کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 31 فروردين 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

دریچه1/نقد مصوبه جدید هیئت وزیران برای تعیین مبنای وصول حق‌الثبت

دریچه 1
نقد مصوبه جدید هیئت وزیران برای تعیین مبنای وصول حق‌الثبت
محمد‌اسماعیل اشکذری1
 
تصویب‌نامه کارگروه هیئت وزیران به شماره 63189/ت 4268 ک مورخ 24/3/1388 که در شماره 18726 روزنامه رسمی 28/3/1388 منتشر شده است، مفاد بند 2 مصوبه چنین مقرر نموده است؛ کمیسیون تقویم املاک، موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، مکلف است ارزش معاملاتی املاک به‌صورت پلکانی در سال 1388 به میزان بیست و پنج درصد، در سال 1389 به میزان پنجاه درصد، در سال 1390 به میزان هفتاد و پنج درصد، در سال 1391 به‌میزان صد‌در‌صد قیمت روز تغییر یابد. تا مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و مالیات اراضی بایر به قیمت روز وصول گردد.[2]
و متأسفانه برابر تبصره همین بند، سایر وجوه از جمله حق‌الثبت، عوارض و سایر موارد بر مبنای آخرین ارزش معاملاتی سال 1387 و یا سال‌های قبل از آن، ملاک عمل خواهد بود.
1 ـ برابر بند ”ع“ ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373، ملاک وصول حق‌الثبت، در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌باشد[3] و برابر ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1380 تعیین ارزش معاملاتی املاک، به‌عهده کمیسیون تقویم املاک است و طبق نص صریح همین ماده، کمیسیون تقویم املاک، هر سال، یک‌بار، نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود. بدین‌جهت مقنن در تمامی قوانین و مقررات، به منظور دریافت حقوق دولتی، اگر دریافت وجوهی را مقرر نموده است، همین ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم را ملاک عمل قرار داده است.
2 ـ هرچند که به استناد ماده 58 آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی، مبنای وصول حق‌التحریر اسناد قطعی غیرمنقول مبلغ واقعی معامله تعیین شده و به‌رغم وجود پشتوانه فقهی و فتاوی مراجع عظام در‌خصوص تعلق اجرت کاتب به میزان واقعی معامله، ریاست محترم وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به‌لحاظ جلوگیری از فشار بر اصحاب معامله، خصوصاً قشر کم درآمد جامعه، در سال 1387 با الحاق تبصره‌ای به ماده 58 آیین‌نامه مذکور‌[4]، دفاتر اسناد رسمی را مکلف نمودند حق‌التحریر معاملات قطعی غیرمنقول را نیز حسب بند ”ع“ ماده مارالذکر بر مبنای ارزش معاملاتی اعلام شده توسط دارایی وصول نمایند و نتیجه اینکه این اقدام به نام اقشار کم‌درآمد، منفعت دیگری نصیب اصحاب معامله که در شرایط امروز نوعاً افراد توانمند به لحاظ اقتصادی هستند، نمود. و از طرفی کلیه دفاتر اسناد رسمی، خصوصاً دفاتر تازه تأسیس را با مشکلات عدیده و در مواردی با بحران و انحطاط مواجه ساخته است.
از آنجایی که تصویب‌نامه هیئت وزیران، به دلایل ذیل، باعث تضییع حقوق قوه‌قضائیه و سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی از درآمدهای حقه می‌شود، نکات ذیل قابل توجه همگان است:
الف: برابر ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، ارزش معاملاتی املاک، سالی یک‌بار تعیین می‌شود و ارزش و بهای املاک نمی‌تواند در آنِ واحد، دارای دو یا چند قیمت باشد.
ب: طبق تبصره بند 2 تصویب‌نامه مزبور، مبنای محاسبه ارزش معاملاتی در سال 1388، ارزش معاملاتی سال 1387 و یا سال‌های قبل از آن است. و برابر ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، بیش از یک ارزش معاملاتی متصور نمی‌باشد. لذا ارزش معاملاتی سال 1387، عقلاً و منطقاً بی‌اعتبار و بلااثر است.
ج: در دهه‌های گذشته، وفق قانون همیشه مبنای وصول مالیات و حق‌الثبت، تنها یک ارزش معاملاتی، ملاک بوده است.
