کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 31 فروردين 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

نقدی بر کتاب؛ منشور موجز سردفتری اسناد رسمی و آداب تنظیم سند رسمی

نقدی بر کتاب؛
منشور موجز سردفتری اسناد رسمی و آداب تنظیم سند رسمی
محمد زارعی[1]
کتاب «منشور موجز سردفتری اسناد رسمی و آداب تنظیم سند رسمی[2]» تألیف آقای علی حاجیانی با صفحه‌آرایی بسیار شکیل و زیبا در 249 صفحه در سال جاری از سوی مؤسسه نشر همسفر به زیور چاپ مزین و در دسترس همگان قرار گرفته است.
همان‌گونه که نویسنده در مقدمه آورده است این کتاب، مختصر و بیانگر امهات آموزه‌های علمی و عملی سردفتری اسناد رسمی است که به حق مجموعه‌ای در‌خور و قابل تحسین است و از مفاد و فحوای مجموعه‌ای از قوانین و مقررات و بخشنامه‌های ثبتی استخراج و تدوین گردیده است که روندگان این راه را یاور آید و مترسلان را بلاغت افزاید.
این کتاب را که دیدم، پسندیدم و همراه خود به هر سو می‌بردم و هرازگاهی ورقی از آن را برمی‌چیدم که در این حین نکاتی برایم جلب توجه می‌کرد که آن را در وجیزه‌ای فراهم آورم تا در چاپ‌های بعدی مورد عنایت مؤلف گرانقدر قرار گیرد.
حقوق ثبت اسناد برای ما از چند جهت مغتنم است؛ نخست آنکه علت شکل‌گیری و تبلور این رشته از حقوق و استواری پایه‌های آن، ثبات و استحکام معاملات و جلوگیری از تزلزل آنها می‌باشد. بنابراین هرچه پژوهش عمیق‌تر، یافته‌های آن قابل توجه‌تر می‌گردد. دوم آنکه این رشته به دلیل منابع اندک، مورد بحث و بررسی و مداقه جدی قرار نگرفته است. و زوایای ناپیدای آن کمتر آشکار گردیده است. لذا بایستی این رشته از حقوق از جنبه‌های گوناگون جایگاه واقعی خود را باز یابد و هماهنگ و همسو با حقوق مدنی به توسعه و تکامل دست یابد.
در بررسی مختصر این کتاب، برخی موارد و نکات جلب توجه می‌کند که به نظر علاقه‌مندان می‌رسد؛
1 ـ فهرست مطالب دارای تقسیم‌بندی موضوعی نیست و مباحث مختلف به طور پراکنده در جای جای کتاب مورد بحث و اشاره قرار گرفته است که عملاً دسترسی به موضوع واحد را دشوار گردانیده است.
2 ـ گذاردن «کد» برای هر قسمت یا هر بند چندان قانع‌کننده به نظر نمی‌رسد. زیرا «کد» کلمه‌ای است لاتین و به گردآوری علمی مقررات راجع به یک رشته از حقوق اطلاق می‌گردد (ترمینولوژی حقوق، جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ذیل اصطلاح شماره 4489) لذا تدوین و جمع‌آوری مقررات مربوط به رشته خاص در یک مجموعه، تدوین یا CODIFICATION نامیده می‌شود مانند Code Civil (برگرفته از Blacks law dictionaryصفحه 134) و یا به طور مثال یکی از وظایف کمیسیون حقوق بین‌الملل که ارگان فرعی مجمع عمومی سازمان ملل به حساب می‌آید، تدوین حقوق بین‌الملل می‌باشد. به عبارت دیگر، عرف‌های موجود میان دولت‌ها و سازمان‌های بین‌المللی را به صورت طرح پیش‌نویس تهیه می‌کند که با ارائه پیش‌نویس‌های متعدد از سال 1948 به مجمع عمومی سازمان ملل متحد موجب انعقاد معاهدات بین‌المللی متعدد گردیده است.
