کانون سردفتران و دفتریاران

سه شنبه, 03 بهمن 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

بررسی بخشنامه شماره 215904/88 ـ 24/12/88 سازمان ثبت و تطبیق آن با قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

بررسی بخشنامه شماره 215904/88 ـ 24/12/88 سازمان ثبت و تطبیق آن با قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی
 
خسرو عباسی داکانی1
 
مقدمه
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی با هدف کاستن از تعداد استعلامات غیرضروری و ایجاد سرعت و سهولت در امر تنظیم اسناد و تشویق و ترغیب مردم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت اسناد راجع به معاملات خود و جلوگیری از اتلاف وقت و سرمایه مردم و تثبیت معاملات و اسناد و مالکیت اشخاص و جلوگیری از تراکم اختلافات و کاستن از مراجعات به محاکم دادگستری در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. این اولین بار بود که پس از یک دوره طولانی قانون‌گذاری سخت‌گیرانه و دست و پاگیر که دفاتر اسناد رسمی را به‌عنوان گلوگاهی جهت وصول مطالبات نهادهای دولتی منظور نموده بود و امر تنظیم و تثبیت اسناد و معاملات و کاستن از حجم اختلافات و دعاوی در دادگستری را فدای وصول مطالباتی نموده بود که مأموران و مسؤولان رسمی مربوطه، خود، با ابزار و امکانات قانونی در اختیار خویش، باید وصول می‌نمودند. و‌لیکن، به‌جای انجام وظیفه با تحمیل وظیفه قانونی خود به دفاتر اسناد رسمی به‌موجب بخشنامه‌ها، آیین‌نامه‌ها و قوانین مختلف خود را از انجام وظیفه نجات داده و سردفتران را مجبور به انجام وظایف خود نموده و حتی مجازات‌های شدیدی نیز برای اشتباهات و کاستی‌های آنها مقرر نموده بودند تا این‌که قانون تسهیل تنظیم اسناد در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و با این دیدگاه مقرر نمود که برای تنظیم اسناد راجع به اراضی و املاک تنها در صورتی که موضوع سند مربوط به انتقال قطعی عین اراضی یا املاک باشد استعلام از نهادهای مورد نظر قانون‌گذار ضرورت خواهد یافت. در‌غیر‌این‌صورت، هرگاه سندی راجع به املاک در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد که موضوع آن انتقال قطعی عین اراضی یا املاک نباشد نیاز به استعلام از مراجع مورد نظر یا اخذ مدارک و مستندات مورد نظر قانون‌گذار ضرورت نخواهد داشت. به عبارت دیگر، اگر سندی مانند اجاره یا تقسیم‌نامه یا سند رهنی راجع به ملکی در دفترخانه تنظیم شود نیاز به استعلام از اداره ثبت یا جهاد‌کشاورزی یا اخذ گواهی پایان ساختمان یا مفاصا‌حساب مالیاتی نخواهد بود و تنها در مورد انتقال قطعی عین اراضی یا املاک است که این وظیفه برای دفاتر اسناد رسمی ایجاد می‌شود.
اما با وجود این، ظاهراً برخی از ادارات و مراجع اعتقاد دیگری دارند و با این تعبیر و تفسیر از قانون تسهیل تنظیم اسناد، مخالف هستند و معتقدند؛ با وجود تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد، مقررات و قوانین قبلی در مورد اسناد دیگر به‌جز اسناد راجع به انتقال قطعی عین اراضی و املاک که راجع به اراضی و املاک تنظیم و ثبت می‌شود کماکان به قوت و اعتبار خود باقی هستند. ازجمله؛ در مورد اسناد اجاره و صلح سرقفلی که راجع به املاک تنظیم می‌شوند. مطابق ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی از سوی دفترخانه ضرورت دارد. و قانون تسهیل تنظیم اسناد این گونه موارد را در‌بر‌نمی‌گیرد و ناسخ مقررات مزبور نیز نمی باشد و تکالیف قبلی کماکان به‌موجب مقررات مذکور برای دفاتر اسناد رسمی به قوت خود باقی است.
در این مقاله، به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که آیا کدام استنباط از مقررات قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی صحیح است؟ و آیا سازمان ثبت یا سایر ادارات و مراجع دولتی می‌توانند تکالیفی را مجدداً به‌موجب بخشنامه یا آیین‌نامه، برخلاف مفاد قانون مزبور، به دفاتر اسناد رسمی تحمیل نمایند؟ و این‌که جایگاه کانون سردفتران و دفتریاران در استنباط از مقررات مزبور و نظر کانون که به‌منظور ایجاد وحدت‌رویه در اجرای مفاد قانون مزبور اعلام و عنوان شده است، از نظر قانونی کجاست؟ و در صورت تعارض در آراء مزبور و بخشنامه‌های سازمان ثبت، تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی چه خواهد بود؟
با این مقدمه به بررسی موضوع پرداخته و نظر خویش را به شرح زیر بیان خواهیم نمود تا شاید چراغی برای روشن نمودن نکات تاریک و مبهم موضوع برافروخته و مسأله را به نحو صحیح و مناسبی حل نماییم.
