کانون سردفتران و دفتریاران

سه شنبه, 03 بهمن 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

به بهانه اصلاح ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

محمد عظیمیان[1]

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر 8 ماده و 1 تبصره که در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، حاصل تلاش های مشترک و طاقت فرسای کارشناسان محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران بوده که از اهداف اصلی آن می توان به "حذف استعلامات زاید در تنظیم اسناد" "رفع تکالیف بی شمار از دفاتر اسناد رسمی" "تنظیم و تنسیق روابط متقابل و سه جانبه دولت، مردم و دفاتر اسناد رسمی" "واگذاشتن وصول مطالبات عمومی به مراجع ذی ربط"، "ترغیب نمودن اشخاص به رسمی نمودن معاملات و اعمال حقوقی خویش" و در یک کلام ایجاد سهولت در تنظیم اسناد مراجعین به نحوی که خاطره تلخ عبور از پیچ و خم نظام اداری سنتی به منظور اخذ پاسخ استعلامات غیرضرور و بعضاً غیرمرتبط از اذهان متقاضیان ثبت سند زدوده شود، اشاره نمود. صعوبتی که باعث گریز اشخاص از دفاتر اسناد رسمی و رو آوردن به اسناد عادی و بعضاً اسناد وکالت و نتیجتاً درگیری محاکم قضایی در حل اختلافات عدیده حاصل از این رویکرد گردیده بود.
تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد را شاید بتوان مرهمی بر زخم کهنه و قدیمی یکی از بخش های اقتصادی کشور نامید که از تاریخ اجرا، روحی تازه در کالبد بیمار آن دمیده شده است.
قانونگذار با التفاط به منشأ بیماری، بهبودی اوضاع را در آشتی اشخاص با دفاتر اسناد رسمی و ترغیب آنان به رسمی نمودن اسناد خود یافته و در این راستا با الزام ادارات و دوایر ذی ربط به پاسخگویی مراجعین ظرف مهلت های مقرر، برای اولین بار طعم شیرین بهره مندی از سند رسمی را بدون بوروکراسی اداری به مردم چشاند، گام نخست با توفیق قانونگذار در انجام رسالت خویش همراه شد، مراجعین به دفاتر اسناد رسمی افزون و درآمدهای دولت نیز به نحو چشمگیری افزایش یافت. ضمن اینکه مراجع دولتی مورد خطاب قانونگذار با تجدیدنظر و اصلاح روش جاری خود، به اجرای صحیح قانون کمک شایانی نمودند. به منظور تکمیل چرخه مربوط به تنظیم اسناد رسمی، تدوین آیین نامه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت دادگستری و تصویب هیئت وزیران پیش بینی گردید که آیین نامه مربوطه با تأخیر بیش از یک سال از مهلت مقرر، تصویب و در تاریخ 5/1/1387 در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران درج و از تاریخ 20/1/1387 لازم الاجرا گردید.
مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی (قبل از اصلاح) "هرگونه انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت[2] و شهرداری ها و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم نامه (غیر از حبس)[3] از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی و اعلام نظر به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک معاف می باشد، لکن دفاتر اسناد رسمی مکلفند نشانی محل وقوع ملک را طبق اظهار متعاملین در سند تنظیمی قید نموده و حداکثر تا پایان ماه بعد تصویر سند تنظیمی را حسب مورد به اداره امور مالیاتی یا اداره تأمین اجتماعی شهر مربوط ارسال نمایند".
این ماده آیین نامه دارای موضوعات سه گانه ای است که قسمت نخست آن به دلیل محدود نمودن دایره شمول قانون [4] و دو مورد دیگر به لحاظ ایجاد تکلیف فاقد مبنا[5] با روح قانون و فلسفه وضع آن مغایرت دارد.

موضوع اول: تنظیم اسناد مربوط به انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها
 این قسمت از آیین نامه ناظر به ماده 6 قانون می باشد که مطابق آن مطلق هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، معاف گردیده است، لکن در زمان وضع آیین نامه با اضافه نمودن قید "اراضی و اعیان" حوزه شمول حکم قانون به "انتقال بلاعوض اراضی و اعیان" محدود گردید.
این محدودیت علاوه بر محروم کردن اشخاص به عنوان مصالحین و دولت و شهرداری ها به عنوان متصالحین، از امتیازات مورد اشاره (در غیر موارد انتقال عرصه و اعیان) از جمله انتقالات حقوق همچون حق ارتفاق، حق انتفاع، حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و... دفاتر اسناد رسمی را با تکالیف زائد و تبعاً مسؤولیت های ناشی از عدم رعایت آن مواجه می نماید.