3‌ـ‌ نظر به اینکه این مطالب برگفته از قوانین و مقررات و بخشنامه‌های ثبتی مختلف می‌باشد ضروری می‌نمود که به مستندات آنها اشاره شود تا دسترسی راحت‌تر و امکان استناد آن محکم‌تر گردد.
4 ـ در بند دوازدهم زیر عنوان «وضعیت سردفتر و دفتریار در صورت متهم شدن به ارتکاب جرایم عمدی منافی عفت از طرف مراجع قضایی» تا صدور حکم قطعی معلق خواهند شد، لازم به توضیح است طبق ماده 13 ق.د.ا.ر.ک.؛ سردفتران و دفتریارانی که به اتهام ارتکاب جنایت عمدی مطلقاً و یا به اتهام ارتکاب جرایم مذکور در ماده 19 قانون مجازات عمومی از طرف مراجع قضایی علیه آنها کیفرخواست صادر شود تا صدور حکم قطعی معلق خواهند شد.
گفتنی است که جرایم عمدی شامل منافی عفت نیز می‌گردد لذا ذکر «منافی عفت» پس از جرایم عمدی تضییق حکم مقنن محسوب می‌شود و اطلاق آن ارجح است.
5 ـ در مفاد بند 44 زیر عنوان «چگونگی مصدق نمودن اسناد» که نویسنده معتقد است؛ سردفتران فقط اصول اسناد تحت تصدی خود را می‌توانند برابر اصل نمایند و اصول اسناد دفاتر دیگر را به عنوان اینکه کپی برابر اصل سندی است که توسط متقاضی ابراز و ضمیمه پرونده متشکله در دفترخانه است، می‌توانند مصدّق، برابر اصل کنند.
این در حالی است که طبق ماده 57 قانون آیین دادرسی مدنی، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند اسناد مراجعین را برابر اصل نمایند و طبق بخشنامه شماره 30239/88 مورخ 26/2/88 این مجوز و دریافت هزینه آن تعیین گردیده است.
6 ـ در مفاد بند 60 آمده است؛ «در صورت انفصال موقت، شروع به کار سردفتر و صدور ابلاغ اجازه اشتغال مجدد منوط به تأدیه و تصفیه کلیه بدهی‌های مالیاتی و... می‌باشد». در صورتی‌که صدور ابلاغ مجدد اشتغال سردفتر یا دفتریار موکول به پرداخت کلیه بدهی‌های او نمایند این عمل و اقدام نوعی تعلیق به محال است. زیرا ممکن است پرداخت بدهی به دلیل رسیدگی‌های اداری مدت‌ها به طول انجامد. لذا اخذ مفاصاحساب از ادارات مختلف نیازمند زمانی طولانی است و ثانیاً ماده 49 ق.د.ا.ر.ک. که چنین تدوین یافته است؛ «وزارت دادگستری صدور ابلاغ اجازه اشتغال مجدد سردفتر یا دفتریار منفصل را به تصفیه محاسبات بدهی‌های مسلم ناشی از شغل او موکول می‌کند». تصفیه حساب بدهی‌هایی موردنظر قانون‌گذار قرار گرفته است که؛ اولاً مسلم باشد. ثانیاً ناشی از شغل سردفتری یا دفتریاری باشند. بنابراین تنها بدهی‌هایی که حکم قطعی در خصوص آنها از سوی محاکم دادگستری علیه سردفتران و دفتریاران صادر شده باشد، بدهی‌های مسلم تلقی می‌شوند و سایر اعلام‌ها و دادخواست‌ها و برگه‌های اجرایی که از سوی سایر مراجع اداری علیه ایشان در خصوص اعلام بدهی به سازمان ثبت واصل شد نمی‌تواند بهانه و مستمسکی برای عدم صدور ابلاغ اشتغال مجدد سردفتر یا دفتریار در پایان مدت انفصال موقت ایشان قرار گیرد و حتی احکام صادره از سوی محاکم بدوی که قابل تجدیدنظر باشند نیز ولو آنکه مبنی بر محکومیت ایشان به پرداخت طلب خواهان باشد، باز هم مصداق بدهی مسلم و قطعی نخواهند بود. (خسرو عباسی داکانی، حقوق ثبت اسناد، ص. 287) لذا به نظر می‌رسد بدهی مسلم ناشی از شغل را بایستی تعریف مضیق نمود تا صرفاً دربردارنده امور مالی دفترخانه از لحاظ رسیدگی‌های ثبتی باشند که در بند 131 م.ب.ث. مندرج است و غیر از آنها هیچ‌گونه بدهی دیگری نباید مانع اشتغال مجدد سردفتر یا دفتریار منفصل گردد که البته بند دوم بخشنامه شماره 16921/34/1 سازمان ثبت برای جلوگیری از طولانی شدن موانع اشتغال مجدد سردفتر یا دفتریار منفصل راهی را فراروی سازمان برای صدور ابلاغ اشتغال مجدد باز نموده است.