الف ـ به‌موجب ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد، دفاتر اسناد رسمی تنها هنگام تنظیم و ثبت اسناد راجع به نقل و انتقال عین اراضی و املاک موظف به استعلام از اداره ثبت و اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی و حق بیمه کارگران و گواهی پایان کار و گواهی سازمان جهاد‌کشاورزی، حسب مورد، هستند و در مورد سایر اسناد راجع به اراضی و املاک تکلیفی در‌خصوص موارد یادشده ندارند.
ب ـ در ماده 6 همان قانون با تخصیص ماده یک مرقوم، انتقالات بلاعوض به نفع دولت و شهرداری را که جنبه خیریه و عام‌المنفعه دارند از شمول ماده یک معاف نموده و به‌جز استعلام از اداره ثبت (از اخذ سایر استعلامات) معاف نموده است.
ج ـ پیرو تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد به لحاظ استنباطات غلطی که از قانون به عمل آمده و موجب تشتت در رویه دفاتر اسناد رسمی در اجرای صحیح مفاد قانون شده بود، کانون در پاسخ به سؤال برخی دفاتر اسناد رسمی با صدور رأی وحدت‌رویه شماره 17524/43 و ـ ر ـ 1/7/1385 در پاسخ به این سؤال که: ”برای تنظیم اسنادی که موجب انتقال عین اراضی و املاک نمی‌گردد مانند اجاره، آیا اخذ گواهی از ادارات الزامی است؟“ چنین رأی داد؛ ”در‌خصوص تنظیم سند اجاره تکلیفی جهت اخذ هرگونه گواهی وجود ندارد.“ همچنین در پاسخ به این سؤال که: آیا برای تنظیم اسناد رهنی، تقسیم‌نامه و وقف اخذ گواهی از ادارات الزامی است؟“ چنین پاسخ داد؛ ”به‌جز پاسخ استعلام از ادارات ثبت محل (با توجه به قسمت اول ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی) برای اسناد رهنی، تقسیم‌نامه و وقف ضروری نیست“. همچنین در پاسخ به این سؤال که: ”با توجه به ماده 8 قانون تسهیل تنظیم اسناد و لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر آیا بند 48 و 91 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 و ماده 12 الحاقی به قانون تملک آپارتمان‌ها لغو شده است؟“ به شرح زیر اظهار‌نظر نمود؛ ”با توجه به صریح ماده 8 قانون مذکور و لغو کلیه قوانین و مقررات، کلیه موارد مذکور لغو شده است.“
بنابراین ملاحظه می‌شود کانون سردفتران و دفتریاران در راستای صلاحیت و وظیفه قانونی و ذاتی خویش در اجرای بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. (مصوب 1354) به اختلاف رویه دفاتر اسناد رسمی در استنباط و اجرای مفاد قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی پایان داده و صریحاً نظر داده است تنها در صورت تنظیم سند راجع به انتقال قطعی عین اراضی یا املاک، اخذ گواهی از ادارات ضرورت دارد و در سایر موارد، دفاتر اسناد رسمی تکلیفی در‌خصوص مورد ندارند.
از آنجا که سازمان ثبت اسناد و املاک هم با تأیید رأی کانون سردفتران و دفتریاران بر این نظریه صحّه گذاشته بود، آرای مذکور به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شد و مورد اجرا قرار گرفت و موجب وحدت رویه در دفاتر اسناد رسمی شد.2
در ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 26/12/1386، هیئت وزیران نیز با استنباط صحیح از مقررات مذکور، تنظیم اسناد مربوط به انتقالات بلاعوض به نفع دولت و شهرداری و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین املاک و اراضی نمی‌گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم‌نامه را از پرداخت عوارض و اخذ هر نوع گواهی و اعلام نظر را، به‌استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت، معاف دانسته و بر آن تأکید نمود.
اما به سبب آنکه برای تنظیم اسنادی مانند اجاره و رهن که قبلاً و به‌موجب قانون تسهیل تنظیم اسناد نیاز به استعلام از اداره ثبت نداشت، استعلام از اداره ثبت محل را مقرر داشته بود با اعتراضات زیادی مواجه شد و در نتیجه هیئت دولت ناچار شد ماده 9 مرقوم را حذف نموده و به‌جای آن مفاد ماده 6 قانون را به‌عنوان ماده 9 اصلاحی آیین‌نامه به تصویب برساند.
نتیجه آن شد که با اصلاح اشتباهات مذکور در ماده 9 مجدداً نظر قانون‌گذار مورد تأیید قرار گرفت که تنها در مورد تنظیم اسناد راجع به انتقال عین اراضی و املاک اخذ استعلام ثبتی ضرورت دارد و در مورد سایر اسنادی که موضوع آنها انتقال عین اراضی و املاک نیست از قبیل اجاره، اسناد رهنی و تقسیم‌نامه اخذ هر نوع گواهی و عوارض و مالیات و به‌ویژه استعلام ضرورت ندارد.
