کانون سردفتران و دفتریاران

چهارشنبه, 27 تير 1397

به کجا می‌رویم؟!

به کجا می‌رویم؟!
خسرو عباسی داکانی1
 
مبنای قانونی دلالی
 
اولین قانون مستقل راجع به دلالان در اسفند ماه 1317 خورشیدی به تصویب مجلس (وقت) شورای ملی رسید. در ماده یک، قانون مزبور تصدی هر نوع دلالی را منوط به داشتن پروانه نموده است. در ماده 7 قانون مزبور سه‌نوع دلالی مورد شناسایی قانون‌گذار قرار گرفته است: 1‌ـ دلالی معاملات ملکی 2 ـ دلالی معاملات تجارتی 3 ـ دلالی معاملات خواروبار و سایر امور شهری. در ماده یک آیین‌نامه قانون مزبور مصوب 1319 نیز مقرر شده است که؛ «مرجع صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی اداره کل ثبت اسناد می‌باشند».
در ماده 9 برای تصدی بدون پروانه دلالی مجازات کیفری حبس تأدیبی از شش‌ماه تا دو سال و یا غرامت از یک‌هزار ریال تا پنج‌هزار ریال تعیین شده است. در بند 4 ماده 2 قانون مزبور تنها داشتن اطلاعات فنی مناسب با اموری که عهده‌دار دلالی آن هستند برای دلالان کافی دانسته شده و مدرک تحصیلی خاصی در نظر گرفته نشده است.
در ماده 12 قانون مذکور مقرر شده که طرز تنظیم تقاضانامه دلالی و پروانه دلالی و دفتری که دلال برای ثبت عملیات خود باید نگاهداری نماید و قرارداد حق‌الزحمه دلال که باید بین او و کسی که به او مأموریت داده قبل از انجام مأموریت تنظیم و مبادله شود و میزان حق‌الزحمه دلال که نباید زاید بر میزان تعرفه معین در تعرفه رسمی باشد و سایر مقررات لازم برای اجرای این قانون مطابق آیین‌نامه‌هایی که از طرف (هیئت وزیران) تنظیم می‌شود، خواهد بود.
آیا دلالان تابع قانون نظام صنفی هستند و یا آن‌که تابع قانون تجارت می‌باشند؟
قبل از تصویب قانون راجع به دلالان، نخستین‌بار در قانون تجارت مصوب 13/2/1311 تصدی به هر قسم دلالی، در بند 3 ماده 2 قانون مزبور، به‌عنوان معامله تجاری محسوب و تحت شمول قانون مزبور قرار گرفته است. در بند مرقوم مقرر شده است؛ « ... و هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری (کمیسیون) و یا عاملی و هم‌چنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمه یا تهیه و رساندن ملزومات و غیره معامله تجاری محسوب می‌شود». بنابراین دلالان، تابع قانون تجارت هستند. زیرا در مقررات بعدی نیز در وضعیت آن‌ها تغییری ایجاد نشده است. در نتیجه، اشتغال به دلالی ذاتاً به‌عنوان یک عمل تجاری توسط اشخاص خصوصی بلامانع می‌باشد. همان‌طور که سایر اقسام تجارت نیز نیاز به اخذ هیچ‌گونه مجوزی ندارد.
اما از آنجا که تأسیس بنگاه دلالی به موجب قانون دلالان منوط به اخذ پروانه از مراجع صالح دولتی گردیده است، از نظر نظام تأسیس، تابع نظام اخذ مجوز می‌باشد. به‌عبارت دیگر، به‌منظور تأمین نظارت دولت بر مؤسسات دولتی، دلالان که بخشی از اشخاص حقوق خصوصی به‌شمار می‌آیند در‌خصوص تأسیس و نحوه و چگونگی فعالیت خود تابع حقوق و مقررات عمومی گردیده‌اند. این امر موجب گردیده تا بخش خصوصی در پرداختن به شغل دلالی از محدودیت‌های قانونی تبعیت نموده و آزادی و فراغ بال بخش تجاری را که لازمه فعالیت‌های شغلی اشخاص خصوصی می‌باشد، نداشته باشند.
تعریف دلال
در لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت که در 300 ماده به تصویب کمیسیون مشترک مجلسین سنا و شورای ملی در اسفندماه سال 1347 رسیده و جایگزین مواد 21 تا 94 ق.ت. گردیده، باب ششم به دلالی اختصاص داده شده و به‌عنوان یکی از اقسام شاغلین به تجارت مشمول قانون تجارت در ماده 335 به‌شرح زیر مورد تعریف قرار گرفته است؛ مطابق ماده 335ق.ت.؛ «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.»
اداره حقوقی قوه‌قضائیه در نظریه مشورتی شماره 615/7 مورخ 5/3/1378 چنین نظر داده است که؛ «با توجه به بند 3 ماده 2 قانون تجارت و ماده 335 همان قانون، قانون‌گذار مطلق عملیات دلالی را قطع‌نظر از موضوع معامله، عمل تجاری شناخته است». هم‌چنین در نظریه شماره 1720/7 مورخ 29/5/1368 در‌خصوص قسمت اخیر ماده 335 که دلالی را تابع مقررات وکالت دانسته، چنین نظر داده است؛ «منظور نحوه تحقق و انعقاد قرارداد دلالی و انقضای آن و حدود اختیارات و مسؤولیت دلال می‌باشد... فرق بین دلال و حق‌العمل‌کار در آن‌است که دلال فقط طرفین معامله را به یکدیگر معرفی می‌کند و خود او به‌هیچ وجه دخالتی در معامله ندارد...». به عبارت دیگر، دلالی نوعی نمایندگی تجاری است که تابع قرارداد خاص می‌باشد.
در باب ششم قانون تجارت که به دلالی و وظایف و اختیارات دلال اختصاص داده شده است، همان‌طور که اداره حقوقی قوه‌قضائیه نیز تصریح نموده، وظیفه ذاتی دلال تنها «یافتن طرف معامله برای کسی است که قصد انجام معامله نسبت به مال خود را دارد» و در مورد این‌که آیا دلال موظف است تا نسبت به تنظیم قرارداد مربوط به معامله مذکور نیز اقدام نماید، قانون‌گذار در مقام بیان متعرض آن نشده و چنین وظیفه‌ای را به دلالان محول ننموده است. تنها در مواد 339 و 342 در مورد نگهداری اسناد و ردّ و بدل‌کردن نوشتجات و اسناد مربوط به معامله‌ای که توسط او واقع شده، مقرراتی را وضع نموده است. در ماده 339 ق.ت. مقرر شده است؛ «دلال مسؤول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده است». در ماده 342 همین قانون نیز مقرر شده است؛ «هرگاه معامله توسط دلال واقع و نوشتجات و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین به توسط او ردّ‌و‌بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله را کرده‌اند دلال ضامن اعتبار و صحت امضاهای نوشتجات و اسناد مزبور است».