همچنین بند دوم بخشنامه شماره 16921/34/1 مورخ 4/6/81 مقرر می‌دارد «مراتب را به مرجع مالیاتی ذی‌ربط اعلام و یادآور گردد چنانچه تا قبل از پایان مدت انفصال، بدهی قطعی‌شده دفترخانه را اعلام ننماید نسبت به صدور ابلاغ اشتغال مجدد اقدام خواهد شد».
7 ـ در ذیل بند 61 نویسنده بیان می‌دارد که رئیس سازمان می‌تواند تا شش ماه دستور انفصال سردفتر یا دفتریار که رفتار و اخلاق او مغایر حسن جریان امور دفترخانه باشد را صادر نماید. نکته‌ای که بایستی به آن اشاره نمود این است که این حق با‌لذات اختصاص به رئیس قوه‌قضائیه دارد و در صورت تفویض اختیار به رئیس سازمان، وی می‌تواند از این حق استفاده نماید که قابل تذکر است.
8 ـ نویسنده در زیر بند 99 چنین می‌نویسد؛ در موارد ضرورت و حرج به تشخیص محاکم صالحه نیازی به اخذ کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت مشمولین خدمت وظیفه عمومی نیست. به نظر می‌رسد که مستند چنین حکمی مشخص نیست و نویسنده ضرورت و حرج را با استناد به کدام قانون یا بخشنامه بیان نموده، مشخص نیست. مضافاً اینکه مثال نویسنده در مورد ضرورت یا حرج به سادگی طبق بند ”و“ ماده 10 قانون خدمت وظیفه عمومی که ثبت و نقل و انتقال غیرقهری اموال را به طور مستقیم یا غیرمستقیم در دفاتر اسناد رسمی نیازمند مدارک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت دارد لذا مفهوم مخالف آن این است که انتقالات قهری نیازمند به رسیدگی به وضع مشمولیت ندارد.
از سوی دیگر، ماده 50 آیین‌نامه اجرایی قانون خدمت وظیفه عمومی احکام صادره از محاکم صالحه در مورد ثبت معاملات مشمولین را یکی از مدارک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت مشمول می‌داند. به عبارت دیگر، احکام صادره از محاکم دال بر تنظیم سند مشمول توسط دفاتر اسناد رسمی نیازمند رسیدگی به وضع خدمتی نیست و از این حیث حکم محاکم کفایت می‌کند.