ولی در سایر موارد موظف به رعایت قانون تسهیل تنظیم اسناد هستند. اما در این میان سازمان ثبت با وجود آنکه مصوبه هیئت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران را در‌خصوص ایجاد وحدت‌رویه، به‌شرح فوق، تأیید نموده بود به‌موجب بخشنامه‌های شماره 215904/88 مورخ 24/12/88 و 6 ـ 61/1781 ـ 1 مورخ 23/1/89 برخلاف آرای وحدت‌رویه مرقوم و برخلاف مفاد مقررات قانون تسهیل تنظیم اسناد و آیین‌نامه اجرایی آن اعلام و مقرر نموده است که؛ «علی‌رغم آنکه تسهیلات ایجاد‌شده در قانون تسهیل تنظیم اسناد راجع به معاملات عین اراضی و املاک می‌باشد برخی از دفاتر اسناد رسمی آن را به تنظیم اسناد اجاره و سرقفلی نیز تسری داده و از ادارات مالیاتی گواهی اخذ نمی‌نمایند و لذا نظر به این‌که در اصلاحیه مورخ 2/9/87 ماده 9 آیین‌نامه قانون مذکور، معافیت اخذ هر‌گونه گواهی و اعلام نظر قبل از تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی‌گردد (ازجمله اسناد اجاره و سرقفلی) ملغی گردیده و تبعاً بعد از تصویب اصلاحیه فوق‌الذکر، موجبی برای عدم استعلام و اخذ ننمودن گواهی از اداره مالیاتی مربوطه ملاحظه نمی‌شود. بنابراین مؤکداً یادآوری می‌نماید که در‌خصوص تنظیم اسناد اجاره و سرقفلی کماکان باید قبل از تنظیم اسناد مربوطه، گواهی مالیاتی اخذ و ضمیمه سوابق شود، ضمناً بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مغایر نیز کأن‌لم‌یکن اعلام می‌گردد. همان‌طور‌که ملاحظه می‌شود سازمان ثبت برخلاف مفاد قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و آیین‌نامه اجرایی آن و برخلاف مفاد رأی وحدت‌رویه کانون سردفتران و دفتریاران که طی نامه‌های شماره 11169/34 مورخ 21/6/85 و 12619/34 مورخ 1/7/85 مورد تأیید سازمان ثبت قرار گرفته است، با صدور بخشنامه‌ای اعلام نموده است که مفاد قانون تسهیل تنظیم اسناد تنها شامل اسناد قطعی راجع به انتقال عین اراضی و املاک می‌گردد و سایر اسناد را در‌بر‌نمی‌گیرد و بقیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مشمول قانون مزبور نیستند. به‌عبارت‌دیگر، با وجود آنکه در ماده 8 قانون تسهیل تنظیم اسناد کلیه مقررات مغایر با آن لغو شده است ولیکن سازمان ثبت اعتقاد دارد مقررات قبلی کماکان به قوت خود باقی است و تسهیلات ایجاد‌شده در قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنها شامل اسناد راجع به انتقال قطعی عین اراضی و املاک می‌شود و اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین املاک و اراضی نمی‌شود مانند اجاره، سرقفلی، رهن و تقسیم‌نامه را در‌بر‌نمی‌گیرد و اسناد اخیر مشمول مقررات قبلی هستند.
با توجه به مطالبی که بیان شد این مقاله اختصاص به بررسی این موضوع دارد که:
آیا قانون تسهیل تنظیم اسناد قانونی خاص است که تنها شامل اسناد راجع به انتقال عین اراضی و املاک است یا آنکه قانونی فراگیر است که شامل کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی می‌گردد؟
آیا سازمان ثبت از صلاحیت قانونی برای تفسیر و تعیین محدوده و حوزه شمول قوانین و مقررات در‌خصوص دفاتر اسناد رسمی و مخاطبین آن مقررات، برخوردار است؟
آیا با وجود آنکه کانون سردفتران و دفتریاران به‌موجب بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. موظف به تفسیر و تبیین مقررات در جهت ایجاد وحدت‌رویه در اجرای مقررات در دفاتر اسناد رسمی است، در صورت مداخله سازمان ثبت در این امر آیا تداخل ایجاد نخواهد شد؟ حل این مشکل چگونه خواهد بود؟
آیا هرگاه رأی وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در‌خصوص برخی مقررات صادر و به تأیید سازمان برسد، سازمان ثبت می‌تواند متعاقباً برخلاف رأی مزبور بخشنامه‌ای خطاب به دفاتر اسناد رسمی صادر نماید؟
ماهیت و اعتبار حقوقی آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران چیست؟ آیا حکم یا رأیی است که در حکم قانون است و برای عموم لازم‌الاتباع است؟ یا یک بخشنامه اداری است؟
و اما؛
1 ـ آیا قانون تسهیل تنظیم اسناد، در دفاتر اسناد رسمی تنها برای ایجاد تسهیلات در زمینه تنظیم اسناد راجع به انتقال عین اراضی و املاک به تصویب رسیده است و شامل سایر اسناد نمی‌شود؟
در پاسخ به این سؤال باید بیان داشت که:
الف ـ قانون تسهیل تنظیم اسناد قانونی عام‌الشمول و فراگیر است که هدف آن تنظیم و تسهیل امر تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی است و شامل تمام اسنادی می‌گردد که راجع به اراضی و املاک در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند و اختصاص به انتقال قطعی اراضی و املاک ندارد. در‌غیر‌این‌صورت، چنین تفسیری از قانون با روح حاکم بر آن و فلسفه آن یعنی کاستن از تعداد استعلامات غیرضروری در دفاتر اسناد رسمی که موجب عدم رغبت اشخاص به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و طولانی شدن جریان تنظیم اسناد و اتلاف وقت و هزینه مراجعین و روی آوردن مردم به تنظیم اسناد عادی و کاهش درآمدهای عمومی و بروز اختلافات و دعاوی و تراکم مراجعات به مراجع قضایی (یا جلوگیری از افزایش آن)، منافات خواهد داشت.