مقررات مذکور که در تعقیب آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 به تصویب رسیده است باید با ملاحظه و مقایسه و رعایت مواد قانون راجع به دلالان و آیین‌نامه اخیرالذکر بررسی و معنا شوند تا مفهوم صحیح آن‌ها استنباط گردد. در ماده 15 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مقرر شده است که؛ «هر دلال معاملات ملکی علاوه بر دفاتری که مطابق قانون تجارت ملزم به داشتن آن‌ها است باید دفتری داشته و در آن هر عمل دلالی را که به او مراجعه می‌شود به ترتیب تاریخ و شماره ثبت و توضیحات زیر را مطابق اسناد و مدارک مراجعه‌کننده در ستون‌های مربوط قید نماید: 1 ـ نام و نام‌خانوادگی مراجعه‌کننده و شماره‌شناسنامه و محل صدور آن. 2 ـ نوع معامله. 3 ـ مورد معامله با ذکر مشخصات و شرایط معامله. 4 ـ مدت انجام معامله توسط دلال. 5 ـ میزان حق‌الزحمه دلال که به‌موجب قرارداد علی‌الحده تعیین شده. دلال مکلف است پس از قید مراتب فوق دفتر را به امضای مراجعه‌کننده برساند و بعد از انجام امری که به او مراجعه شده نتیجه را در ستون مخصوص دفتر با قید تاریخ انجام و تعیین دفتر اسناد رسمی که معامله در آن ثبت شده نوشته و امضا نماید ...».
در ماده 16 نیز مقرر شده است که؛ «دلال باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان خود قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضا نموده و پس از امضای مراجعه‌کننده یک نسخه را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه دیگر را به مراجعه‌کننده تسلیم و رسید دریافت نماید».
با ملاحظه و بررسی مجموعه مقررات مربوط به تکالیف و اختیارات دلالان معاملات ملکی به‌شرح فوق روشن می‌شود که وظیفه دلالان معاملات ملکی تنها به درج خلاصه‌ای از معامله‌ای که نزد آن‌ها واقع شده، شامل موارد مندرج در ماده 15 آیین‌نامه، در «دفتر فهرست معاملات» محدود می‌شود که در اختیار ایشان قرار داده می‌شود و مسؤولیتی در خصوص تنظیم قرارداد راجع به معامله انجام‌شده ندارند. بلکه موظف‌اند مدارک لازم را از مراجعه‌کنندگان تحویل گرفته و به دفترخانه مورد توافق طرفین تسلیم دارند تا سند مربوط به قرارداد در آنجا به ثبت رسیده و سپس شماره و تاریخ سند تنظیمی را با قید شماره دفترخانه تنظیم‌کننده سند در دفتر مزبور وارد نمایند. دلالان تنها در مورد صحت و اصالت امضاها و مدارک ابرازی از سوی مراجعه‌کنندگان به بنگاه دلالی در حدود ماده 342 ق.ت. و در مورد نگهداری مدارک دریافتی از مشتریان نیز مطابق ماده 339 ق.ت. مسؤولیت دارند.
حق‌الزحمه دلالان
حق‌الزحمه‌ای که به دلالان پرداخت می‌شود بابت یافتن طرف معامله برای متقاضی که به بنگاه مراجعه نموده است، می‌باشد و تنظیم یا عدم تنظیم قرارداد بین طرفین معامله نقش و جایگاهی در پرداخت دستمزد به دلال ندارد، حتی فسخ معامله نیز تأثیری در پرداخت حق‌الزحمه دلال ندارد. این در حالی است که در مقام مقایسه، دستمزد سردفتران تنها بابت تنظیم و ثبت معاملات مراجعین به دفترخانه، به ایشان پرداخت می‌شود و سردفتران در‌خصوص یافتن طرف معامله و تلاش در جهت انجام معامله بین طرفین قرارداد وظیفه‌ای ندارند. به عبارت دیگر، دستمزد دلالان به سبب واسطه‌گری در انجام معامله به ایشان پرداخت می‌شود.
تفکیک وظایف سردفتران و دلالان
به‌نظر می‌رسد با توجه به تبصره ماده 8 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی، قانون‌گذار و هیئت وزیران به این تفکیک وظایف و اختیارات توجه کافی داشته و تفاوت وظایف و اختیارات دفاتر اسناد رسمی و دلالان معاملات ملکی برای ایشان کاملاً روشن بوده است. دفاتر اسناد رسمی بخشی از حاکمیت و قوای عمومی کشوری محسوب می‌شوند و در مقابل، دلالان معاملات ملکی جزئی از بخش خصوصی محسوب می‌شوند و مشمول و تابع قانون تجارت هستند. تصدی دفترخانه برخلاف تصدی بنگاه معاملات ملکی نیاز به دارا بودن مدارک و مدارج تحصیلی عالی و دانشگاهی دارد. و از آنجا که سردفتران، مأمورین رسمی حکومت در امر تنظیم و ثبت اسناد شناخته شده‌اند، وضعیت و جایگاه قانونی آن‌ها با دلالان معاملات ملکی که شخص عادی و افراد غیررسمی هستند و مأموریت ویژه‌ای از سوی حکومت به آن‌ها محول نشده است، تفاوت اساسی دارد. یافتن مشتری برای املاکی که برای فروش آگهی شده‌اند نیاز به تحصیلات آکادمیک و کسب مدارج علمی دانشگاهی و تخصص علمی ندارد. در‌حالی‌که تنظیم اسناد رسمی متقاضیان تنها توسط کارشناسانی میسر است که متخصص در انجام آن بوده و حقوق‌دان باشند. زیرا ظرافت‌های مربوط به احراز مالکیت اشخاص و اهلیت و تابعیت و سمت اشخاص و تشخیص تفاوت‌های اموال با یکدیگر و طرز تنظیم اسناد مختلف و مدارک و استعلامات ضروری و آثار حقوقی هر یک از وضعیت‌ها و وقایع و اعمال حقوقی و تفاوت آن‌ها با یکدیگر و دریافت مدارک و مستندات ضروری برای هر یک از اسناد به‌قدری از پیچیدگی و اهمیت برخوردار است که تشخیص و رعایت و انجام و اجرای هر یک از آن‌ها تنها از عهده حقوق‌دانان ساخته است و سایر افراد از توانایی و شایستگی لازم، با وجود دارا بودن سایر تخصص‌ها و دانش‌ها، برای این کار برخوردار نیستند.
