کانون سردفتران و دفتریاران

شنبه, 30 تير 1397

دیدگاه

دیدگاه
 
هرچند که از نقطه‌نظر اقتصادی، در حال حاضر، مسکن در کشورمان یک کالای کاملاً استراتژیک محسوب است و متأسفانه به دلیل ارزش اقتصادی «زمین» و نه فقط بهای مصالح ساختمانی به کار رفته در بنای خانه و آپارتمان و هر نوع سازه و ساختمان، ارزش املاک و اعیانی احداثی بر اراضی شهری ـ به‌طور ویژه ـ به قیمت زمین و عرصه علاوه شده و قیمت مسکن را به حد اعلای آن رسانده است. اما اصولاً معاملات اموال غیرمنقول در چارچوب حقوق تجارت نمی‌گنجد. چرا که اساساً، حقوق بازرگانی، به معامله اموالی می‌پردازد که قابل تولید باشد نه اموال غیرمنقول که قابل تولید نیستند. از همین رو، ماده 4 قانون تجارت تصریح دارد به این‌که معاملات غیرمنقول به هیچ وجه تجارتی محسوب نمی‌شود. لیکن مدت مدیدی است که دست واسطه‌ها و دلالان ملک و املاک در بازار مسکن آشکار و پیدا است، بدون این‌که متصدیان بنگاه‌های معاملات املاک، دلال در معنا و اصطلاح حقوق تجارت به حساب آیند و از مصادیق «تاجر» در مفهوم ماده یک قانون تجارت باشند. این در حالی است که جملگی حقوق‌دانان بر این اتفاق‌نظر دارند که مشاوران املاک و بنگاه‌داران معاملات ملکی مصداق بارز ماده 335 قانون تجارت هستند. زیرا ایشان هم در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله ملک می‌شوند و هم برای خریدار ملک، فروشنده پیدا می‌کنند و یا برای فروشنده ملک، خریدار؛ یعنی واسطه انجام معامله بین خریدار و فروشنده ملک می‌شوند. پس به یقین «دلال» و «تاجر» هستند.
بدون تردید، بنگاه‌داران معاملات املاک و مشاوران املاک، دلال محسوب‌اند. و دلالی معاملات اموال غیرمنقول جزو اعمال تجارتی محسوب می‌شود.
قانون تجارت در بند سوم ماده 2 که معاملات تجارتی 10‌گانه را برمی‌شمارد، تأکید می‌کند که «هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل‌کاری (کمیسیون) و یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمه یا تهیه و رساندن ملزومات و غیره.» معامله تجارتی محسوب است. مگر نه این‌که متصدی بنگاه مشاور املاک، بنگاه معاملات ملکی را تأسیس می‌کند برای پیدا کردن خریدار یا فروشنده ملک یا رساندن متقاضی اجاره واحد مسکونی یا اداری یا مغازه تجاری به موجر و مالک؛ تا طرفین معاملات املاک اعم از خریدار و فروشنده ملک یا موجر و مستأجر بتوانند به سهولت، قرارداد فی‌ما‌بین را به سرانجام برسانند. البته که معنای تمثیل قانون‌گذار مبنی‌بر «تسهیل معاملات ملکی» همین است که متصدی بنگاه معاملات املاک، طرفین معامله را به هم برساند و به‌اصطلاح معامله ملک اعم از خرید و فروش یا قرارداد اجاره را جوش دهد. دلالت و راهنمایی طرفین به انجام معامله به صورت رسمی و در قالب‌های قانونی، وظیفه‌ای است که برعهده دلال املاک و واسطه‌گران معاملات ملکی است. ارشاد و هدایت طرفین معامله به تنظیم و ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و هرگونه اقدامی که تسهیل معاملات ملکی را منجر شود، از وظایف قانونی دلالان املاک است که قانون‌گذار به صراحت از آن سخن گفته است.
چراکه اساساً فعالیت بنگاه معاملات املاک مبتنی است بر تسهیل انجام معاملات ملکی برای طرفین معامله. مشاور املاک با اطلاعاتی که نسبت به ملک دارد، موجب می‌شود طرفین، با هم آشنا شوند و دورنمایی از قرارداد خرید و فروش یا اجاره پیدا کنند. و در واقع واسطه‌گری می‌کند تا مثلاً خریدار به ملک موردنظرش ـ با مشخصات خاص از حیث قیمت، محل استقرار ملک، متراژ و سایر شرایط ـ برسد یا توافق فروشنده را در‌خصوص مورد جلب نماید. از همین رو، از دیدگاه حقوقی، ید دلال امانی است و گفته می‌شود لازمه امین بودن، صداقت است در واسطه‌گری. صداقتی که نباید باعث گمراه‌شدن هیچ یک از طرفین معامله گردد. و البته اصل بر صداقت دلال است و اثبات خلاف آن برعهده مدعی است.
و اما درخصوص حق دلالی مشاوران املاک، باید گفت که دلال نمی‌تواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتی که معامله به راهنمایی (دلالت) و وساطت او تمام شده باشد. طبق قوانین ثبتی، معاملات راجع به اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی، اعتباری در دادگاه و مراجع رسیدگی اداری و شبه قضایی ندارد. حال، سؤال جدی روز و مسأله مبتلا‌به مردم در معاملات املاک این است که آیا مشاوران املاک می‌توانند پیش از ثبت معاملات راجع به املاک در دفاتر اسناد رسمی، حق دلالی خود را دریافت دارند؟ آن‌هم تمام و کمال! در حالی که آنچه در عمل اتفاق می‌افتد، این وظیفه و مسؤولیت قانونی دلالی املاک، در بین برخی از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، به نحو مطلوب انجام نمی‌شود. به‌طوری‌که حتی به‌تکرار دیده شده است که حق دلالی را به‌محض تنظیم قرارداد عادی و پیش از اتمام مسؤولیت وساطت و راهنمایی طرفین به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت رسمی معامله، از طرفین اخذ می‌نمایند که قابل تأمل بسیار است. گفتنی است در اغلب کشورها همچون فرانسه، دلالان املاک پس از دلالت طرفین معامله به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت رسمی قرارداد، حق دلالی خود را از سردفتر اسناد رسمی دریافت می‌دارند.
 
رضا تاجگر
مشاور مدیرمسؤول و دبیر هیئت تحریریه