ب ـ اگر چنین تعبیری صحیح باشد لازم خواهد بود که در خود قانون به این امر تصریح شده باشد، در‌حالی‌که در ماده 8 کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو شده است. به عنوان مثال؛ در ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم برخی از اسناد که موجب تغییر مالکیت عین اراضی و املاک نمی‌گردند نیز نیازمند اخذ گواهی مالیاتی جهت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی هستند، در‌حالی‌که در این قانون تنها اسناد اخیر، انتقال عین اراضی و املاک، مشمول اخذ گواهی هستند. بنابراین با لحاظ ماده 8 قانون، تکلیف دفترخانه به‌موجب آن قسمت از ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم که مغایر با قانون اخیر می‌باشد، منسوخ شده است و دفاتر اسناد رسمی تکلیفی به رعایت آن ندارند.
ج ـ در قانون تسهیل تنظیم اسناد به موارد دیگری از اسناد نیز توجه شده و تکالیف و اختیاراتی برای دفاتر اسناد رسمی برقرار شده است که ارتباطی به عین اراضی و املاک ندارند مانند مواد 4 و 5 ق.ت.ت.ا. که به انتقال تلفن و دستگاه‌های چاپ و صحافی و غیره اختصاص دارد. بنابراین قانون اخیر، قانونی خاص نیست بلکه قانونی فراگیر می‌باشد.
د ـ این اعتقاد که قانون‌گذار در مورد اسناد مهم که مربوط به انتقال عین اراضی و املاک است قائل به معافیت و سهولت شده و امر تنظیم اسناد را با اخذ تعهد از متعاملین در متن سند بدون اخذ گواهی از ادارات دارایی و بیمه تسهیل نموده است. ولیکن در مورد اسناد فرعی مربوط به اراضی و املاک از قبیل اجاره، رهن و تقسیم‌نامه این اجازه را به دفاتر نداده است که بدون اخذ گواهی از دارایی و بیمه نسبت به تنظیم سند اقدام نمایند با منطق حقوقی و اقتصادی سازگار نیست.
چه‌طور ممکن است، با رعایت قاعده ”الأهم فالأهم“ قانون‌گذار مرتکب چنین خطای فاحشی شود؟ بنابراین به‌نظر می‌رسد این‌گونه تعبیر از قانون صحیح نمی‌باشد و منظور قانون‌گذار شامل کلیه اسناد تنظیمی راجع به املاک در دفاتر اسناد رسمی می‌شود و اختصاص به دسته خاصی از اسناد ندارد.
ه‍ ـ این نوع تعبیر از قانون تنها در ادامه همان طرز تفکر قدیمی ممکن است بیان شود که متأسفانه! دفاتر اسناد رسمی را به عنوان گلوگاهی برای وصول مطالبات نهادها و مؤسسات دولتی تلقی می‌نمود. در‌حالی‌که همان‌طور‌که بیان شد سازمان‌های مذکور با دستگاه‌های بوروکراسی و اجرایی عریض و طویل خود بهتر است، خود، رأساً نسبت به وصول مطالبات خویش از طریق ساز‌و‌کارها و روش‌های قانونی مقرر خاص خود اقدام نمایند و نیاز به کمک و راهنمایی ندارند بلکه این نوع طرز تلقی همان‌طور‌که گفته شد در اثر کاهش آمار اسناد رسمی تنظیمی منجر به کاهش درآمدهای عمومی دولت از طریق وصول حق‌الثبت می‌گردد.