آیا دفترخانه و بنگاه دلالی با یکدیگر تداخل دارند؟
قانون‌گذار در تبصره ماده 8 آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مقرر داشته است که؛ «سردفتران مکلف‌اند در موقع تنظیم اسنادی که معامله به‌وسیله دلال انجام می‌شود مداخله دلال را در معامله با ذکر شماره پروانه دلال در سند قید و ثبت دفتر را به امضای دلال هم برسانند و در صورتی که به این وظیفه عمل ننمایند، مورد تعقیب انتظامی قرار خواهند گرفت». به عبارت دیگر، قانون‌گذار دقیقاً به تفکیک وظایف سردفتران اسناد رسمی و دلالان معاملات ملکی توجه داشته است و در هر مورد که معامله بین اشخاص توسط دلالان معاملات ملکی صورت می‌گیرد یافتن مشتری و انجام توافق بین متعاملین و نزدیک کردن نظرات آن‌ها را به یکدیگر تا آنجا که معامله تحقق پذیرد، برعهده ایشان قرارداده و بلافاصله پس از انجام توافق بر سر معامله، ایشان را موظف نموده تا مدارک دریافتی را در اختیار دفترخانه اسناد رسمی قرار دهند تا نسبت به تنظیم سند راجع به معامله اقدام نمایند. از این به بعد وظیفه دلال معاملات ملکی خاتمه یافته و وظیفه سردفتر اسناد رسمی آغاز می‌شود تا با اخذ استعلامات و مدارک لازم و احراز صحت و اصالت مدارک ابرازی و اهلیت و سمت طرفین و تشخیص عدم بازداشت ملک و یا ممنوع‌المعامله نبودن متعاملین نسبت به تنظیم و ثبت سند راجع به معامله مبادرت ورزند. بنابراین وظیفه تنظیم و ثبت اسناد راجع به معاملاتی که به واسطه دلالان معاملات ملکی واقع می‌شوند، برعهده سردفتران اسناد رسمی است و دلالان ملکی نقش و وظیفه‌ای در این خصوص ندارند.
به عبارت دیگر، دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های دلالی ] ـ کاملاً با توجه به منشأ وجودی و خاستگاه متفاوتی که دارند ـ  [در طول یکدیگر قرار دارند و نه در عرض یکدیگر؛ تا اساساً تداخل و تعارضی متصور باشد. یعنی کار انجام معاملات ابتدا در صورت سپردن کار به دست دلالان توسط ایشان انجام می‌شود و پس از یافتن مشتری و تحقق معامله کار تنظیم و ثبت رسمی سند راجع به معامله در دفترخانه اسناد رسمی صورت می‌گیرد. در نتیجه، در صورت رعایت این ترتیب قانونی، هیچ‌گونه حرکت موازی و دوباره کاری و تداخل و تعارضی بین مؤسسات مذکور متصور نخواهد بود.
در نتیجه می‌توان دریافت آنچه تاکنون توسط دلالان معاملات ملکی در خصوص تنظیم قراردادهای مربوط به معاملات مراجعین صورت گرفته در تعارض با وظایف و اختیارات محوله به آن‌ها بوده و مغایرت آشکاری با وظایف و جایگاه قانونی دلالان معاملات ملکی دارد. این رویه غیرقانونی که از سوی دلالان صورت گرفته، این معارضه را تا بدانجا به پیش‌برده است که در نزد دلالان معاملات ملکی و مراجعین این‌طور القا شده که مبایعه‌نامه تنظیمی در نزد دلالان معاملات ملکی از اهمیت اساسی و ویژه‌ای برخوردار است. به حدّی که هر قدر حجم و اندازه مبایعه‌نامه یا ورقه قرارداد بزرگتر باشد اهمیت و اعتبار آن بیشتر می‌باشد! و مراجع اداری و قضایی اعتبار بیشتری برای آن قائل بوده و مراجعین به بنگاه‌های معاملات ملکی باید حق‌الزحمه بیشتری به دلالان معاملات ملکی بپردازند!
در حالی که همان‌طور که ملاحظه شد، اساساً دلالان معاملات ملکی مطابق مقررات از صلاحیت قانونی لازم برای تنظیم قراردادهای مزبور برخوردار نبوده و حق تنظیم قراردادهای موردنظر را نداشته و ندارند. و همان‌طور که بیان شد، صلاحیت آن‌ها تنها محدود به یافتن مشتری یا طرف انجام معامله برای متقاضیان بوده و پرداخت حق‌الزحمه آن‌ها هم ملازمه با تنظیم قرارداد برای متعاملین نداشته و دستمزد مقرر تنها برای یافتن طرف معامله یا مشتری به‌ایشان می‌بایستی پرداخت شود. اما به‌هرحال، این رویه و غلط رایج تاکنون شایع بوده است.
ریشه اختلاف در کجاست؟
اخیراً اتحادیه دلالان معاملات ملکی پا را از این هم فراتر نهاده و رسماً خود را متولی و مأمور رسمی تنظیم قراردادهای راجع به معاملات مراجعه‌کنندگان به بنگاه‌های معاملات ملکی قلمداد نموده است تا حدی که درصدد برآمده تا خود را جایگزین دفاتر اسناد رسمی در امر مزبور معرفی نماید و خود را رقیب دفاتر اسناد رسمی دانسته است. این امر ناشی از آن است که در طول سال‌های اخیر، برخلاف موازین قانونی معتبر و مسلم که از جمله قواعد اصولی و اساسی در هر نظام حقوقی تلقی می‌شوند از قبیل تحکیم و تثبیت اسناد رسمی و جایگاه قانونی آن در معاملات بین اشخاص حقیقی و حقوقی و ترویج و تشویق اشخاص به تنظیم اسناد خویش در قالب اسناد رسمی که از مظاهر توسعه و پیشرفت هر کشوری محسوب می‌شود و بها ندادن و ترتیب اثر ندادن به اسناد عادی که مشمول ثبت اجباری رسمی هستند، مقرراتی در کشور به تصویب رسیده است که به اسناد عادی بها داده و برای آن‌ها اعتبار قانونی قائل شده و مراجع اداری و قضایی را مکلف نموده است که به اسناد مزبور ترتیب اثر داده و به استناد قراردادهای مذکور اقدامات و تسهیلات اداری و قضایی و قانونی را به انجام برسانند. از جمله قوانین و مقررات مذکور، که برخلاف ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسیده است، می‌توان به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 و قانون زمین شهری مصوب 1365 و قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت اشاره نمود که برخلاف ماده 48 قانون ثبت که اسناد عادی مشمول ثبت اجباری را در هیچ‌یک از ادارات و مراجع قضایی، قابل ترتیب اثر دادن، نمی‌داند، ادارات و مراجع قضایی را مکلف نموده تا به درخواست‌هایی که به استناد قراردادهای عادی ارائه می‌شود، رسیدگی نموده و حتی سند مالکیت صادر نمایند یا به دعواهایی که به استناد قراردادهای مذکور در محاکم دادگستری اقامه می‌شود، رسیدگی نموده و حکم مقتضی صادر نمایند. درحالی که ماده 48 ق.ث. تاکنون نسخ نشده و به قوت و اعتبار خود باقی‌است و‌لیکن به هر دلیل برخلاف مفاد آن، مقررات مذکور به تصویب رسیده و به اجرا درآمده است.
