کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 31 فروردين 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

دریچه / فروش اقساطی سهم‌الشرکه بانک به کمتر از مبلغ مندرج در قرارداد مشارکت مدنی

فروش اقساطی سهم‌الشرکه بانک به کمتر از مبلغ مندرج در قرارداد مشارکت مدنی
لطیف عبادپور1
 
بانک  با شرکت ”الف“ قرارداد مشارکت مدنی برای احداث یک‌باب کارگاه خیاطی منعقد کرده است. سهم‌الشرکه بانک نیز در قرارداد مزبور 800 میلیون ریال بوده است. بعد از اتمام دوران مشارکت، شریک برای تبدیل قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی، به‌موقع اقدام نمی‌کند.
بعد از گذشت مدت مدیدی، مدیران شرکت درخواست خود را تقدیم بانک می‌نمایند تا بانک سهم‌الشرکه خود از کارگاه احداث‌شده را به نحو اقساط به شرکت بفروشد. بانک با این امر موافقت می‌کند و پیش‌نویس قرارداد فروش اقساطی را تهیه‌کرده و به دفترخانه‌ای که تنظیم‌کننده سند مشارکت‌مدنی است، ارسال می‌کند.
مبلغ قرارداد فروش اقساطی که در واقع همان ثمن تعیینی برای سهم‌الشرکه است 620 میلیون ریال است. آیا بانک سهم‌الشرکه خود از کارگاه و لوازم آن را 180 میلیون ریال کمتر از مبلغی که به عنوان سهم‌الشرکه در شرکت مدنی گذاشته است می‌فروشد؟ شریک قبلاً هنگام تنظیم قرارداد مشارکت مدنی حق‌الثبت سهم‌الشرکه بانک به مبلغ 800 میلیون ریال را پرداخته است.
براساس تبصره یک ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن؛ «چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض، حق‌الثبت و نظایر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آن است. در‌این‌صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض، حق‌الثبت و نظایر آن به استثنای حق‌التحریر باید به نسبت مابه‌التفاوت دو رقم فوق‌الذکر محاسبه و دریافت گردد. ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذی‌ربط می‌باشد.» در ارتباط دو قرارداد شک و شبهه‌ای نیست. اما آیا برای قرارداد فروش اقساطی به صرف اعلام ارتباط دو قرارداد از سوی بانک نباید حق‌الثبت پرداخت شود؟
برای رسیدن به پاسخ درست بی‌مناسبت نیست قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های آن را مرور کنیم تا با نگاه مجدد به تعریف مشارکت مدنی و فروش اقساطی دقتی هم به آنچه که بانک‌ها در این میان می‌فروشند و در نتیجه مشارکت مدنی تبدیل به فروش اقساطی می‌شود داشته باشیم.
طبق ماده 7 قانون عملیات بانکی بدون ربا؛ «بانک‌ها می‌توانند، به‌منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش فعالیت بخش‌های مختلف تولیدی و بازرگانی و خدماتی قسمتی از سرمایه و یا منابع مورد نیاز این بخش‌ها را به صورت مشارکت تأمین نمایند». و براساس ماده 18 آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10 1362 ک؛ «مشارکت مدنی عبارت است از درآمیختن سهم‌الشرکه نقدی و یا غیر‌نقدی به اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع به‌منظور انتفاع، طبق قرارداد» و تبصره 2 ماده 10 دستورالعمل اجرایی مشارکت مدنی مصوب 19/1/1363 شورای پول و اعتبار مقرر داشته است؛ «فروش اقساطی سهم‌الشرکه بانک‌ها در شرکت‌های مدنی موضوع تبصره یک، در زمان خاتمه قرارداد مجاز می‌باشد». منظور از شرکت‌های مدنی موضوع تبصره یک، مشارکت مدنی در امور تولیدی صنعتی، معدنی، کشاورزی، احداث مسکن و ساختمان و حتی امور خدماتی است. به موجب ماده 47 آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10/1362 هیئت وزیران منظور از فروش اقساطی واگذاری عین است به بهای معلوم به غیر، به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر‌مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد. در مورد مشارکت مدنی، بانک، سهم‌الشرکه خود را از موضوع مشارکت که ممکن است کارخانه، کارگاه، مسکن و یا غیر آن باشد بعد از اتمام مشارکت ارزیابی و به شریک به صورت اقساطی می‌فروشد. بانکداری براساس ماده 2 قانون تجارت یک عمل تجارتی است و بانکدار و هر تاجری در انجام هر عمل تجاری به دنبال سود و منفعت خویش است و چنانکه در تعریف مشارکت مدنی آمد، هر دو طرف، هم شریک و هم بانک قصد انتفاع دارند. چگونه ممکن است مبلغ سهم‌الشرکه هشتصد میلیون ریالی بانک در قرارداد مشارکت مدنی حاصلش 620 میلیون ریال باشد؟ آیا بانک هیچ سودی نبرده است؟ قطعاً اشتباهی در کار است. صرف ارتباط دو قرارداد مجوزی برای نگرفتن حق‌الثبت نیست. برای روشن شدن موضوع طی تماس تلفنی با متصدی بانک آشکار می‌شود که بانک مبلغی از اصل و سود قرارداد مشارکت مدنی را استرداد نموده است. این کار بدان معنا است که سهم‌الشرکه بانک در قرارداد مشارکت مدنی کاهش یافته است؛ و البته کاهش سهم‌الشرکه اولیه بدان معنا است که سهم‌الشرکه بانک بعد از انجام عمل یعنی تأسیس کارگاه نیز کمتر از آنی خواهد بود که با پرداخت 800 میلیون ریال می‌توانست داشته باشد. بانک مبلغ 500 میلیون ریال قبل از ارسال پیش‌نویس قرارداد فروش اقساطی از شریک اخذ نموده است. مبلغ مزبور بخشی مربوط به اصل مبلغ پرداختی و بخشی دیگر مربوط به سود دوران مشارکت بوده است. بانک قبل از اقدام به فروش اقساطی باید یک عمل حقوقی دیگر انجام می‌داد که نداده است. دفترخانه پس از تماس با اداره حقوقی بانک در مرکز استان، پیش‌نویس قرارداد فروش اقساطی را به شعبه بانک برمی‌گرداند تا قبل از اقدام به فروش اقساطی با تنظیم متمم قرارداد برای قرارداد مشارکت مدنی مبلغ آن قرارداد را تقلیل دهند و سپس سهم‌الشرکه واقعی بانک از کارگاه احداث‌شده و لوازم آن هرچه باشد همان را فروش اقساطی‌کنند که در این‌صورت مبلغ قرارداد فروش اقساطی بیشتر از مشارکت مدنی خواهد بود و تفاوت هرچه باشد همان مبنای وصول حق‌الثبت است.
بنابراین، در موضوعاتی مشابه می‌توان با کمی دقت و با آشنایی به قوانین و مقررات مربوطه هم سند را دقیق و قانونی تنظیم نمود و هم حقوق دولتی و از جمله حق‌الثبت را تحقیقاً طبق قانون و مستندات حقوقی محاسبه و وصول نمود.

[1]. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 10 پارس‌آباد.