و ـ این موضوع که با اصلاح ماده 9 آیین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد، معافیت اخذ هرگونه گواهی ملغی شده است، مطلب صحیحی نیست. زیرا معافیت از اخذ گواهی‌ها به‌موجب قانون تسهیل تنظیم اسناد برقرار شده است نه به‌موجب آیین‌نامه. در نتیجه، اصلاح آیین‌نامه موجب اصلاح یا ابطال یا منسوخ شدن قانون نمی‌گردد بلکه ماده 9 به دلیل مغایرت آن با قانون در‌خصوص ایجاد تکلیف غیرقانونی و مغایر با مفاد قانون در‌خصوص استعلام از اداره ثبت در‌خصوص تنظیم اسناد رهن و اجاره و تقسیم‌نامه ابطال شده است. به‌علاوه، در ماده 9 هیئت دولت نیز نظر خود را در تأیید عام‌الشمول بودن قانون اعلام نموده بود و تنها به دلیل اشکال مزبور ماده 9 مورد اصلاح قرار گرفت. اکنون نیز ماده 9 اصلاحی به‌عنوان یک استثنا بر اصل همانند ماده 6 قانون تنها اسناد راجع به انتقال بلاعوض عین اراضی و املاک به نفع دولت و شهرداری را معاف از دریافت هر نوع عوارض و گواهی می‌داند ولیکن سایر انتقالات قطعی عین اراضی و املاک را مشمول مواد یک و 2 قانون و تبصره‌های آن می‌داند که این امر نمی‌تواند دال بر ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی در‌خصوص اخذ گواهی از ادارات هنگام تنظیم سند در‌خصوص اسناد راجع به املاک و اراضی که موجب تغییر مالکیت عین نمی‌گردد، تلقی شود. زیرا مفهوم مخالف ماده 6 قانون و 9 آیین‌نامه از نظر اصولی تنها آن است که انتقالات معوض املاک به نفع دولت و شهرداری از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی معاف نیست. نه این‌که از مفهوم مخالف این مواد استفاده می‌شود که اخذ مفاصاحساب و گواهی از ادارات در مورد سایر اسناد الزامی است. چنین تعبیر و تفسیری هرگز از لحاظ قواعد منطقی و اصولی صحیح و شایسته و پذیرفته نیست.
2 ـ آیا مرجع قانونی ایجاد وحدت رویه در دفاتر اسناد رسمی راجع به اجرای مقررات در امر تنظیم اسناد کانون سردفتران و دفتریاران است یا سازمان ثبت مرجع صالح می‌باشد؟ و آیا دفاتر اسناد رسمی موظف به رعایت بخشنامه‌های سازمان ثبت هستند یا خیر؟
با تتبع و کنکاش در مجموعه مقررات موجود ملاحظه می‌شود که کانون سردفتران و دفتریاران است که به موجب بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. (مصوب 1354) تنها مرجع صالح و رسمی در امر ایجاد وحدت رویه در اجرای مقررات و قوانین در دفاتر اسناد رسمی می‌باشد و این صلاحیت و وظیفه همان‌طور که ملاحظه می‌شود مبتنی بر قانون می‌باشد. به عبارت دیگر، کانون سردفتران و دفتریاران در این خصوص دارای صلاحیت قانونی است و همان‌طور که می‌دانیم نظراتی که به‌منظور انجام این وظیفه بیان می‌شود برای دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاتباع و جزو قواعد و مقررات لازم‌الاجرا تلقی می‌شود. زیرا دفاتر اسناد رسمی موظف به رعایت و اجرای مفاد آرای وحدت رویه صادره از سوی کانون سردفتران و دفتریاران هستند.
بنابراین آرای وحدت رویه صادره از کانون سردفتران و دفتریاران به‌لحاظ حقوقی همانند آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور یا دیوان عدالت اداری و یا شورای عالی ثبت و یا شورای‌عالی مالیاتی در موضوعات مشابه در حکم قانون می‌باشد. زیرا از تمام ویژگی‌های قوانین همانند عام‌الشمول بودن، ضمانت اجرا داشتن، الزام‌آور بودن و نظام‌مند بودن برخوردارند. تنها تفاوتی که با قوانین دارند آن‌است که به تصویب مجلس شورای اسلامی نمی‌رسند و در روزنامه رسمی لزوماً منتشر نمی‌شوند و به همین دلیل است که می‌گوییم در حکم قانون هستند و نه قانون. اما همان‌گونه که می‌دانیم و گفته شد بسیاری از آرای مراجع صالح قانونی دیگر نیز همانند قانون دارای آثار مشابه هستند ولو آنکه در مجلس به تصویب نرسیده باشند.
ممکن است برخی نیز از نظر ماهیت حقوقی آرای مزبور را در حکم تفسیر قانون محسوب نمایند. همان‌طور که مجلس شورای اسلامی می‌تواند مقرراتی را که خود به تصویب رسانده، مورد تفسیر قرار دهد و قضات دادگستری نیز می‌توانند در راستای انجام وظیفه قانونی حل و فصل پرونده‌ها و انجام قضاوت به تفسیر مقررات بپردازند و این‌گونه تفاسیر نیز قانونی و در حکم قانون می‌باشد و همانند خود قانون لازم‌الاتباع و الزام‌آور هستند، کانون سردفتران نیز از چنین صلاحیت قانونی برای استنباط و تعبیر صحیح از مقررات موضوعه و تأمین اجرای واحد و صحیح و مناسب مقررات مزبور در دفاتر اسناد رسمی برخوردار است. و با توجه به این‌که تشتت آرای سردفتران در استنباط از مقررات امری طبیعی است. بنابراین وجود چنین مرجعی اجتناب‌ناپذیر است.
در این رابطه، برای سازمان ثبت نیز در بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. نقش و وظیفه نظارتی در نظر گرفته شده است. در بند مرقوم مقرر شده است آرای وحدت رویه صادره از سوی کانون سردفتران و دفتریاران به سازمان ثبت ارسال خواهد شد تا به تأیید سازمان ثبت برسد. این امر موجب می‌شود تا آرای صادره از سوی مرجع قانونی صالح دیگری نیز مورد بررسی و مطالعه قرار گیرد و مطابقت آن با قوانین و مقررات جاری به تأیید برسد و با وزن و اعتبار و مقبولیت بیشتری به دفاتر اسناد رسمی جهت اجرا ابلاغ شود. بنابراین وظیفه سازمان ثبت برای این منظور، به نظارت بر آرای صادره و تشخیص و احراز مطابقت آن با قوانین و مقررات جاری ختم می‌شود. در این‌خصوص هرگاه سازمان ثبت اشکال یا ایراد و خللی در رأی صادره ملاحظه نماید، می‌تواند با درج نظرات خود مصوبه کانون سردفتران و دفتریاران را به کانون اعاده نماید تا مجدداً مورد توجه و دقت بیشتری قرار گیرد و در نهایت با اعمال نظرات سازمان ثبت، نظر خود را به‌نحو مطلوب‌تری با مقررات تطبیق داده و اصلاح نماید و سپس مجدداً جهت تأیید نظرات اصلاحی به سازمان ثبت ارسال نماید.
هرچند ممکن است کانون سردفتران و دفتریاران بر نظر سابق خود باقی مانده و مجدداً با توضیحات بیشتر خواستار تأیید آرای مصوب خویش شود و یا آنکه در آرای خود تجدیدنظر نموده و نظرات ارشادی سازمان ثبت را در آرای اصلاحی خود اعمال نماید. سازمان ثبت نیز می‌تواند به تأیید آرای صادره مبادرت کند و یا آنکه به هر دلیل از تأیید آرای صادره از سوی کانون خودداری نماید. هرگاه سازمان ثبت نسبت به تأیید رأی صادره اقدام نماید کانون سردفتران و دفتریاران نسبت به ابلاغ رأی صادره به دفاتر اسناد رسمی اقدام خواهد نمود و دفاتر اسناد رسمی از تاریخ ابلاغ آرای مزبور موظف به رعایت آن در امر تنظیم اسناد مربوطه خواهند بود ولیکن در صورتی که سازمان ثبت از تأیید آرای صادره خودداری نماید، کانون سردفتران و دفتریاران می‌تواند موضوع را به مراجع قانونی ذی‌صلاح مانند مجلس شورای اسلامی یا قوه‌قضائیه از مجاری قانونی منعکس نموده و با جلب نظر موافق ایشان تعبیر و تفسیر صحیح مقررات و قوانین مورد مناقشه را کسب نماید. زیرا همان‌طور که می‌دانیم در‌خصوص قوانین موضوعه مجلس شورای اسلامی از صلاحیت قانونی برای تفسیر آنها برخوردار است و در مورد سایر مقررات نیز همان‌طور که در ماده 29 ق.د.ا.ر.ک. مقرر شده است وزارت دادگستری، امروزه با توجه به اصلاح مقررات و تفویض اختیارات و وظایف وزارت دادگستری به قوه‌قضائیه، می‌تواند نظاماتی را برای اجرا در دفاتر اسناد رسمی به تصویب برساند.
با توجه به مطالب یاد‌شده، سازمان ثبت تنها وظیفه نظارتی در‌خصوص مورد دارد و وظیفه اجرایی در این رابطه به سازمان مزبور محول نشده است. در نتیجه، سازمان ثبت نمی‌تواند رأساً نسبت به تعبیر و تفسیر و تعیین محدوده و نحوه اجرای قوانین و مقررات در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید. زیرا چنین صلاحیت و وظیفه‌ای در هیچ‌یک از مقررات جاری برای سازمان ثبت پیش‌بینی و مقرر نشده است بلکه تنها می‌تواند از تأیید آرای کانون سردفتران و دفتریاران سرباز زند.
به‌علاوه هرگاه سازمان ثبت رأی وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در موضوع خاصی را تأیید نماید، نمی‌تواند رأساً در مصوبه مزبور تجدیدنظر نموده و نظر خود را پس گرفته یا اصلاح نماید یا مجدداً بخشنامه‌ای مغایر با رأی وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران صادر نماید. زیرا همان‌طور که بیان شد چنین صلاحیتی به موجب هیچ‌یک از مقررات به سازمان ثبت داده نشده است. بنابراین، هرگاه سازمان ثبت پس از صدور رأی وحدت‌رویه از سوی کانون و تأیید آن از سوی سازمان ثبت اشکال یا ایرادی ملاحظه نماید و یا آنکه تصور نماید که رأی صادره با مقررات موضوعه مغایرت دارد، می‌تواند نقطه‌نظرات خود را به کانون سردفتران و دفتریاران منعکس نموده و تقاضای تشکیل جلسه در اجرای بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. را بنماید. در این صورت، هرگاه کانون سردفتران و دفتریاران با مطالعه و بررسی دیدگاه‌های سازمان ثبت تشخیص دهد که رأی صادره مغایر با مقررات موردنظر می‌باشد، می‌تواند نسبت به اصلاح رأی صادره اقدام نموده و جهت تأیید مجدد به سازمان ثبت ارسال نماید. لیکن چنانچه تشخیص دهد که نقطه‌نظرات سازمان ثبت منطبق با موازین قانونی نیست و رأی صادره به‌طور صحیح صادر شده و مبتنی بر موازین قانونی است، می‌تواند بر رأی خود پافشاری نموده و پاسخ سازمان ثبت را بدهد.
