی دایر و یا وسیله کسبی فراهم کند و تمام یا قسمتی از کالا و یا محصول و یا خدمات را مستقیماً به مصرف‌کننده عرضه نماید، فرد‌صنفی شناخته می‌شود».
تبصره: «صنوفی که دارای قانون و مقررات خاصی هستند از قبیل پزشکان، وکلای دادگستری، روزنامه‌نگاران، صاحبان دفاتر اسناد رسمی از شمول این قانون مستثنی می‌باشند».
در قانون نظام صنفی مصوب 24/12/1382 مجلس شورای اسلامی نیز ماده 2 قانون سابق با اندک تغییرات عبارتی تجدید و در تبصره نیز با حذف مصادیق تمثیلی به‌صورت کلی آمده است: «صنوفی که قانون خاص دارند از شمول این قانون مستثنی هستند». بنابراین، همان‌گونه که در مقدمه این نوشته اشاره شد قانون‌گذار در سال 1317 و با تصویب قانون خاصی راجع به دلالان، مقررات راجع به دلالی را تابع قانون مذکور دانسته و به حکم صریح تبصره یک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 1359 و نیز تبصره ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 24/12/1382 صنف دلالی از شمول قانون نظام صنفی خارج و تابع مقررات خاص خود می‌باشد گرچه معلوم نیست به‌رغم صراحت قانونی و خروج قانون اخیر‌الذکر بر دلال و دلالی، چگونه سال‌های متمادی این حرفه براساس مقررات قانون نظام صنفی و آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های آن اداره می‌شده است؟!
دوم ـ بررسی دستورالعمل پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو (مصوب‌16/4/84):
در بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 27/11/1380 کمیسیون برنامه و بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی مقرر گردیده:
«سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تقاضای اشتغال به شغل مشاورین املاک و خودرو را بررسی و نسبت به تطبیق وضع آن‌ها که تا تاریخ تصویب این قانون به شغل مذکور اشتغال دارند طبق مقررات اقدام و در قبال صدور یا تمدید پروانه اشتغال براساس تعرفه‌ای که به تصویب هیئت وزیران می‌رسد مبالغی وصول و به حساب درآمد عمومی (نزد خزانه‌داری کل) واریز نماید». با عنایت به قانون موصوف، نقایص دستورالعمل مورد بحث ذیلاً تشریح می‌گردد؛
اولاً: به‌موجب بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و ماده 11 قانون راجع به دلالان و نیز تصویب‌نامه راجع به دلالان معاملات ملکی (مصوب هیئت وزیران)، صدور پروانه اشتغال دلالان معاملات ملکی و خودرو (مشاورین املاک و خودرو) با سازمان ثبت اسناد و املاک است لیکن در ماده 2 دستورالعمل یادشده صدور پروانه کسب را به اتحادیه و پروانه تخصصی را به سازمان ثبت واگذار نموده است.
ثانیاً: در ماده 8 دستورالعمل تنظیم قرارداد در اوراق مخصوص را به دلال (مشاور) واگذار کرده است لیکن همان‌گونه که در مباحث پیشین گفته شد حدود عملیات دلال و مشاور محدود است به معرفی‌کردن طرفین معامله ولاغیر.
ثالثاًً: در ماده 25 تعیین حق‌الزحمه دلال و مشاور براساس ماده 51 قانون نظام صنفی و در صلاحیت کمیسیون نظارت قرار داده شده است و حال آن‌که وفق ماده 12 قانون راجع به دلالان، حق‌الزحمه و قرارداد راجع به آن به تصویب آیین‌نامه مصوب هیئت وزیران (موضوع ماده 11 آن قانون) موکول شده است.
نتیجه:
نظر به عدم نسخ قانون راجع به دلالان و آیین‌نامه‌ها و تصویب‌نامه‌های متعاقب و به‌ویژه عدم حاکمیت مقررات قانون نظام صنفی به دلال و دلالی به حکم صریح تبصره ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 1382 ضرورت دارد که مسؤولان امر در تصویب مقررات اجرایی به قوانین و مقررات سابق نیز توجه مضاعف نموده تا از تصویب آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مغایر با قوانین خودداری شود.

1. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 786 تهران و عضو هیئت تحریریه ماهنامه «کانون».
2. جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، چ. چهارم، گنج‌دانش، ص. 306.
3. ستوده تهرانی، حسن، حقوق تجارت، ج. اول، چ. اول، نشر دادگستر، ص. 48.
4. همان، ص. 76.