د: تصویب‌نامه هیئت وزیران نمی‌تواند، بدون توجه به قوانین مجلس شورای اسلامی، سیاست دوگانه و مغایر را جاری نماید و برای وصول حقوق قانونی دو مأخذ را مبنای عمل قرار دهد. و از طرفی با افزایش مبنای وصول مالیات، باعث افزایش درآمد قوه‌مجریه و از طرف دیگر با کاهش مبنای وصول سایر حقوق، ارزش معاملاتی سال 1387 موجب تقلیل درآمد قوه‌قضائیه و به تبع آن سازمان ثبت و ناگزیر دفاتر اسناد رسمی از جمله حق‌الثبت و حق‌التحریر و غیره گردد.
قطعاً این امر خدشه بر اصل تفکیک قوای سه‌گانه، موضوع قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است.
لذا با توجه به مراتب بالا، شایسته است: به لحاظ رفع این نقیصه و ایجاد وحدت رویه و اجتناب از اعمال مدل‌های متفاوت در نحوه وصول حقوق دولتی اعم از مالیات، حق‌الثبت و به تبع آن حق‌التحریر، ترتیبی اتخاذ گردد تا مبنای وصول وجوهی که برای تنظیم اسناد رسمی قطعی غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی وصول می‌شود، همان مبنایی باشد که ادارات دارایی حسب مورد در وضعیت‌های مختلف ملک و مالک، مالیات را بر آن مبنا وصول می‌نمایند.
بدیهی است با توجه به تجربه‌ای که در گذشته در‌خصوص نرخ‌های متفاوت برای وصول حق‌الثبت اسناد رهنی وجود داشت و مشکلات عدیده‌ای که از این رهگذر گریبانگیر دستگاه‌های ذی‌ربط و دفاتر اسناد رسمی گردید، تکرار آن در شرایط فعلی و به شکل مبناهای مختلف برای وصول مالیات و حق‌الثبت و حق‌التحریر، عواقب سوء دیگری را به دنبال خواهد داشت که فرآیند آن سلامت دستگاه‌های ذی‌ربط را تهدید خواهد نمود.
امید آن است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، موضوع را در اسرع وقت و با جلب‌نظر کارشناسان متعهد و مجرب و آشنا به مسائل و مشکلات دفاتر اسناد رسمی و واقف به امور ثبت اسناد و املاک کشور و با عنایت به واقعیت‌های موجود رسیدگی نماید و با توجه به مشکلات عدیده‌ای که دفاتر اسناد رسمی خصوصاً دفاتر جدیدالتأسیس با آن دست‌به‌گریبان هستند و بعضاً درآمد آنها کفاف هزینه‌های روزمره را ندارد، در‌خصوص تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی تجدیدنظر نموده، تا به ناهنجاری‌های موجود در این حوزه، خاتمه داده شود.

[1] . کارشناس ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی، رئیس هیئت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران خراسان رضوی و سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 70 مشهد.
[2] . ر.ک.: تصویب‌نامه در‌خصوص نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل (زمین، واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و غیره) توسط اشخاص بیش از دو بار در سال مشمول قانون مالیات‌های مستقیم؛ وزارت مسکن و شهرسازی ـ وزارت امور اقتصادی و دارایی ـ وزارت کشور ـ وزارت بازرگانی ـ وزارت دادگستری
وزیران عضو کارگروه موضوع بند ”الف“ تصویب‌نامه شماره 29238/ت 40001 ه‍ مورخ 19/3/1387 به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصویب نمودند:
1 ـ نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل (زمین، واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و غیره) 2 Eتوسط اشخاص بیش از دو بار در سال در‌خصوص املاک و حق واگذاری خریداری شده از ابتدای سال 1388 شغل محسوب شده و درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از محل انتقال آنها در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از صدهزار نفر جمعیت براساس آخرین سرشماری حسب مورد مشمول مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم و سایر مقررات قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.
تبصره 1 ـ اشخاص موضوع این بند ملزم به رعایت قوانین و مقررات مربوط در‌خصوص تسلیم به‌موقع اظهارنامه بوده و همچنین مکلف‌اند مالیات متعلق را در هنگام انتقال هر یک از املاک با حق واگذاری فوق مطابق دستورالعملی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و به واحدهای مالیاتی ابلاغ خواهد کرد، به‌صورت علی‌الحساب پرداخت نمایند.
تبصره 2 ـ صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم علاوه بر رعایت سایر مقررات ماده مذکور در‌خصوص اشخاص مشمول این بند منوط به پرداخت مالیات علی‌الحساب موضوع تبصره (1) نیز می‌باشد.