تعارض و دوگانگی در نظام حقوقی کشور
به عبارت دیگر، نظام حقوقی کشور با دوگانگی در تئوری و در اجرا دچار شده است. از یک‌سو با این تمایل آرمانی و بالفعل روبه‌رو هستیم که نظام حقوقی کشور درصدد مدیریت حوزه معاملات و قراردادهای خصوصی اشخاص می‌باشد و چاره‌کار را در عدم اعتبار دادن به اسناد عادی راجع به قراردادها می‌داند تا از بروز دعاوی و اختلافات بین مردم و تحمیل هزینه‌های مربوطه در بعد کلان اقتصادی به بودجه عمومی و اشتغال محاکم دادگستری به دعاوی ناشی از اسناد عادی که مانع از انجام وظایف محوله مهم‌تر به قوه‌قضائیه می‌شود و از بروز عوارض اجتماعی ناشی از درگیری‌ها و اختلافات مربوط به قراردادهای عادی جلوگیری نماید و با تشویق مردم به تنظیم اسناد راجع به قراردادهای خود در قالب اسناد رسمی هم موجب نظم و نسق و آرامش و امنیت حوزه معاملات و اسناد در کشور شوند و هم‌این‌که با احقاق و دریافت حقوق دولتی، دولت را از محرومیت از بخش عمده‌ای از حقوق و درآمدهای خود رهایی دهند.
از سوی دیگر، با این رویکرد روبه‌رو هستیم که دولت به جهت حل مشکلات مستحدثه ناشی از اسناد عادی که گریبان او را گرفته و توقعاتی که مردم از دولت به‌عنوان متولی نظام اداری کشور برای حل مشکلات خویش دارند، دولت را ناگزیر ساخته است که برای حل مشکلات مقطعی بخشی از جامعه روی به تصویب و وضع مقرراتی بیاورد که جنبه موقتی داشته و به‌عنوان احکام ثانویه تا زمانی که مشکلات مزبور حل شده و وضعیت فوق‌العاده مزبور به حالت طبیعی و عادی بازگردد، در کشور به اجرا درآید و سپس با رفع حالت غیرعادی و حل مشکلات ناشی از آن مجدداً مقررات عام اولیه و عادی به اجرا گذارده شود و لیکن متأسفانه برخی با سوءاستفاده از این رویکرد و دیدگاه ناشی از رأفت اسلامی و عدالت منشی دولت به رفتار غیرقانونی خود ادامه داده و مجدداً موقعیت‌ها و وضعیت‌هایی را مشابه اوضاع و احوال غیرعادی و رویه قبلی اسلاف خود ایجاد می‌نمایند و دولت را وادار می‌سازند تا مقررات و احکام ثانویه و موقتی مورد تصویب قبلی را تمدید نماید. این امر موجب می‌شود تا تعارض و دوگانگی در نظام حقوقی کشور در‌خصوص اسناد عادی تداوم یابد. امری که قابل توجیه و قابل قبول نبوده و موجبات سو‌ءاستفاده از فضای متناقض قانونی را فراهم می‌سازد. در نتیجه، به‌نظر می‌رسد برای رفع این مشکل، دولت باید یک‌بار و برای همیشه، کشور را از این تناقض‌ قانونی و حقوقی رها سازد. چاره‌کار در آن است که یا برای اسناد عادی نیز همچون اسناد رسمی اعتبار و نفوذ قانونی قائل شود و یا این‌که مقررات مغایر با ماده 48 ق.ث. را نسخ نموده و اشخاص و متقاضیان را مکلف سازد تا قراردادهای خود را در قالب اسناد رسمی منعقد سازند.
اشتباه تاریخی
یکی از مقرراتی که برخلاف مفاد ماده 48 ق.ث. به تصویب رسیده است؛ «دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی برای مشاورین املاک و خودرو» می‌باشد که در 34 ماده و 4 تبصره در تاریخ 15/4/1384 به تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون محترم قوه‌قضائیه و رئیس سازمان ثبت رسیده و پس از تنفیذ ریاست محترم قوه‌قضائیه در کشور به اجرا درآمده است. این دستورالعمل ظاهراً در اجرای بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده است. در بند ”ت“ مرقوم مقرر شده است: «سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تقاضای اشتغال به شغل مشاورین املاک و خودرو را بررسی و نسبت به تطبیق وضع آن‌ها که تا تاریخ تصویب این قانون به شغل مذکور اشتغال دارند، طبق مقررات اقدام و در قبال صدور یا تمدید پروانه اشتغال، براساس تعرفه‌ای که به‌تصویب هیئت وزیران می‌رسد مبالغی را وصول و به‌حساب درآمد عمومی (نزد خزانه‌داری کل) واریز نمایند.»
همان‌طور که ملاحظه می‌شود در این ماده چند وظیفه برعهده سازمان ثبت قرار داده شده است که عبارتند از؛
1ـ بررسی تقاضای اشتغال اشخاص متقاضی تأسیس بنگاه مشاور املاک طبق مقررات موجود.
2 ـ تطبیق وضعیت مشاورینی که تا زمان تصویب این قانون به شغل مذکور اشتغال دارند طبق مقررات موجود.
3 ـ صدور یا تمدید پروانه اشتغال برای مشاورین املاک.
4 ـ وصول مبالغ مربوط به صدور یا تمدید پروانه براساس تعرفه هیئت وزیران و واریز وجوه به حساب خزانه کشور.
با بررسی وظایف محوله، این نتیجه حاصل می‌شود که در قانون مذکور هیچ نوع وظیفه‌ای به سازمان ثبت و وزارت بازرگانی در‌خصوص تدوین دستورالعمل نحوه صدور پروانه دلالی محول نشده است. زیرا در‌خصوص مورد، قوانین و آیین‌نامه‌های مربوطه از قبل تدوین گردیده و وجود داشته است. اما مشکل جدی در‌خصوص مورد آن بود که این مقررات از سوی سازمان ثبت به اجرا درنیامده بود تا این‌که در این قانون، دولت درصدد برآمد تا از سازمان ثبت بخواهد که به‌طور جدی به انجام وظایف محوله در‌خصوص دلالان معاملات ملکی و خودرو پرداخته و نظم و انسجامی در مؤسسات مذکور ایجاد نموده و به سازماندهی قانونی مؤسسات مذکور تحت نظارت خویش بپردازد. زیرا تا این زمان با وجود آن‌که سازمان ثبت متولی نظارت و ساماندهی مؤسسات مذکور بوده و‌لیکن برخلاف مقررات مذکور، وزارت بازرگانی مؤسسات یاد شده را تحت نظارت و تولیت خویش قرار داده بود تا این‌که دولت به این نتیجه رسید که سازمان ثبت باید در این‌خصوص که عهده‌دار نقش و وظیفه اصلی و عمده بوده، مقررات قانونی را به اجرا بگذارد.