سازمان ثبت نیز هرگاه با نظرات اخیر کانون سردفتران و دفتریاران موافق باشد که مسأله خاتمه خواهد یافت. در غیر این‌صورت، سازمان ثبت هم می‌تواند از طریق مجلس شورای اسلامی یا قوه‌قضائیه، حسب مورد، جهت ابطال رأی وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران اقدام کند. اما چنانچه سازمان ثبت ترتیبات مذکور را رعایت ننموده و برخلاف مفاد رأی وحدت رویه کانون بخشنامه‌ای صادر نموده و جهت اجرا به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ نماید با توجه به این‌که موازین و مقررات قانونی در صدور بخشنامه مذکور رعایت نشده است، رعایت مفاد بخشنامه صادره از سوی دفاتر اسناد رسمی الزامی نخواهد بود. زیرا چنین بخشنامه‌ای فاقد وجاهت قانونی بوده و از آنجا که اجرای مفاد آن، به حقوق قانونی اشخاص و مراجعین به دفاتر اسناد رسمی لطمه وارد می‌نماید، ممکن است دفاتر اسناد رسمی را با دعاوی متعددی از سوی اشخاص زیان‌دیده مواجه نماید و از آنجا که در دعاوی عمومی برای رفع مسؤولیت نمی‌توان به بخشنامه‌های اداری استناد نمود و قضات دادگستری الزامی به رعایت و پذیرش بخشنامه‌ها و آیین‌نامه‌های مغایر با قانون ندارند. بنابراین رعایت مفاد بخشنامه مذکور رافع مسؤولیت دفاتر اسناد رسمی نخواهد بود و سازمان ثبت نمی‌تواند در چنین دعاوی از دفاتر اسناد رسمی حمایت نموده و بار مسؤولیت ایشان را بر دوش بگیرد. بنابراین چاره‌کار در آن‌است که سازمان ثبت از صدور چنین بخشنامه‌هایی خودداری نموده و دفاتر اسناد رسمی نیز در صورت صدور چنین بخشنامه‌هایی از اجرای مفاد آن خودداری نمایند. با توجه به آنچه بیان شد مرجع قانونی ذی‌صلاح جهت تعبیر و تفسیر مقررات و قوانین و تعیین محدوده و نحوه اجرای صحیح آنها در دفاتر اسناد رسمی در‌خصوص تنظیم اسناد و ایجاد وحدت رویه در اجرای مقررات مزبور، کانون سردفتران و دفتریاران می‌باشد که از جایگاه رفیع قانونی در این خصوص برخوردار است و آرای صادره نیز در حکم قانون بوده و لازم‌الاجرا هستند و تجدیدنظر در آرای صادره تنها از طریق خود کانون سردفتران و دفتریاران امکان‌پذیر می‌باشد و سازمان ثبت از این منظر، تنها از جایگاه قانونی نظارت برخوردار است و وظیفه اجرایی در این خصوص ندارد و نمی‌تواند در‌خصوص مورد مبادرت به صدور بخشنامه بدون ارجاع آن به کانون سردفتران و دفتریاران نماید. حال، آیا بخشنامه شماره 215904/88 ـ 24/12/88 سازمان ثبت مبتنی بر موازین قانونی صادر شده است؟ آیا در هنگام تنظیم اسناد اجاره و انتقال حق سرقفلی و سایر اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین اراضی و املاک نمی‌گردد، اخذ مفاصاحساب مالیاتی ضرورت دارد؟
همچنین با توجه به مطالبی که قبلاً بیان شد بخشنامه مذکور مبتنی و منطبق با موازین قانونی نمی‌باشد و صدور چنین بخشنامه‌ای با توجه به بند 2 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک. در صلاحیت کانون سردفتران و دفتریاران می‌باشد. از آنجا که در این خصوص کانون سردفتران و دفتریاران به موجب رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر ـ1/7/1385 که به تأیید سازمان ثبت رسیده است، صراحتاً برخلاف مفاد بخشنامه اخیر نظر داده است، صدور بخشنامه اخیر فاقد وجاهت قانونی است و بنابراین، رعایت مفاد آن برای دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاتباع نمی‌باشد و تا زمانی که رأی وحدت رویه دیگری از سوی کانون برخلاف رأی قبلی صادر نشود یا مجلس شورای اسلامی تفسیر دیگری از قانون تسهیل تنظیم اسناد ارائه ندهد، رعایت مفاد رأی وحدت رویه مذکور از سوی دفاتر اسناد رسمی الزامی است. زیرا دفاتر اسناد رسمی در صورت عدم رعایت مفاد رأی مزبور و تحمیل وظایف غیرقانونی به متقاضیان ثبت اسناد ممکن است با دعاوی عمومی روبه‌رو شوند که موجب خسارات مادی و معنوی برای ایشان شود. بنابراین پیشنهاد می‌نماید سازمان ثبت در بخشنامه اخیر تجدیدنظر نماید. زیرا این‌گونه دعاوی ممکن است به‌طرفیت سازمان ثبت نیز اقامه شوند و همچنین موجب خدشه بر اعتبار سازمان ثبت و مسؤولیت مادی و معنوی سازمان گردند.
