کانون سردفتران و دفتریاران

دوشنبه, 02 بهمن 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

کرسی نقد/نقدی بر رأی شماره 2208/56 ـ و ـ ر مورخ 22/3/89 کمیسیون وحدت‌رویه کانون سردفتران و دفتریاران

نقدی بر رأی شماره 2208/56 ـ و ـ ر مورخ 22/3/89 کمیسیون وحدت‌رویه کانون سردفتران و دفتریاران
صابر ناظمی1
 
قبل از پرداختن به موضوع، ابتدا متن سؤال و رأی صادره عیناً درج می‌شود؛
«در‌خصوص نامه دفترخانه 276 تهران به شماره 1885 ـ 21/8/86 مبنی‌بر این‌که؛ با‌توجه به تکلیف دفاتر اسناد رسمی به استعلام جریان ثبتی املاکی که دارای سند مالکیت المثنی می‌باشند، چون در فرم‌های استعلام ثبت، جریان ثبتی نیز علاوه‌بر عدم‌بازداشت و بند ”ز“ قید گردیده، اعلام فرمایید، آیا جریان ثبتی نیاز به استعلام جداگانه دارد و در صورت عدم نیاز به استعلام جداگانه، چنانچه اداره ثبت منطقه در پاسخ فقط به عدم‌بازداشت و بند ”ز“ اکتفا نماید، دفترخانه چه تکلیفی خواهد داشت؟ بحث و بررسی لازم به‌عمل آمد و به شرح زیر اظهار‌نظر گردید؛
با توجه به این‌که موضوع گردش ثبتی در فرم چاپی استعلام‌های ثبتی موجود است و موضوع گردش ثبتی قید گردیده است با درج شماره چاپی سند مالکیت و قید کلمه المثنی، نیازی به استعلام جداگانه نمی‌باشد لیکن لازم است اداره ثبت مربوطه گردش ثبتی پلاک مورد‌استعلام را به دفترخانه استعلام‌کننده اعلام نماید.»
تا قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (مصوب 24/5/85 مجلس شورای اسلامی)، دفاتر اسناد رسمی براساس تبصره ماده 31 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 (اصلاحی دی‌ماه 1349) مکلف بودند وضعیت املاک ثبت‌شده تهران را از حیث بازداشت و عدم شمول مقررات لایحه قانونی اراضی دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها و اوقاف (مصوب مرداد‌ماه 1335) و قانون اصلاحی 1339 استعلام نمایند. اگرچه تکلیف مذکور بعدها به موجب بخش‌نامه‌های صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به املاک واقع در خارج از حوزه ثبتی تهران و کلیه حوزه‌های ثبتی در سراسر کشور نیز تعمیم داده شد که نحوه عمل دفاتر اسناد رسمی تا قبل از قانون تسهیل تنظیم اسناد را می‌توان در چهار روش بارز ذیل بیان کرد؛
1 ـ تنظیم سند با ارائه اصل سند مالکیت:
در‌این مورد، دفاتر اسناد رسمی وفق ماده 31 استنادی پس از استعلام عدم بازداشت و عدم شمول مقررات لایحه قانونی اراضی دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها و اوقاف (موسوم به بند ”ز“) و وصول پاسخ استعلام ادارات ثبت محل وقوع ملک مورد‌سؤال مبنی‌بر عدم‌بازداشت و عدم‌شمول مقررات لایحه موصوف، مبادرت به تنظیم سند رسمی می‌نمودند. شایان گفتن است که از سوی ادارات ثبت، بدون ذکر نام و مشخصات آخرین مالک (تطبیق سند با دفتر املاک) و براساس پرونده ثبتی و دفتر املاک، صرفاً به اعلام بازداشت یا عدم بازداشت پلاک ثبتی مورد‌تقاضا اکتفا می‌شد.
2 ـ تنظیم سند بدون ارائه اصل سند مالکیت (اسناد انتقال اجرایی قضایی یا ثبتی):
از آنجا که عموماً در تنظیم اسناد انتقال اجرایی محاکم و یا ادارات ثبت، اصل سند مالکیت به دفتر اسناد رسمی ارائه نمی‌شود، لاجرم دفاتر اسناد رسمی در این موارد، علاوه‌بر استعلام عدم بازداشت و موضوع بند ”ز“ وضعیت ثبتی ملک مورد‌انتقال را نیز از اداره ثبت مربوطه پرسش می‌نمودند تا پس از تأیید مطابقت مشخصات مالک (محکومٌ‌علیه یا متعهد) با دفتر املاک، تنظیم سند رسمی انتقال میسر شود.
3 ـ تنظیم سند نسبت به املاک جاری:
املاک جاری، املاکی است که در جریان ثبت بوده و به‌هر‌دلیل اعم از اعتراض‌ثالث و غیره عملیات ثبتی آن‌ها خاتمه نیافته و منجر‌به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت نگردیده است. حال، چنانچه متقاضیان ثبت این‌گونه املاک، قبل از ختم عملیات ثبتی قصد تنظیم سند را داشته باشند، دفاتر اسناد رسمی مکلف بوده و هستند تا پس از پرسش جریان ثبتی و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.
4 ـ تنظیم سند به استناد سند مالکیت المثنی:
در‌خصوص اسناد مالکیت المثنی، نظر به این‌که چه‌بسا ممکن است کسی که با سند مالکیت المثنی به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کند، قبل و یا بعد از اخذ سند مالکیت المثنی، به استناد اصل سند مالکیت مبادرت به تنظیم سند انتقال و انجام معامله نموده باشد و یا بالعکس و از این طریق، موجبات تنظیم و وقوع معاملات معارض و یا صدور اسناد مالکیت معارض فراهم آید. طبق تبصره 2 ماده 120 آیین‌نامه قانون ثبت مصوب 20/11/1353 (تبصره یک اصلاحی مورخ 8/11/1380) مقرر گردید تا دفاتر اسناد رسمی هر موقع نسبت به پلاک موضوع سند مالکیت المثنی، بخواهند هرگونه سند معامله‌ای تنظیم نمایند (اعم از این‌که به استناد اصل سند مالکیت باشد یا المثنی)، جریان ثبتی ملک را استعلام و سپس در صورت نبودن مانع، اقدام به تنظیم و ثبت معامله کنند تا این‌که قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در تاریخ 24/5/85 تصویب و پس از مضی مواعد قانونی به موقع اجرا گذاشته شد.
ماده یک قانون اخیرالذکر مقرر می‌دارد؛ «دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند با رعایت بندهای ذیل پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به‌منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند...»
مستفاد از ماده فوق‌الاشعار آن است که ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در‌خصوص شقوق یک، 2 و 4 مارالذکر مکلف‌اند علاوه بر اعلام بازداشت یا عدم بازداشت، مطابقت و یا عدم مطابقت سند با دفتر املاک را نیز صریحاً اعلام و در مورد شق 3 (املاک جاری) نیز وضعیت ثبتی را منعکس نمایند.
به عبارت دیگر، با اجرایی شدن قانون مؤخرالتصویب تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و به‌ویژه با عنایت به این‌که دغدغه تدوین‌کنندگان آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک در احتمال وقوع معاملات و صدور اسناد مالکیت معارض مرتفع شده و در هر حالت نسبت به املاک ثبت‌شده اعم از این‌که دارای سند مالکیت اصل یا المثنی باشد، اداره ثبت مکلف به مطابقت سند با دفتر املاک می‌باشد، اعتقاد به بقاء تبصره یک ماده 120 اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت (مصوب 8/11/1380) مبنی‌بر تکلیف دفاتر اسناد رسمی در پرسش جریان ثبتی نسبت به املاک دارای سند مالکیت المثنی غیر‌قابل توجیه و در نتیجه رأی شماره 2208 / 56 ـ و ـ ر مورخ 22/3/89 کمیسیون وحدت‌رویه کانون از این حیث که اخذ گردش ثبتی سند مالکیت المثنی را از سوی ادارات ثبت ضروری دانسته غیرقابل دفاع به‌نظر می‌رسد.
بنابر مجموع، دفاتر اسناد رسمی درخصوص املاک دارای سند مالکیت (اعم از اصل یا المثنی) مکلف‌اند مطابقت سند با دفتر املاک و در مورد املاک جاری (در جریان ثبت) وضعیت و جریان ثبتی را سؤال نمایند و جز در مورد املاک جاری تکلیفی متوجه دفاتر اسناد رسمی در پرسش جریان ثبتی و به تبع آن، ادارات ثبت در اعلام وضعیت ثبتی، متصور نخواهد بود.
در خاتمه، دادنامه مورخ 11/11/88 دادگاه انتظامی سردفتران و دفتریاران در مورد تخلف عدم اخذ جریان ثبتی نسبت به سند مالکیت المثنی و تأیید مراتب عنوان‌شده عیناً نقل می‌شود؛
«در‌خصوص تخلف انتسابی به آقای... سردفتر اسناد رسمی شماره... به شرح مندرج در کیفرخواست شماره... مورخ... صادره از دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران مشعر بر این‌که در تنظیم سند قطعی غیرمنقول شماره... مورخ... وضعیت ثبتی اخذ نشده است با نگرش در مجموع اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه لایحه دفاعیه سردفتر، نظر به این‌که برابر ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی، تکالیف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با استعلامات لازم احصا گردیده که طبق مفاد آن سردفتر بایستی استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی حسب مورد و عدم‌بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نماید که در ما‌نحن‌فیه سردفتر به تکلیف مقرر در ماده مرقوم اقدام نموده و نظر به این‌که استعلام دیگری درخصوص وضعیت ثبتی برای سردفتر منظور نگردیده است، بنا به مراتب و با اوصاف در کیفیات مرقوم وقوع تخلفی از ناحیه سردفتر احراز نگردیده و رأی بر برائت مشارٌالیه صادر و اعلام می‌نماید...».

[1]. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 786 تهران و عضو هیئت تحریریه ماهنامه «کانون».