اما متأسفانه در اجرای قانون مذکور، دستورالعمل نحوه صدور پروانه برای مشاورین املاک و خودرو به تصویب رسیده است که مفاد آن با عنوان دستورالعمل مطابقت نداشته و احکام و مقرراتی با اقتباس از مقررات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به تصویب رسیده است که در حیطه و حوزه صلاحیت سازمان ثبت و وزارت بازرگانی قرار نداشته و مقررات مذکور از قبیل مقررات قانونی هستند که تصویب و وضع آن‌ها در حوزه فعالیت و صلاحیت مجلس شورای اسلامی قرار دارد. زیرا در مقررات دستورالعمل اجرایی مذکور، با وجود آن‌که اجرای مفاد بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی نیازمند تهیه و تصویب آیین‌نامه اجرایی نبوده است، نوعی فعالیت موازی و دوباره‌کاری و ایجاد صلاحیت قانونی برای مشاورین املاک در کنار دفاتر اسناد رسمی ملاحظه می‌شود که نیازمند به بررسی و تشخیص ضرورت آن در مجلس شورای اسلامی می‌باشد و این در‌حالی است که این مهم به انجام نرسیده است و سازمان ثبت و وزارت بازرگانی در اقدامی مغایر با مفاد قانون مذکور، دست به تدوین دستورالعمل مزبور زده و با خروج از محدوده صلاحیت ذاتی خود به امر قانون‌گذاری پرداخته‌اند. مؤسسات مذکور با این اقدام خود موجب اصطکاک و تعارض در فعالیت دلالان معاملات ملکی و خودرو با دفاتر اسناد رسمی شده‌اند. امری که در گذشته، در قوانین و مقررات قبلی وجود نداشته و با تفکیک موقعیت و جایگاه هر یک از نهادهای مذکور محدوده و حوزه فعالیت هر یک را به روشنی تدوین و تعیین نموده‌اند. اکنون با تصویب دستورالعمل جدید با این اشکال روبرو شده‌ایم که دو راه‌حل دارد یا این‌که دولت و قوه‌قضائیه بایستی رأساً با اصلاح دستورالعمل مذکور نسبت به حذف مقررات و مواد مغایر با مقررات قانون تجارت و قانون راجع به دلالان و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی اقدام نموده و نظام حقوقی کشور را از این دوگانگی نجات دهد و یا آن‌که با ارجاع دادخواستی به دیوان عدالت اداری از سوی برخی از اشخاص، دیوان عدالت اداری نسبت به ابطال دستورالعمل مذکور مبادرت نماید. در هر صورت، این دستورالعمل با رعایت سایر مقررات، فاقد وجاهت قانونی است و به همین دلیل نیز موجب مشکلات زیادی در این بخش از نظام حقوقی کشور گردیده است.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که خود باید متولی و مجری و ضامن اجرای مقررات قانون ثبت باشد به این اقدام در تنظیم و تدوین دستورالعمل اجرایی مشاورین املاک مبادرت نموده و با تضعیف اسناد رسمی و جایگاه دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و ثبت رسمی اسناد و بها دادن به اسناد عادی و ایجاد صلاحیت اضافی بر دلالان معاملات ملکی موجبات حرکت موازی را در امر تنظیم اسناد موجب گردیده که در بعد کلان اقتصادی موجب اتلاف بودجه عمومی خواهد شد.
نکته دیگر آن‌که در‌خصوص دلالان خودرو که بخشی از مؤسسات موضوع دستورالعمل مذکور هستند هیچ نوع حساسیتی به خرج داده نشده و در مورد تحکیم موقعیت آن‌ها در مقابل اداره راهنمایی و رانندگی که درصدد حذف نهادهای دیگر دخیل در امر تنظیم و ثبت معاملات راجع به خودرو و جانشینی خود به‌جای آن‌ها هستند، هیچ‌گونه مقررات و تمهیداتی را پیش‌بینی نکرده و ممکن است به‌زودی در مجلس شورای اسلامی مقررات قانونی به‌نفع اداره راهنمایی و رانندگی به‌تصویب برسد و ـ‌به نوعی‌ـ به‌کار دلالان خودرو و دفاتر اسناد رسمی پایان داده شود.
در‌حالی‌که در این‌خصوص نیز بایستی این حساسیت ایجاد شود و بر‌این نکته تأکید شود که معاملات خودرو هرگاه توسط دلالان معاملات خودرو صورت گیرد، ایشان موظف هستند که به‌مجرد یافتن مشتری و تحقق معامله، اصحاب معامله را جهت تنظیم سند قطعی و رسمی راجع به نقل‌و‌انتقال خودرو به دفتر اسناد رسمی هدایت نمایند. این‌رویه که مبتنی بر مقررات جاری و حاکم در‌خصوص مورد و روندی تاریخی و مورد قبول همگان می‌باشد، نباید توسط راهنمایی و رانندگی به چالش کشیده شده و فعالان بخش خصوصی در زمینه معاملات خودرو به حاشیه رانده شده و از دور فعالیت و اشتغال خارج شوند و یک نهاد دولتی عهده‌دار انجام کاری گردد که ذاتاً در محدوده صلاحیت و فعالیت بخش خصوصی قرار دارد. این امر با تأکید دولت بر خصوصی‌سازی و جلوگیری از ورود نهادهای دولتی به بخش تصدی‌گری و انجام فعالیت موازی با بخش خصوصی که جزو مأموریت‌های نهادهای دولتی تعریف نگردیده و از سازوکار لازم برای اجرای صحیح فعالیت خصوصی برخوردار نیستند نیز منافات دارد و لذا سازمان ثبت باید با حضور فعال در مجلس شورای اسلامی از تصویب مقررات مذکور به زیان دلالان معاملات خودرو و دفاتر اسناد رسمی و مردم جلوگیری نماید.
نقش کد رهگیری در تقویت اسناد عادی
مسأله دیگر در ارتباط با موضوع مقاله که در مغایرت آشکار با حقوق جامعه و مردم صورت گرفته و در تعارض با حقوق قانونی شناخته‌شده مردم می‌باشد، صدور بخشنامه شماره 32586/34/1 مورخ 21/6/1385 از سوی اداره کل امور اسناد سازمان ثبت می‌باشد. در این بخشنامه تأکید شده است که؛ «به‌منظور جلوگیری از بروز اختلافات بین متعاملین و مراجعه آن‌ها به دستگاه قضایی و شفاف‌سازی در معاملات، مقرر می‌گردد دفاتر اسناد رسمی از تنظیم اسناد به استناد قراردادهای تنظیمی توسط مشاورین املاک و خودرو در روی غیر از نمونه فرمت قراردادهای موضوع بخشنامه شماره 337/3/34 مورخ 25/4/85 جداً خودداری نمایند».
در همین رابطه براساس ماده 13 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25/2/1378 مجلس شورای اسلامی نیز محدودیت‌هایی برای مردم و دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده است که با مفاد ماده مرقوم مطابقت ندارد. در ماده 13 قانون مزبور مقرر شده است؛ «وزارت بازرگانی موظف است با همکاری وزارت‌خانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور تمهیدات لازم برای تعیین صلاحیت دفاتر املاک و مستغلات و نحوه نظارت بر عملکرد آن‌ها را تدوین و به مورد اجرا گذارد». این محدودیت‌ها به‌موجب بخشنامه‌های شماره 65062/87 مورخ 4/9/87 و شماره 69769/87 مورخ 11/9/87 سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد شد. در بخشنامه‌های مرقوم مقرر شده بود که دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند به‌صورت روزانه مراتب انجام معامله و مشخصات متعاملین و ملک را به وزارت بازرگانی اعلام نمایند و‌لیکن خوشبختانه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره 38 مورخ 30/1/88 بخشنامه‌های مذکور را ابطال نمود.