9 ـ همچنین بند 140 در خصوص مجوز خروج از کشور سردفتران و دفتریاران که آن را به عهده مدیر‌کل ثبت اسناد مربوطه می‌داند، لازم به توضیح است که این مجوز از سوی کانون سردفتران و دفتریاران صادر می‌گردد. بخشنامه شماره 10207/3/1 مورخ 7/3/87 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چنین مقرر می‌دارد. «به‌منظور تمرکز‌زدایی و کاهش مراجعات به سازمان بدین‌وسیله اختیارات مندرج در مواد 15 و 16 آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 موضوع صدور ابلاغ مرخصی استعلاجی و مرخصی برای خروج از کشور سردفتران و دفتریاران به شما تفویض می‌گردد. همچنین اختیارات مندرج در بندهای 2 و 3 ماده 14 آیین‌نامه مذکور موضوع صدور ابلاغ مرخصی سردفتران و دفتریاران که قبلاً به استان‌های سراسر کشور تفویض گردیده است به اداره کل استان تهران نیز تفویض می‌گردد که در این خصوص، ضرورت دارد نکات زیر رعایت شود؛
1 ـ در ابلاغ مرخصی موضوع ماده 15 فوق‌الذکر اخذ گواهی سازمان پزشکی قانونی به عنوان هیئت پزشکی منتخب سازمان ضروری است.
2 ـ در ابلاغ مرخصی به منظور خروج از کشور در موارد ضروری که امکان بازرسی دفترخانه و ارائه گواهی تصفیه حساب مقدور نمی‌باشد لازم است نسبت به اخذ تعهدنامه رسمی از ضامن (سردفتر یا دفتریار) اقدام گردد».
10 ـ در مفاد بند 152 نویسنده مرور زمان تخلفات انتظامی را از عوامل سقوط دعوی کیفری از نوع انتظامی می‌داند. در حالی‌که به نظر می‌رسد این یک پارادوکس است. زیرا مسؤولیت سردفتر می‌تواند دارای سه جنبه باشد: 1 ـ مسؤولیت کیفری ناشی از انجام جرم که با شکایت شاکی خصوصی یا دادستان آغاز می‌گردد (ماده 3 قانون آیین دادرسی کیفری) بدین‌جهت شکایت کیفری نامیده می‌شود. 2 ـ مسؤولیت مدنی ناشی از مسؤولیت جبران خسارات وارده به ذی‌نفع در دعوی حقوقی است. 3 ـ مسؤولیت انتظامی ناشی از نقض قوانین و مقررات می‌باشد که مشمول مرور زمان نسبت به تخلف انتظامی موجب موقوفی تعقیب خواهد بود.
11 ـ در زیر بند 147 نویسنده بیان می‌دارد که امکان توافق سردفتر با دفتریار در مورد پرداخت پانزده درصد حق‌التحریر به کمتر یا بیشتر از آن وجود دارد. این نظریه اگرچه راه‌گشاست لیکن بایستی بیان داشت که قوانین ثبتی و دفاتر اسناد رسمی از جمله قوانین امری و آمره بوده و امکان تراضی برخلاف آن وجود ندارد و آزادی اراده و حاکمیت اراده در قوانین امری راه به جایی ندارد.
12 ـ در ذیل بند 170 نویسنده توضیح می‌دهد که هنگام عقد قراردادهای مربوط به اعطای تسهیلات بانکی در خصوص طرح سرمایه‌گذاری اشتغال‌زایی بخش غیردولتی است استعلامات از ادارات مختلف لازم است، توضیح این نکته ضروری است که طبق ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در صورتی که انتقال عین اراضی و املاک نباشد نیازی به هیچ‌گونه پاسخ استعلام به جز پاسخ استعلام اداره ثبت، نیست. همچنین طبق قسمت ”ب“ بند یک نظریه مورخ 1/7/85 کمیسیون وحدت‌رویه، این موضوع مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز می‌باشد.
13 ـ مؤلف کتاب در بند 176 این‌گونه بیان می‌دارد که مراجع ثبتی مرجع‌ذی‌صلاح جهت رسیدگی به اختلافات حادث‌شده بین سردفتر و دفتریار می‌باشند بایستی بیان داشت که طبق بند 8 ماده 66 ق.د.ا.ر.ک.، مرجع رسیدگی به اختلافات ناشی از روابط شغلی میان سردفتر و دفتریار، کانون سردفتران و دفتریاران می‌باشد.
14 ـ مفاد بند 179 چنین تنظیم شده است که «نسبت به اشخاص ممنوع‌المعامله و املاک بازداشت‌شده، دفاتر اسناد رسمی قبل از رفع بازداشت و ممنوعیت از طرف مرجع ذی‌صلاح حق ثبت هیچ‌گونه سندی تحت هر عنوانی حتی به‌صورت وکالت اداری و کاری ندارند...»
برای منتقد کتاب مشخص نشده که این استنباط از کجا ناشی شده است. زیرا خود مفهوم ممنوع‌المعامله مفهم این است که اشخاص، از انجام معاملات ناقله ممنوع هستند نه انجام امور اداری و در مورد املاک بازداشت‌شده نیز منعی نیست.
15 ـ در زیر بند 237 نویسنده کتاب بیان می‌دارد که در صورت عدم اخذ مفاصاحساب مالیاتی، در متن سند تکلیف بدهی مالیاتی ملک مورد معامله معلوم گردد که به عهده کدام‌یک از طرفین معامله است، می‌توان بیان داشت ماده 2 ق.ت.ت.ا. طرفین معامله را متضامناً مسؤول و پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهی‌های مربوط به ملک تا زمان تنظیم می‌داند لذا تحمل بدهی برعهده خریدار یا متصالح خلاف مفاد قانون است.
16 ـ در مفاد 253 نویسنده مرقوم می‌نماید؛ وکالتی که موکلین به وکلای دادگستری و مشاورین حقوقی قوه‌قضائیه می‌دهند به هیچ‌وجه نمی‌تواند مستند تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی قرار گیرد که به نظر می‌رسد؛ عنایت به رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 406 ـ 11/5/88 امضای اسناد ثبت واقعه ازدواج و طلاق در اجرای احکام مراجع قضایی توسط وکلای دادگستری امکان‌پذیر است و در خصوص این قسمت، بخشنامه شماره 700/33/7 مورخ 26/10/79 کمیسیون وحدت‌رویه ابطال گردیده است.
17 ـ در شماره 297 موضوع ممنوعیت واگذاری حق کسب و پیشه و تجارت بدون موافقت مالک عین است، به طور اطلاق بیان شده که جای تأمل و دقت است. طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 دو مورد قابل تفکیک است؛ الف ـ در صورت وجود سند اجاره‌ای که حق انتقال به غیر دارد، در این صورت نیاز به اجازه یا اذن مالک عین نیست. ب ـ در صورتی که اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده یا در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد، در این صورت دو راهکار وجود دارد؛ یا مالک عین در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد یا مستأجر برای تنظیم سند به دادگاه مراجعه نماید.
لیکن از سوی کمیسیون وحدت رویه در پاسخ به سؤال دفتر 108 تبریز مبنی بر اینکه؛ (در معاملات مربوط به مصالحه سرقفلی آیا جلب رضایت مالک ملک ضمن سند یا حتی سند علی‌حده تکلیف دفترخانه اسناد رسمی است یا خیر؟ به شرح ذیل اظهارنظر گردید: «با رعایت مفاد ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 چنانچه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد صرفاً در خصوص قراردادهای استیجاری تابع قانون اخیر صلح سرقفلی توسط مستأجر به غیر در اثنای مدت نیازی به اذن موجر ندارد». (ضمیمه مجله کانون، ش. 80، ص. 191)
18 ـ در ذیل بند 310 مؤلف بیان می‌دارد؛ اعلام مراتب انجام معامله قطعی املاک و مشخصات متعاملین و ملک به وزارت بازرگانی، الزامی است که باید خاطرنشان ساخت این بخشنامه با توجه به رأی شماره 38 ـ 30/1/1388 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردیده است.
امید است این نکات مورد عنایت و توجه سردفتران و دفتریاران و نویسنده محترم در چاپ‌های بعدی قرار گیرد.

[1] . سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 23 قم.
[2] . گفتنی است این کتاب در شماره 96 ص. 141 ماهنامه «کانون» جهت مطالعه علاقه‌مندان معرفی شده است.