موضوع دوم: تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد
این بخش از آیین نامه بدواً با تعمیم مفاد قانون به تنظیم اسنادی به جز انتقالات اراضی و اعیان،[6] مواردی از اسنادی را که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد به صورت تمثیلی، احصاء نموده است و نهایتاً پس از احصاء (اشاره به اجاره، رهن و تقسیم نامه) با صدور حکم کلی، ضمن معافیت تنظیم اسناد مربوطه از اخذ هرگونه گواهی، پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را برای این امر الزامی دانسته است.
الزام دفاتر اسناد رسمی به اخذ پاسخ استعلام ثبت در تنظیم اسناد اجاره، از نادرترین تکالیفی است که بدون هیچ مبنا و توجیهی مقرر گردیده و قطعاً در وضع آن هدف غایی قانون تسهیل تنظیم اسناد لحاظ نگردیده است. این تکلیف باعث چالش جدی در روابط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک گردید، تا جایی که برخی از مناطق ثبتی از ارائه پاسخ استعلام در این خصوص خودداری می نمایند. بعضی از همکاران نیز به منظور رهایی از این مخمصه، تکلیف مقرر را ناظر به اجاره های بیش از سه سال موضوع ماده 104 آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 می دانند.[7]

موضوع سوم: ارسال تصویر اسناد تنظیمی به مراجع ذی ربط
حسن ختام ماده 9 آیین نامه، تکلیف دفاتر اسناد رسمی به ارسال تصویر سند تنظیمی (انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها، اجاره، رهن، تقسیم نامه و...) ظرف مهلت مقرر به اداره امور مالیاتی یا اداره تأمین اجتماعی شهر مربوط می باشد.
تکلیف موضوع این قسمت از ماده آیین نامه نیز به دلیل فقدان مبنای قانونی، باعث تحمیل هزینه های اضافی به دفاتر اسناد رسمی و آشفتگی در ادارات دارایی و تأمین اجتماعی گردید، زیرا تعیین حوزه صالح (صلاحیت محلی) از ادارات دارایی و شعب تأمین اجتماعی به منظور ارسال تصویر اسناد تنظیمی ناممکن است. به ویژه زمانی که تنظیم اسناد مربوط به املاک خارج از حوزه دفاتر و یا کلان شهرها باشد که در این صورت، امکان وصول مدارک ارسالی دفاتر توسط ادارات به مراتب ضعیف تر می شود. اگر براین وضعیت، لزوم تجدید برخی از مراسلات و افزایش هزینه های پستی را اضافه کنیم، زیان ناشی از این تصمیم بهتر مشخص خواهد گردید.[8]
اعتراض مخاطبین اصلی ماده 9 آیین نامه (دفاتر اسناد رسمی) و سایر مجریان و همچنین اشخاص ذی نفع به مغایرت احکام و تکالیف سه گانه مذکور با قانون تسهیل تنظیم اسناد، واضعین آیین نامه را بر آن داشت تا با رجعت به اصل قانون، ضمن حذف تکالیف زائد، نسبت به اصلاح آیین نامه اجرایی اقدام نمایند. به همین منظور وزیران عضو کمیسیون لوایح در جلسه مورخ 3/9/1387 بنا به پیشنهاد شماره 58969 مورخ 20/4/1387 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد ماده 7 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تصویب نامه شماره 164082/ت373 هـ مورخ 10/10/1386 تصویب نمودند. ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی موضوع تصویب نامه شماره 212962/ت 37899 ک مورخ 27/12/1386 به شرح زیر اصلاح می گردد: ماده 9 ـ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها از پرداخت عوارض[9] و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل معاف می باشد.
ضمن تقدیر از تمام منتقدین و کسانی که با اعلام مراتب مغایرت مفاد ماده 9 آیین نامه سابق با قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، راه را برای اصلاح آن هموار کرده و همچنین وزیران محترم عضو کمیسیون لوایح که با پذیرش نقایص موجود، ضمن تقویت روح حاکم بر قانون (تسهیل در تنظیم تمامی اسناد و از تمام جهات) مبادرت به تصویب ماده 9 اصلاحی نمودند، به نظر می آید زین پس:
الف ـ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها اعم از اینکه راجع به عین اراضی و املاک یا غیر آن باشد، مشمول معافیت اخذ هرگونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل خواهد بود.