اما نکته مهم در‌خصوص ماده 13 قانون مذکور آن است که برخلاف مفاد قانون راجع به دلالان و آیین‌نامه مربوط به دلالان معاملات ملکی و بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که سازمان ثبت را متولی و مرجع صالح برای رسیدگی به امور و وظایف دلالان معاملات ملکی قرار داده‌اند به وزارت بازرگانی این مأموریت را محول نموده تا با همکاری وزارت خانه‌های کشور و مسکن و شهرسازی تمهیدات لازم را برای تعیین صلاحیت بنگاه‌های املاک و مستغلات و نحوه نظارت بر عملکرد آن‌ها تدوین و به‌موقع اجرا بگذارد. این امر موجب تداخل در مدیریت حوزه فعالیت دلالان معاملات ملکی می‌گردد که به‌موجب مقررات جاری تحت اداره و نظارت سازمان ثبت که بخشی از قوه‌قضائیه می‌باشد، قرار دارد. روشن نیست که این امر با چه هدفی تعقیب شده است و با وجود آن‌که مرجع صالح برای تدوین تمهیدات مربوط به نظارت بر فعالیت و صلاحیت بنگاه‌های دلالی معاملات ملکی سازمان ثبت می‌باشد. چرا این وظیفه به وزارت‌خانه‌های بازرگانی و مسکن و کشور محول شده است مگر آن‌که دولت در نظر داشته باشد که به موازات بنگاه‌های دلالی راجع به معاملات ملکی، دفاتر املاک و مستغلات را تحت مدیریت و نظارت خود راه‌اندازی نماید که در شرایط کنونی ضرورت این امر متصور نمی‌باشد. هم‌چنین ممکن است این مصوبه به دلیل عدم تحرک و فعالیت سازمان ثبت در انجام وظایف محوله در‌خصوص نظارت و ساماندهی دلالان معاملات ملکی تصویب شده باشد. در حالی که به موجب بند ”ت“ ماده 51 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت همان‌طور که ملاحظه شد، این امر نیز قابل تصور نمی‌باشد. زیرا سازمان ثبت در اجرای مقرره مذکور فعالیت خود را تشدید نموده و حتی معاونتی را نیز در اداره کل امور اسناد و سردفتران به مشاورین املاک و خودرو اختصاص داده است. هرچند مقرراتی را در دستور‌العمل اجرایی مربوط به مؤسسات مذکور با همکاری وزارت بازرگانی به تصویب رسانده است که در مغایرت آشکاری با بند ”ت“ ماده 51 مرقوم و سایر قوانین جاری مربوطه می‌باشد و نیاز به حذف یا اصلاح دستورالعمل مذکور احساس می‌شود.
نکته دیگر آن‌که در تصویب‌نامه شماره 190328 ـ 677/2 ک مورخ 21/10/1387 کمیسیون موضوع اصل 138 قانون اساسی در بند 4 مقرر شده است؛ دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم اسناد راجع به نقل‌و‌انتقال املاک موظف‌اند در استعلام از حوزه‌های امور مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم کدرهگیری را که از طریق سامانه الکترونیکی جامع املاک به قراردادهای عادی تنظیمی در نزد دلالان معاملات ملکی اختصاص داده می‌شود، درج نمایند. در غیر‌این‌صورت، به موجب بند 6 تصویب‌نامه مرقوم حوزه‌های مالیاتی می‌بایستی از ارائه خدمت و صدور گواهی مالیاتی خودداری نمایند. در واقع، امر تنظیم اسناد رسمی راجع به معاملات املاک را منوط به تنظیم قرارداد در نزد بنگاه‌های معاملات ملکی نموده است. یعنی برخلاف تمایل و حقوق قانونی اشخاص در امر مراجعه یا عدم مراجعه به دلالان معاملات ملکی، برابر مقررات قانون مدنی و قانون تجارت و قانون راجع به دلالان و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی، جهت انجام معامله که براساس اصل حاکمیت و آزادی اراده، جزو حقوق اولیه و ذاتی و حقوق مربوط به آزادی‌های فردی اشخاص می‌باشد، ایشان را موظف نموده است که اجباراً قراردادهای راجع به معاملات ملکی خود را نزد بنگاه‌های معاملات ملکی منعقد سازند و در غیر‌این‌صورت، نمی‌توانند نسبت به ثبت رسمی معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی اقدام نمایند. این محرومیت از حقوق قانونی، فاقد وجاهت حقوقی و قانونی بوده و با مقررات جاری مربوط به حقوق خصوصی اشخاص مغایرت دارد. چنین رویکردی است که موجب صدور بخشنامه شماره 32586/34/1 مورخ 21/6/1385 از سوی سازمان ثبت گردیده است و نه تنها متقاضیان را وادار می‌سازد که جهت ثبت رسمی معاملات خویش در‌خصوص املاک ابتدا به بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه و با تحمل هزینه گزاف نسبت به تنظیم قرارداد عادی راجع به معامله خود، اقدام و به‌اجبار معاملات خود را توسط دلالان به انجام برسانند بلکه ایشان را از مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی و درخواست ثبت معاملات خود که شخصاً به انجام رسانده‌اند نیز محروم می‌سازد. زیرا دفاتر اسناد رسمی در‌صورت مراجعه مستقیم و بدون واسطه آن‌ها به‌منظور به‌ثبت رساندن معاملات ملکی خود، نمی‌توانند درخواست ایشان را پذیرفته و برای ایشان سند رسمی تنظیم نمایند. این امر از آنجا ناشی می‌شود که؛ اولاً در‌صورت استعلام دفاتر‌اسناد‌رسمی از حوزه‌های مالیاتی، حوزه‌های مزبور صدور گواهی مالیاتی را منوط به ارائه کدرهگیری الصاقی به قرارداد عادی که توسط دلالان ملکی تنظیم می‌شود می‌نمایند و لذا متعاملین ناچار از مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی گردیده‌اند به‌علاوه به‌موجب بخشنامه اخیر نیز سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی را ملزم نموده است که امر تنظیم اسناد راجع به معاملات را تنها به استناد قراردادهای تنظیمی توسط مشاورین املاک و خودرو که براساس فرمت‌های (نمونه‌ها) موضوع بخشنامه شماره 337/3/34/1 مورخ 25/4/1385 اداره کل امور اسناد سازمان ثبت تنظیم می‌شوند، به انجام برسانند و در غیر‌این‌صورت، باید از تنظیم سند خودداری نمایند. این امر موجب می‌شود که دفاتر اسناد رسمی از پذیرش درخواست متعاملین برای ثبت رسمی معاملات خود که بدون دخالت واسطه و دلال صورت گرفته معذور بوده و به‌اجبار ایشان را جهت تنظیم قرارداد عادی مربوط به معامله خود به نزد دلالان ملک و خودرو هدایت نمایند.