اما همان‌طور که گفته شد قانون تسهیل تنظیم اسناد قانونی عام و فراگیر است که وظیفه تنظیم مقررات راجع به تنظیم اسناد مربوط به اراضی و املاک را برعهده دارد. برابر نظر قانون‌گذار در میان اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به املاک و اراضی تنها اسنادی که به انتقال مالکیت اراضی و املاک مربوط می‌شوند مشمول اخذ گواهی‌های لازم از ادارات و استعلام ثبتی هستند ولی در هنگام تنظیم سایر اسناد راجع به اراضی و املاک، اخذ هیچ‌گونه گواهی و استعلامی ضرورت ندارد. از مفهوم مخالف ماده 9 اصلاحی آیین‌نامه اجرایی قانون نیز تنها این امر استنباط می‌گردد که انتقالات معوض به نفع شهرداری و دولت هم تابع و مشمول مواد یک و 2 قانون تسهیل تنظیم اسناد و مشمول اخذ گواهی‌ها و استعلامات مقرر می‌باشد و این بدین‌معنا نیست که در مورد اسنادی که منجر به انتقال مالکیت عین اراضی و املاک نمی‌گردند، قانون تسهیل تنظیم اسناد حاکم نیست و مقررات مغایر قانون مزبور کماکان به‌قوت و اعتبار خود باقی‌است. زیرا چنین امری هرگز از مفهوم مخالف ماده 9 استنباط نمی‌گردد. همچنین اصلاح ماده 9 آیین‌نامه هیچ‌گونه تغییری در مقررات قانون تسهیل تنظیم اسناد ایجاد نمی‌کند و اصولاً حتی اگر آیین‌نامه اجرایی قانون هم به تصویب نمی‌رسید هیچ‌گونه لطمه‌ای به حوزه و محدوده اجرای قانون وارد نمی‌ساخت و آیین‌نامه اجرایی قانون هرگز نمی‌تواند حکمی برخلاف قانون متبوع خود وضع نماید بلکه تنها روش اجرای مقررات قانون را روشن می‌سازد. در نتیجه، تسهیلات ایجاد‌شده در قانون تسهیل تنظیم اسناد تنها شامل معاملات راجع به انتقال قطعی عین اراضی و املاک نمی‌گردد و کلیه اسناد راجع به اراضی و املاک از جمله اجاره و انتقال سرقفلی را نیز دربرمی‌گیرد و در موارد اخیر اخذ هرگونه گواهی از ادارات و استعلام از اداره ثبت منتفی می‌باشد. در غیر این صورت، نقض غرض قانون‌گذار از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد را در پی خواهد داشت و بسیار بعید به‌نظر می‌رسد و از منطق حقوقی لازم برخوردار نیست که قانون‌گذار در مورد انتقال قطعی مالکیت اراضی و املاک، معافیت از اخذ گواهی از ادارات را پذیرفته باشد اما در مورد واگذاری حقوق جزیی از اراضی و املاک به غیر چنین معافیتی را نپذیرفته و تنظیم اسناد را با سختی و صعوبت مواجه سازد. انتساب چنین اعتقادی به قانون‌گذار نمی‌تواند از سوی عقلا و حقوق‌دانان و خود قانون‌گذار پذیرفته شود. بنابراین به‌نظر می‌رسد مفاد بخشنامه اخیر مبتنی و منطبق با موازین حقوقی و قانونی نبوده و فاقد قابلیت می‌باشد و گریزی نیست جز این‌که مورد تجدیدنظر واقع شود.

1. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 106 تهران و عضو کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران.
*. توضیح ماهنامه «کانون»: برای مطالعه متن کامل «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی»
و آیین‌نامه اجرایی آن؛ ر.ک.: دوره دوم، اردی‌بهشت ماه 1387، ماهنامه «کانون»، ضمیمه ماهنامه
ش. 80 «کانون»، کانون سردفتران و دفتریاران، سال پنجاهم، دوره دوم، اردی‌بهشت‌ماه 1387،
صص. 287 ـ 282.
2. سازمان ثبت به موجب نامه‌های شماره 9265/34 ـ 8/7/85 و 2961/34 ـ 8/7/85 آراء وحدت رویه مذکور را مورد تأیید قرار داده است.