ب ـ اسناد اجاره اعم از اجاره املاک مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی، زمین های کشاورزی و زراعی و... (به استثناء اجاره زاید بر سه سال)[10] بدون اخذ هرگونه گواهی تنظیم خواهد گردید.
مستند این نظریه، رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/85 کانون سردفتران و دفتریاران ("در خصوص تنظیم اسناد اجاره تکلیفی جهت اخذ هرگونه گواهی وجود ندارد") می باشد که ضمن رفع هرگونه تکلیف از دفاتر اسناد رسمی، تحمیل آن بر مراجعین را نیز نفی نموده است.

ج ـ تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق تابع قواعد تنظیم اسناد اجاره است.
قائلین دیدگاهی که مبنای تجویز تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق، بدون اخذ هرگونه گواهی را قسمت دوم ماده 9 آیین نامه سابق (و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد) می داند، حذف این بخش در ماده 9 اصلاحی را دلیل ارجاع به ضوابط و مقررات سابق بر تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی دانسته و لهذا تنظیم چنین اسنادی را بدون اخذ گواهی های مربوطه ممنوع فرض خواهد نمود.
با کمی تأمل در مقررات جاری می توان به بطلان چنین نظریه ای استدلال نمود، زیرا اولاً مبنای این اجازه، اطلاق مواد اول و هشتم قانون می باشد نه آیین نامه.
ثانیاً مطابق بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد، تعهد انتقال گیرنده به پرداخت بدهی های احتمالی می تواند مجوز تنظیم سند عین اراضی و املاک بدون اخذ گواهی از ادارات دارایی و تأمین اجتماعی باشد که در صورت اعتقاد به عدم تسری حکم اخیر به انتقالات منافع و حقوق، ضمن بی اثر کردن قانون، ترجیح انتقالات اعیان بدون اخذ گواهی که از جایگاه به مراتب مهم تری برخوردار است، بر انتقالات منافع و حقوق از نوع ترجیح بلامرجح و مردود می باشد.
ثالثاً با الغاء تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم طبق بند "و" رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران، تبعاً تکلیف موضوع فصل اول از باب سوم همان قانون (مالیات بر درآمد املاک)[11] لغو گردیده و نتیجتاً تنظیم سند انتقال حقوق بدون اخذ گواهی دارایی بلامانع می باشد.
ضمناً متذکر می گردد در صورتی که مراتب بازداشت حقوق از جمله سرقفلی توسط واحدهای ثبتی به دفاتر اسناد رسمی حوزه اعلام می گردد، در تنظیم این گونه اسناد ضرورتی به اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک نیز نمی باشد.[12]

د ـ تنظیم اسناد رهنی و تقسیم نامه از اخذ هرگونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل معاف می باشد.
صرف نظر از وجود حکم صریح در این مورد (رأی شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران "به جز اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت محل ـ با توجه به قسمت اول ماده "1" قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 ـ برای اسناد رهنی و تقسیم نامه و وقف ضروری نمی باشد) دیوان عدالت اداری طبق دادنامه های شماره 4 و 5 مورخ 19/1/1386 به ترتیب تنظیم اسناد رهنی غیرتصرفی و تقسیم نامه را از شمول تکلیف مقررات مالیاتی خارج دانسته و در حال حاضر به لحاظ وجود دو فقره رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری که در حکم قانون می باشد، تنظیم اسناد رهنی و تقسیم نامه بدون اخذ گواهی مالیاتی بلامانع است.

هـ ـ رفع تکلیف مربوط به ارسال تصویر اسناد تنظیمی به ادارات دارایی و تأمین اجتماعی

نتیجه گیری: قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی با تحمل مرارت های فراوان تصویب شده و با اینکه مدت نسبتاً کمی از تاریخ تصویب آن
گذشته است، منشأ ثمرات فراوانی در اهداف کلان حاکمیت گردیده است. با پاسداری از مقررات آن، زحمات طراحان، مجریان و واضعین آن را پاس بداریم.