هرچند سازمان ثبت و قوه‌قضائیه با موضوع کد رهگیری و الزام دفاتر اسناد رسمی به رعایت مصوبه مربوطه در امر تنظیم و ثبت اسناد رسمی به مخالفت برخواسته و تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی را منوط به اخذ کد رهگیری ندانسته‌اند و همین امر نیز موجب گردیده است تا رئیس کل سازمان امور مالیاتی با صدور بخشنامه‌ای موضوع صدور گواهی مالیاتی را در برخی موارد، به تشخیص رئیس امور مالیاتی ذی‌ربط، بدون اخذ کد رهگیری، بلامانع دانسته است ولیکن از طرف دیگر، شاید موجب شده باشد که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به‌جای سازمان ثبت، وزارت‌خانه‌های بازرگانی و مسکن و شهرسازی و کشور مأمور مدیریت و ساماندهی بنگاه‌های دلالی معاملات املاک شوند.
خوشبختانه با تصویب و اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 این امکان برای متقاضیان فراهم شده است تا در صورت توافق متعاملین از دفترخانه تقاضا نمایند که بدون نیاز به مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی و تحمل هزینه‌های تحمیلی، درخواست ثبت رسمی معامله خود را بدون دریافت گواهی مالیاتی بنمایند. این امر موجب می‌شود که از وظیفه دریافت کد رهگیری رهایی یابند. اما برخی درصدد هستند که از طریق مجلس شورای اسلامی قانون اخیر را نیز نسخ نمایند و یا آن‌که با تصویب مقررات دیگری تا حد امکان، دایره نفوذ قانون مذکور را کاهش داده و اختیار و آزادی اشخاص را به حداقل ممکن کاهش دهند .
بررسی دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه مشاورین املاک و خودرو
در دستورالعمل مذکور مشاور املاک و خودرو در ماده یک به شخصی اطلاق شده است که «با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه‌گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آن‌ها مبادرت می‌نماید». در ماده 3 آن از جمله شرایط و ضوابط دریافت پروانه تخصصی اشتغال به شغل مذکور«داشتن تحصیلات ششم ابتدایی قدیم و یا سوم‌راهنمایی نظام جدید» قرار داده شده است.
در فصل سوم دستورالعمل مذکور که به وظایف و اختیارات مشاورین اختصاص داده شده است، در مواد 8، 9، 10، 11 و 12 و مواد بعدی، برخلاف قانون دلالی و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی و قانون تجارت و ماده 48 ق.ث.، برای نخستین‌بار اجازه یافته است که قراردادهای راجع به معاملات اشخاصی که به ایشان جهت دلالی و یافتن مشتری مراجعه می‌کنند، تنظیم نماید. در ماده 8 مقرر شده است؛ «مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت تدوین و تأیید گردیده، تنظیم نماید». هم‌چنین در ماده 11 مقرر شده است که؛ «مشاور باید مفاد قراردادهای تنظیمی را در دفتر ثبت قراردادها که به‌صورت پلمپ و برگ‌شماری شده و توسط اتحادیه صنف مزبور در اختیار وی قرار داده می‌شود، ثبت و هم‌زمان با عقد قرارداد، به امضای کلیه اشخاصی که قرارداد را امضا نموده‌اند، برساند». امری که در گذشته، سابقه نداشته و برای اولین‌بار در حرکتی موازی با دفاتر اسناد رسمی، سازمان ثبت برای دلالان معاملات ملکی، این صلاحیت را ایجاد نموده است که به امر تنظیم و ثبت اسناد راجع به قراردادهای مراجعین مبادرت نمایند. مقررات دیگری نیز در سایر مواد به تأسی از قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی به تصویب رسیده است که نحوه و چگونگی و طرز تنظیم اسناد و ثبت دفاتر مربوطه را روشن و معین می‌سازد.
تحولی شگرف؟!
جالب‌تر آن‌که حتی پا از ایجاد نهادی موازی با دفاتر اسناد رسمی فراتر نهاده شده و در ماده 21 دستورالعمل مزبور مقرر شده است که؛ «مشاور مکلف است در زمان تنظیم قرارداد، در صورتی که موضوع از جمله مواردی است که باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، طرفین را جهت تنظیم و ثبت آن به‌یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نماید. در سایر قراردادهای تنظیمی نیز مشاور به منظور تثبیت حقوق طرفین و جلوگیری از اختلاف و طرح دعاوی در محاکم، طرفین را به ثبت رسمی قرارداد توصیه و تشویق نماید».
به‌عبارت دیگر، در دستورالعمل اخیر این امر به‌طور بدیهی پذیرفته شده است که در مورد بسیاری از قراردادها نیاز به ثبت رسمی اسناد مزبور در دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد و اسناد عادی که توسط مشاورین املاک، تنظیم و ثبت می‌شوند از اعتبار قانونی لازم و کافی همانند اسناد رسمی برخوردار هستند و باید در ادارات و مراجع قضایی به آن‌ها ترتیب اثر داده شود و تنها در برخی موارد است که اسناد تنظیمی نزد مشاورین املاک در حرکتی موازی و تکراری باید در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسند تا از اعتبار قانونی و رسمیت برخوردار گردیده و واجد امتیازات قانونی اسناد رسمی شوند. در این‌رابطه تنها وظیفه‌ای که برعهده مشاورین املاک قرار داده شده آن است که مشاورین املاک باید متعاملین را جهت انجام این امر ارشاد و هدایت نمایند تا رأساً به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت رسمی سند مراجعه نمایند و شخصاً وظیفه‌ای در این‌خصوص برعهده ندارند. در حالی‌که در گذشته که براساس قانون تجارت مدارک و اسناد متعاملین در اختیار دلال قرار داده می‌شد و پس از انجام معامله، باید دلال مراتب را با قید خلاصه‌ای از معامله و طرفین آن در دفتر فهرست خود ثبت می‌نمود از آنجا که دلال موظف بود تا شماره سند و تاریخ آن و شماره دفترخانه را نیز در دفتر فهرست خود درج نماید طبیعی بود که بایستی اسناد و مدارک را در اختیار دفتر اسناد رسمی قرار می‌داد تا معامله را ثبت نماید زیرا سردفتر نیز در چنین مواردی که معامله با وساطت دلال معاملات ملکی صورت می‌گرفت موظف بود تا به این موضوع تصریح نموده و در دفتر ثبت مربوطه از دلال واسطه معامله امضا اخذ نماید. در نتیجه، وظیفه دلال به هدایت اصحاب معامله و ارشاد آن‌ها به مراجعه به دفترخانه ختم نمی‌شد بلکه خود باید رأساً اسناد و مدارک را به دفترخانه تسلیم می‌نمود.