تبصره 3 ـ خرید املاک و حق واگذاری محل به نام همسر و فرزندان تحت تکفل نیز مشمول مقررات این بند خواهد بود.
تبصره 4 ـ املاکی که پس از خرید براساس قانون و مقررات شهرداری تبدیل به ساختمان نوسازی شده باشند، مشمول مالیات موضوع این بند نخواهند بود.
2 ـ کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم مکلف است ارزش معاملاتی املاک را برای محاسبه مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک و مالیات بر اراضی بایر موضوع ماده (15) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ـ‌مصوب 1387‌ـ به‌صورت پلکانی در سال 1388 به میزان بیست و پنج درصد، در سال 1389 به میزان پنجاه درصد، در سال 1390 به میزان هفتاد و پنج درصد و در سال 1391 به میزان صددرصد قیمت روز تغییر دهد.
تبصره ـ ارزش معاملاتی تعیین شده موضوع این بند برای محاسبه اولین نقل و انتقال املاک نوساز موضوع ماده (77) قانون مالیات‌های مستقیم و سایر مالیات‌ها، عوارض و همچنین سایر وجوهی که به مأخذ ارزش معاملاتی محاسبه و اخذ می‌شود، ملاک عمل نخواهد بود. مبنای محاسبه موارد یاد‌شده بر مبنای آخرین ارزش معاملاتی ملاک عمل سال 1387 خواهد شد.
3 ـ این تصویب‌نامه جایگزین تصویب‌نامه شماره 216664/ت 41830 ک مورخ 21/11/1387 می‌شود.
این تصویب‌نامه در تاریخ 17/3/1388 به تأیید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است.
معاون اول رئیس‌جمهور ـ پرویز داودی
[3] . بند «ع»: مبنای وصول حق‌الثبت موضوع این ماده در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌باشد و در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
[4] . شماره3801/87/1                                                                                    17/4/1387
نامه شماره 14987/1 ـ 15/4/1387 جناب عالی، دایر بر درخواست افزودن تبصـره‌ای به ماده58 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب14/2/1317 به‌شرح مرقوم در نامه، به استحضار ریاست معظم قوه‌قضائیه رسید، مرقوم فرمودند: « بسمه تعالی ـ با پیشنهاد موافقت می‌شود.» علی‌هذا بدین‌وسیله مراتب اعلام می‌گردد.
رئیس دفتر ویژه رئیس قوه‌قضائیه ـ مهدی دربین
شماره14987/1                                                                                          15/4/1387
حضرت آیت‌ا... هاشمی شاهرودی دامت برکاته
رئیس معظم قوه‌قضائیه
احتراماً به استحضار می‌رساند به موجب ماده 58 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 14/2/1317 حق‌التحریر به میزان اصلی معامله اخذ می‌گردد حال آنکه مبنای وصول حق‌الثبت در مورد معاملات قطعی غیرمنقول، به استناد بند ”ع“ ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد 2 Eمعین مصوب 1373، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌باشد. سران دفاتر اسناد رسمی با استفاده از ماده صدرالذکر در اسناد انتقال املاک مبادرت به اخذ حق‌التحریر بر مبنای واقعی ملک می‌نمایند که با عنایت به نوسان قیمت املاک و افزایش روز افزون آن، محاسبه و اخذ حق‌التحریر براساس ارزش واقعی موجب فشار بر اصحاب معامله خصوصاً قشر کم درآمد جامعه می‌باشد. با عنایت به مراتب فوق پیشنهاد می‌نماید در صورت تأیید و موافقت حضرتعالی با افزودن تبصره‌ای به ماده 58 آیین‌نامه فوق‌الذکر نسبت به رفع این مشکل به شرح ذیل اقدام گردد:
ماده58 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی: دفاتر اسناد رسمی حق ندارند بیش از میزان مندرج در تعرفه حق‌التحریر وجهی اخذ نمایند و حق‌التحریر هم به میزان اصلی معامله اخذ می‌گردد و نسبت به متفرعات آن هیچ‌گونه وجهی تعلق نمی‌گیرد.
« تبصره پیشنهادی: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند حق‌التحریر معاملات قطعی غیرمنقول را حسب بند ”ع“ ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 براساس ارزش معاملاتی اعلام شده از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی محاسبه و اخذ نمایند.»
معاون رئیس قوه‌قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ حسینعلی امیری