[1] . سردفتر اسناد رسمی 648 تهران و عضو کمیسیون حقوقی و عضو هیئت تحریریه مجله کانون.
[2] . به نظر می آید مراد از دولت، آن قسمت از قوه مجریه است که اعمال حاکمیت می نماید دلیل این ادعا نیز علاوه بر اصالڑ الظهور، به اکتفا به نام شهرداری به عنوان یک موسسه عمومی غیردولتی در ردیف نام دولت می توان اشاره نمود، به عبارت دیگر شرکت های دولتی و شرکت های تابعه شهرداری مشمول این معافیت نمی باشند. ضمناً متذکر می گردد انتقال اراضی و اعیان دولت و شهرداری ها به اشخاص نیز از شمول این حکم خارج می باشند.
[3] . حبس اعم است از وقف، حبس مطلق، عمری، رقبی و سکنی.
[4] . دولت حق ندارد به بهانه تکمیل قانون و وضع آیین نامه اجرایی؛ مقرراتی وضع کند که مخالف روح قانون مورد نظر باشد و یا از فرصت استفاده کرده در صلاحیت خاص قانونگذار وارد شود و یا حقوق ناشی از قانون را محدود سازد. دولت فقط مجاز است در حدود اصول کلی قانون موردنظر، به وضع مقررات صرفاً اجرایی و تشریفاتی بپردازد تا آنکه قانون در عمل قابل اجرا شود. طباطبایی مؤتمنی، منوچهر، حقوق اداری، انتشارات سمت، چ دوازدهم، 1385، ص 290.
[5] . طبق دو اصل 58 و 71 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران وضع قانون و قواعد آمره موجد حق و تکلیف و الزامات اشخاص در عموم مسائل به قوه مقننه و یا مأذون از قبل قانونگذار اختصاص دارد.
[6] . اطلاق عنوان "قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی" و نه "قانون تسهیل تنظیم اسناد اراضی و املاک در دفاتر اسناد رسمی"، تعیین احکام نقل و انتقال تلفن های ثابت و همراه و ماشین های چاپ، لیتوگرافی و صحافی در مواد 4 و 5 همین قانون و همچنین آراء متعدد کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران مؤید عدم اختصاص قانون به نقل و انتقالات اراضی و املاک می باشد.
[7] . ماده 104 آیین نامه قانون ثبت املاک، ... در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن به حوزه ثبت وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفاتر املاک و در سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد...
مطابق ماده 104، تنظیم سند اجاره بیش از سه سال مستلزم ارسال خلاصه معامله به ثبت محل وقوع ملک می باشد، ضمن اینکه تکلیفی به استعلام و اخذ پاسخ آن برای دفاتر مقرر نگردیده است.
[8] .با عنایت به لغو شدن تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم طبق رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/85 کانون سردفتران و دفتریاران، همچنین اعطای اختیار تنظیم اسناد متعاملینی که انتقال گیرنده ضمن سند، تعهد پرداخت بدهی احتمالی را بنماید، بدون اخذ مفاصاحساب های مالیاتی و تأمین اجتماعی (بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد) دفاتر در تنظیم اسناد نقل وانتقال املاک که مشمول پرداخت حقوق دولتی است، تکلیفی ندارند، پس در مانحن فیه تحمیل چنین تکلیفی به قیاس اولویت فاقد محمل قانونی است.
[9] . عوارض موضوع این ماده می تواند ناظر به عوارض نوسازی، عوارض کسب یا عوارض شغلی موضوع مواد 2 و 28 و 30 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 7/9/1347 باشد و تعمیم آن به عوارض موضوع تبصره ماده 74 قانون شهرداری که با تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد و به استناد مواد اول و هشتم قانون منسوخ گردیده است، فاقد وجاهت قانونی می باشد. قید معافیت انتقالات بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها از پرداخت عوارض، نشانی از تأکید موکد قانونگذار به رفع هرگونه شبهه که احتمالاً باعث تأخیر در انتقال اموال به نفع این دو مرجع خواهد گردید، بوده است. همچنین معاملات موضوع تبصره ماده 74 قانون شهرداری،معاملات ناقله است (اگر با تنظیم سند، مالک عین تغییر می کند مفاصاحساب موضوع تبصره ماده 74 شهرداری لازم است و در غیر این صورت نیازی نیست" رأی وحدت رویه شماره 37100/11 ـ و ـ ر مورخ 25/11/79 کانون سردفتران و دفتریاران) همچنین از اطلاق ماده 9 آیین نامه، معافیت از پرداخت عوارض در معاملات ناقله و غیرناقله استنباط می گردد که در این حالت به دلیل عدم تعلق عوارض مربوطه به معاملات غیرناقله، اعتقاد به معافیت از پرداخت عوارض فاقد توجیه منطقی و حقوقی است، هرچند بخشنامه شماره 13334/34/3/1 مورخ 2/4/1387 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با دیدگاه مذکور مباینت دارد.
[10] . به زیرنویس2 ص 19 مراجعه شود.
[11] . مواد 52 تا 80 قانون مالیات های مستقیم موضوع فصل اول از باب سوم می باشد که مطابق ماده 59 همان قانون "نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد. تبصره 2: حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
[12] . جوابیه اختصاصی شماره 5009/34 مورخ 11/3/1387 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت به دفتر اسناد رسمی شماره 397 تهران.