به‌علاوه نحوه و چگونگی انجام این وظیفه در دستورالعمل مذکور توسط مشاور تعیین نشده است و معلوم نیست که چگونه می‌توان پی‌برد که آیا مشاور املاک به وظیفه خود عمل نموده است یا خیر؟ هم‌چنین در دستورالعمل مذکور مشخص و معین نشده است که در کدام موارد سند راجع به معامله باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد و در کدام موارد نیاز به این کار نیست؟ هم‌چنین روشن نیست که ضمانت اجرای عدم انجام این وظیفه از سوی مشاور چیست؟ و هیچ‌گونه مقررات انضباطی و انتظامی در دستورالعمل مذکور پیش‌بینی و مقرر نشده است.
اما همان‌طور که قبلاً بیان شد در مواد 46 و 47 ق.ث. مواردی که مشمول ثبت اجباری اسناد در دفاتر اسناد رسمی هستند، به روشنی بیان شده است و در ماده 48 قانون مزبور نیز ضمانت اجرای عدم رعایت مفاد مواد مرقوم پیش‌بینی و مقرر شده است. از جمله موارد موضوع مواد 46 و 47 و 48 ق.ث.، اسنادی است که توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شوند ولیکن متأسفانه نه تنها اسناد مزبور بی‌اعتبار شناخته نشده‌اند بلکه حتی با تنظیم اسناد مزبور نزد مشاورین املاک، اندک اندک این زمزمه به‌گوش می‌رسد که این مشاورین املاک هستند که تشخیص می‌دهند که کدام یک از اسناد نیاز به ثبت مجدد در دفاتر اسناد رسمی دارند یا ندارند. در نتیجه مواد 46 تا 48 ق.ث. موضوعیت خود را از دست داده و به‌جای آن مشاورین املاک ضابطه لازم را تعیین و اعلام خواهند نمود. بنابراین ممکن است از این پس مشاورین املاک ضرورتی در ارجاع و ارشاد و هدایت مراجعین و متعاملین به دفاتر اسناد رسمی ندیده و اسناد تنظیمی در نزد خویش را برای رفع نیازهای متعاملین کافی دانسته و اعتبار اسناد تنظیمی در نزد خویش را برابر با اسناد رسمی شناخته و بدین‌ترتیب دیگر نیازی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تحمل مشقات برای تهیه و ارائه مدارک و مستندات و استعلامات مقرر و تحمل هزینه‌های مربوط به تنظیم اسناد رسمی نبوده و به‌همین آسانی دفاتر اسناد رسمی از چرخه تنظیم اسناد راجع به معاملات املاک و اراضی خارج خواهند شد و بنگاه‌های مشاورین املاک جانشین دفاتر اسناد رسمی خواهند شد. در نهایت، اسناد عادی نیز هم‌وزن اسناد رسمی از ارزش و اعتبار قانونی برخوردار گردیده و نظام حقوقی و قانونی کشور نیز شاید از این دوگانگی و تعارض رها خواهد شد. شاید با ایجاد تغییرات در مقررات آمره در‌خصوص اسناد عادی می‌توان به‌طور کلی مشکل مربوط به اعتبار اسناد عادی را نیز حل نمود و تفکیک بین اسناد عادی و اسناد رسمی را از بین برد و همه اسناد را دارای اعتبار واحد و یکسان شناخت.
اما تا آن هنگام همان‌طور که در ادامه ماده 21 دستورالعمل مذکور بیان شده است هدف از تأسیس سند رسمی و تشویق اشخاص به ثبت رسمی اسناد و قراردادها، تثبیت حقوق طرفین، جلوگیری از اختلاف و طرح دعاوی در محاکم می‌باشد، سند رسمی تفاوت بنیادین با سند عادی دارد و تا زمانی که مقررات مربوطه اصلاح نشده است، نمی‌توان پذیرفت که در قالب وضع و تدوین برخی مقررات به این تفکیک بنیادین و نظام حقوقی مبتنی بر آن بی‌توجهی نموده و مقرراتی را در مغایرت با مواد قانونی که ضرورت ثبت رسمی معاملات را مقرر می‌دارد، به تصویب رساند. این امر در هر قالبی که باشد و به هر بهانه‌ای که به‌تصویب برسد قابل توجیه نمی‌باشد.
دلالان معاملات ملکی که همچون سایر دلالان تاکنون به‌موجب قانون تجارت و قانون دلالی و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی تنها وظیفه یافتن مشتری را برعهده داشتند، اکنون به عنوان رقیبی برای دفاتر اسناد رسمی درآمده‌اند و علاوه بر وظیفه ذاتی خود وظیفه تنظیم و ثبت اسناد نیز همچون دفاتر اسناد رسمی برعهده ایشان گذارده شده و مهر و دفتر و اوراق رسمی هم در اختیار ایشان قرار داده شده است. امری که تاکنون سابقه نداشته و نوعی حرکت موازی با فعالیت دفاتر اسناد رسمی تلقی می‌شود که صرف‌نظر از آثار اقتصادی و اجتماعی آن، به نظر می‌رسد با توجه به دائمی بودن مقررات مذکور در تعارض آشکار با مقررات آمره و اولیه جاری در کشور قرار دارد. برای حل این مشکل، همان‌طور که در مقررات گذشته پیش‌بینی و مقرر شده است، به‌نظر می‌رسد چاره کار در آن است که هر مرجعی به وظیفه خاص خود مشغول بوده و در حیطه صلاحیت قانونی خود به فعالیت بپردازد. اگر دغدغه دلالان معاملات ملکی ارتزاق و کسب حق‌الزحمه مشروع خود می‌باشد، این امر هرگز با تنظیم و ثبت اسناد راجع به معاملات مراجعین ملازمه ندارد بلکه به محض یافتن مشتری و توافق بر سر قیمت و چگونگی معامله، این حق برای ایشان ایجاد می‌شود و مراجعین به بنگاه معاملات املاک موظف‌اند تا حق‌الزحمه ایشان را بپردازد و نیازی نیست تا نسبت به تنظیم و ثبت معاملات ایشان مبادرت ورزند. از سوی دیگر، وظیفه قانونی دفاتر اسناد رسمی نیز تنظیم و ثبت اسناد راجع به معاملات مراجعین می‌باشد و مطابق قانون در امور مربوط به دلالان و واسطه‌گری معاملات، مردم نقش و وظیفه‌ای ندارند و حق‌الزحمه ایشان نیز بابت تنظیم اسناد مراجعین پرداخت می‌شود و ارتباطی به واسطه‌گری و دلالی معاملات ندارد. بنابراین با پذیرش چنین تفکیکی در وظایف مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی این اختلاف و تشتت از بین می‌رود و با لغو مقررات مغایر، هر مرجعی، به انجام وظایف خاص خود، خواهد پرداخت و دوگانگی در نظام حقوقی اسناد نیز از میان خواهد رفت. به امید آن روز!

1 . سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 106 تهران و عضو کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران.