کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 31 فروردين 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

بحثی کوتاه درباره بند 89 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی

سیدجلیل محمدی [1]
بند 89 مجموعه بخشنامه های ثبتی، مکمل بند 9 مجموعه بخشنامههای ثبتی تا آخر سال 1349 میباشد. در بند 9 مجموعه یاد شده چنین آمده بود: "مداخله آقایان سردفتران اسناد رسمی در قولنامه عادی و گواهی به تخلف یا عدم تخلف امضاکنندگان قولنامه های مذکور خلاف شئون سردفتری است" بعداً هنگام تنقیح و تلخیص و تدوین آخرین مجموعه (بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه 1365) بند مزبور به بند 89 تغییر و به شرح زیر درآمده است:
گواهی سردفتران در قبال قولنامه های عادی
بند 89 ـ الف: مداخله و مباشرت دفاتر اسناد رسمی در تهیه و تنظیم قولنامه عادی خلاف شئون سردفتری و ممنوع است.
ب: در مواردی که طرفین قولنامه عادی یا مدارک دیگری میان خود شرط کرده باشند که در موعد معین سند معامله آنان در دفترخانه مشخص ثبت شود چنانچه سند موضوع قولنامه در موعد مقرر در آن دفتر به ثبت نرسد به درخواست کتبی ذینفع به صدور گواهی از طرف سردفتر در زمینه علت عدم انجام معامله در نمونهای که به ضمیمه این بخشنامه صادر میشود بلامانع خواهد بود.
اصلاحی فراز (نُه) مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49
نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف مقرر بوده است که سند حاکی از (انتقال قطعی اجاره،صلح) ملک پلاک واقع در با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت (علت به طور صریح و دقیق نوشته شود). تا آخر وقت اداری روز ثبت نشده است. به تقاضای آقای/ خانم و براساس دستور شماره این گواهی از طرف اینجانبطرف اینجانب سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نامبرده تسلیم گردید.
سردفتر/ کفیل دفتر مهر و امضا

نظر و پیشنهاد حذف بند 89 مجموعه بخشنامه ها
بند 89 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه 1365 مبنی بر "صدور گواهی از طرف سردفتر در مورد علت عدم انجام معامله" نسبت به قولنامه های عادی، صرفنظر از اشکالات و نقایص حقوقی که بر مفاد و مندرجات (نمونه) ضمیمه آن وارد است، از تاریخ صدور، مشکلات و مسائل بسیاری را برای سردفتران اسناد رسمی به وجود آورده است.
تا آنجایی که در بسیاری از موارد باعث شکایت اشخاص از دفاتر اسناد رسمی و گزارش، منجر به صدور کیفرخواست، پیگرد انتظامی و محکومیت سردفتران در دادگاههای انتظامی سردفتران و دفتریاران گردیده است. به ویژه در این سالها که قیمت زمین و مسکن و محلهای تجاری به طور سرسامآور و وحشتناکی روز به روز رو به افزایش است، طرفین معامله (به خصوص فروشندگان) به موقع در دفترخانهای که در قولنامه مشخص کردهاند (برای تنظیم و ثبت سند انتقال) حاضر نمیشوند. و به قول و قرار و تعهدی که دادهاند عمل نمیکنند و نتیجتاً موجبات نارضایتی و شکایت یکی از طرفین معامله (خصوصاً)خریدار یا خریداران را فراهم میکنند، از این رو هنگام اخذ گواهی عدم حضور (فروشنده یا خریدار) برابر بند یاد شده، تمامی اختلاف و مشکل و مسؤولیت متوجه سردفتر میگردد! و بنا به مثل عامیانه "تمام کاسه و کوزه به سر سردفتر خرد میشود"
به نظر، این وظیفه قضایی که طی بخشنامه برای سردفتران اسناد رسمی تعیین و به آنها ابلاغ شده به دلایل زیر خلاف قانون و مقررات ثبت و دفاتر اسناد رسمی میباشد:
  1. وظایف مسؤولین دفاتر اسناد رسمی در ماده 49 قانون ثبت به طور صریح و واضح تعیین شده است. و در هیچ یک از بندهای چهارگانه ماده مزبور تکلیفی مبنی بر تسجیل یا تصدیق اسناد عادی یا صدور گواهی علت عدم انجام معامله یا حضور و یا عدم حضور فروشنده یا خریدار در دفترخانه پیشبینی و مقرر نگردیده است.
  2. ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی، سردفتران و دفتریاران را موظف به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین نموده است. این که طرفین قولنامه عادی از یک ماه تا چندین ماه پیشتر شرط میکنند در موعد معین سند معامله آنان در دفترخانه مشخص ثبت شود و اگر به علتی به ثبت نرسد سردفتر مطابق نمونهای که ضمیمه بخشنامه مذکور است، گواهی در زمینه علت عدم ثبت سند صادر نماید، غیر ضروری بوده و تحمیل مسؤولیتی بر دفاتر اسناد رسمی است.
  3. برابر ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود است اجباری است. حال اگر طرفین معامله به موقع برای ثبت معاملات خود در دفترخانه حاضر نشوند، سردفتر قانوناً وظیفهای ندارد نسبت به معامله و سندی که ثبت نکرده و از چگونگی آن بیخبر است گواهی در زمینه علت عدم انجام معامله صادر نماید.
  4. ماده 6 آییننامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1317 و بند 90 مجموعه بخشنامههای ثبتی، سران دفاتر اسناد رسمی را از تسجیل اسناد عادی منع نموده است.
  5. صدور گواهی مزبور و تبعات بعدی آن از جمله امور قضایی است و مستلزم انجام کارشناسی و تحقیق و مسایل بسیاری است که رسیدگی به آن در صلاحیت مراجع قضایی میباشد نه دفترخانه اسناد رسمی.
  6. در زمانی که در کلیه نقاط مختلف کشور و گوشه و کنار شهرها و روستاها به تعداد لازم حتی بیش از نیاز مردم دفتر اسناد رسمی وجود دارد و یا در شرف تأسیس میباشد حاجتی به تعیین دفترخانه مشخص در قولنامه عادی نیست.
  7. با عنایت به مراتب یاد شده و قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/85 مجلس شورای اسلامی مبنی بر حذف استعلامیه ها و گواهینامه های مختلف از ادارات و سازمانها هنگام تنظیم و ثبت سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی این بند از مجموعه بخشنامه های ثبتی لغو و کأنلم یکن گردد.
با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث، دعوی الزام ورثه به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد [2]
سؤال ـ در صورت فروش ملک از جانب ورثه آیا گواهی انحصار وراثت برای تنظیم سند انتقال کافی است یا ملک موروثی باید به نام وراث در دفتر املاک ثبت شده است؟
نظریه شماره 5424/7 ـ 16/8/1386
نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوهقضائیه
همانطور که در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک [3] مقرر گردیده و ماده 105 آییننامه قانون مذکور تصریح نموده: "در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز انحصار وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهینامه دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه ملک سهم یکی از وراث ثبت و سهام بقیه وراث در دفتر جاری ثبت شود". و با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث، دعوی الزام ورثه به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد زیرا انتقال به ورثه قهری است و فروش ملک موروثی موکول به ثبت آن به نام وراث در دفتر املاک نمیباشد و ارائه گواهی انحصار وراثت کافی بر تنظیم سند انتقال میباشد.


[1]
[2] . نقل از روزنامه رسمی مورخ 16/11/87.
[3] . ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره ـ حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود".
. دادستان بازنشسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.