کانون سردفتران و دفتریاران

چهارشنبه, 04 بهمن 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

جستاری در ثبت اموال غیر منقول پس از تقسیم ترکه

جستاری در ثبت اموال غیر منقول پس از تقسیم ترکه
حسین قربانیان1
 
چکیده
علی الاصول هنگامی که عمل تقسیم ترکه صحیحاً انجام گیرد نوبت به ثبت حصه‌های مفروزی وراث یا موصی له در دفتر ثبت املاک می‌رسد. در این میان، ممکن است شخصی ادعای وراثت نماید که در این‌صورت ثبت ملک تا معلوم شدن نتیجه نهایی ادعا متوقف می‌گردد و نیز ممکن است متوفی بلاوارث باشد که نوبت به مداخله دادستان می‌رسد. در برخی موارد نیز ممکن است نسبت به ملک ثبت شده وصیتی شده باشد، چنانچه واکنش هر یک از وراث و اشخاص ذی‌نفع، تنفیذ وصیت‌نامه باشد، اصولاً ثبت ملک با مانعی روبرو نخواهد بود و نیز ممکن است اختلاف پیش آید که در این‌صورت اداره ثبت به هنگام ثبت ملک، دستور توقف ثبت را صادر خواهد نمود.
واژگان کلیدی: ثبت اموال غیر منقول، مداخله(ورود) شخص ثالث، مداخله (ورود) دادستان، وصیت‌نامه، ثبت ثلث اموال
مقدمه
ثبت اموال غیرمنقول اصولاً به موجب گواهی انحصار وراثتی است که به اداره ثبت تقدیم می‌گردد. این مقاله بر آن است تا نحوه اعتراض اشخاص ثالث به ثبت ملک، نحوه مداخله دادستان هنگامی که متوفی بلاوارث است، ثبت ملک هنگامی که نسبت به آن وصیتی شده و عکس‌العمل اشخاصِ ذی‌نفع نسبت به هر یک از حالات تنفیذ وصیت‌نامه و اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع و ابراز وصیت‌نامه‌ای خلاف وصیت‌نامه اول و در نهایت نحوه ثبت ثلث اموال غیرمنقول متوفی را مورد بررسی قرار دهد.
 
درآمد
پس از آنکه عمل تقسیم ترکه صحیحاً انجام گردید و بنا شود که برخی از اموال غیر منقول به نام ورثه یا موصی له در دفتر املاک ثبت گردد، مطابق ماده 299 قانون امور حسبی که مقرر داشته است:
«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است در آئین‌نامه وزارت دادگستری معین می‌شود» رفتار می‌شود.
ثبت ملکی که به نام مورث بوده و حال قرار است به نام ورثه یا موصی له ثبت گردد، به موجب گواهی انحصار وراثتی است که به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود که در آن تعداد ورثه و سهام هر یک از آنها در آن معین شده است، لیکن در این میان باید توجه داشت. مطابق قانون امور حسبی وصیت نامه‌ای را می‌توان به آن ترتیب اثر داد که به اداره ثبت ارائه نشده باشد و قبلاً هم وصیتی ثبت دفاتر نشده باشد، پس از تسجیل این موضوع، حصه هر یک از ورثه از ملک به طریقی که در تصدیق انحصار وراثت معین شده یا بین وراثی که نامشان در تصدیق مذکور آمده است توافقی حاصل شده باشد، عمل ثبت صورت می‌گیرد.2
1 ـ اعتراض اشخاص ثالث به ثبت ملک
ممکن است شخصی به عنوان اینکه وی احدی از ورثه متوفی بوده با ادعای وراثت، دعوی اثبات نَسَب یا دعوی اعتراض بر تصدیق انحصار وراثت در دادگاه، اقامه نماید، در چنین مواقعی، تکلیف مدعی این چنین خواهد بود که ابتدائاً باید به دادگاه محل اقامت خواندگان در دعوی اثبات نسب و یا در دعوی اعتراض بر تصدیق انحصار وراثت، به دادگاهی که نسبت به صدور تصدیق انحصار وراثت اقدام نموده، مراجعه و مبادرت به تقدیم دادخواست بنماید. آنگاه برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک به نام ورثه، تقاضای گواهی تقدیم دادخواست از دادگاه بنماید و سپس آن را به اداره ثبت ارائه نماید. بدیهی است، مطابق ماده 2 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی، اداره ثبت اسناد و املاک، مکلف است با توجه به گواهی صادره، ثبت ملک به نام ورثه را تا معلوم شدن نتیجهُ نهایی ادعا، متوقف خواهد نمود و خواهان دعوی اثبات نسب یا دعوی اعتراض به تصدیق انحصار وراثت نیازی به درخواست تنظیم صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلاک‌های ثبتی که به نام مورث ثبت شده را ندارد و بی‌نیاز از این موضوع خواهد بود و صرف ارائه گواهی تقدیم دادخواست نتیجه درخواست دستور موقت را در پی خواهد داشت.
2 ـ نحوه مداخله دادستان در مورد متوفای بلا وارث
ماده 367 قانون امور حسبی بیان داشته است: «در کلیه مواردی که دادستان تشخیص دهد که متوفی بلا وارث بوده و درخواست اشخاص برای صدور تصدیق بی‌اساس است می‌تواند به درخواست تصدیق وراثت اعتراض نماید و نیز می‌تواند در صورتی که متوفی را بلا وراث بداند به تصدیق انحصار وراثت در موردی هم که تصدیق مسبوق به آگهی نموده است اعتراض کند و در هر حال دادستان حق دارد از رأی دادگاه پژوهش و فرجام بخواهد».
حال ممکن است در خصوص ما ترک بجا بمانده از متوفی بلا وراث، شخص یا اشخاص ادعای وراثت نمایند و تقاضای گواهی انحصار وراثت بنمایند، چنانچه در این خصوص گواهی صادر گردد و سپس شخص یا اشخاص مذکور تقاضای ثبت ملک به نام متوفی را بنمایند، دادستان مطابق ماده 367 قانون امور حسبی، به محض اطلاع ضمن اعتراض به تصدیق انحصار وراثت می‌بایست مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع دهد، در این صورت ثبت ملک به نام متقاضی، تا معلوم شدن نتیجه اعتراض متوقف باقی خواهد ماند.3
3 ـ ثبت ملک هنگامی که نسبت به آن وصیتی شده باشد
نسبت به ملکی که به نام مورث است، ممکن است وصیتی شده باشد. در چنین حالتی می‌توان دو فرض را در نظر گرفت اول اینکه؛ مورد وصیت مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذی‌نفع است. دوم اینکه؛ مورد وصیت بین اشخاص ذی‌نفع و ورثه اختلاف واقع شود.
ذیلاً به توضیح هر یک از حالات مذکور می‌پردازیم.
3 ـ1 ـ تنفیذ وصیت‌نامه از ناحیه ورثه و اشخاص ذی‌نفع
در چنین حالتی، در صورتی که نسبت به ملک غیر منقول ثبت شده، وصیتی شده باشد که مورد اتفاق تمام ورثه و اشخاص ذی‌نفع باشد، مورد وصیت به نام موصیû‌له یا مصرفی که برای آن وصیت شده، ثبت می‌شود و بقیه ملک (در صورت وجود) به نام ورثه ثبت می‌گردد.4
3 ـ 2 ـاختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع راجع به وصیت‌نامه
هر گاه وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است، بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع مورد اختلاف واقع شود، ثبت ملک نسبت به آنچه مورد گفتگو است موقوف به رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی خواهد بود. (ماده 6 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی). بدیهی است مطابق ماده مرقوم، وصیت‌نامه باید به یکی از طرق مقرر در قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا اینکه مطابق ماده 291 قانون امور حسبی، در صورت عدم رعایت تنظیم وصیت‌نامه به یکی از سه شکل (عادی، رسمی، سری) اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند. 5 نکته دیگر اینکه در صورت اختلاف راجع به مفاد وصیت‌نامه، لزومی به ارائه گواهی تقدیم دادخواست از دادگاه نمی باشد چرا که اداره ثبت به هنگام ثبت ملک، چنانچه به اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع پی ببرد، دستور توقف ثبت را صادر خواهد نمود و تا زمان رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی،6 ثبت ملک موقوف خواهد ماند. گاها ً ممکن است، حدوث اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع نسبت به قسمتی از ملک باشد و قسمت دیگر مورد توافق افراد باشد، در چنین حالتی، چنانچه نتیجه گفتگو میان ورثه و اشخاص ذی‌نفع در مورد اختلاف تأثیری در این قسمت نداشته باشد، حسب تقاضای اشخاص یاد شده ثبت ملک در قسمتی که مورد اختلاف نیست، بلامانع خواهد بود و نسبت به آنچه مورد اختلاف است مطابق حالت قبل عمل می‌گردد7 (رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی).
 حالت دیگری که ممکن است، بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع حادث شود، زمانی است که توافق و اختلاف ورثه نسبت به وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون ترتیب اثر است معلوم نباشد، سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که آیا باید رفع اختلاف توسط دادگاه به عمل آید یا اینکه اداره ثبت با توجه به اینکه وصیت‌نامه به موجب قانون قابل ترتیب اثر است، نسبت به ثبت ملک اقدام نماید. در پاسخ باید گفت، ماده 8 آئین‌نامه تکلیف را در چنین مواردی بدین شکل روشن نموده است: «هرگاه توافق و اختلاف ورثه نسبت به وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است معلوم نباشد اداره ثبت به هزینه شخص ذی‌نفع آگهی می‌نماید و در آگهی باید مفاد وصیت‌نامه و اینکه از طرف کی و در چه تاریخ ابراز شده قید و تذکر داده شود چنانچه کسی اعتراضی نسبت به وصیت‌نامه دارد در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی اعتراض خود را به اداره ثبتی که آگهی را منتشر نموده تسلیم نماید و در صورت انقضای مدت مذکور و نرسیدن اعتراض ملکِ مورد وصیت به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده است در دفتر املاک ثبت خواهد شد. آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه کثیرالانتشار محل منتشر شده و در صورت نبودن روزنامه در محل، در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.»
نکته قابل ذکر اینجا است که چنانچه وصیت‌نامه ابرازی مطابق قانون تنظیم نگردد یا اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار ننمایند (موضوع ماده 291 قانون امور حسبی)، آنگاه تکلیف مقرر در ماده 8 آئین‌نامه از اداره ثبت اسناد و املاک، ساقط بوده و ذی‌نفعان باید جهت اثبات ادعای خود به دادگاه مراجعه نمایند و ثبت ملک همچنان تا تعیین تکلیف نهائی، متوقف خواهد ماند.
بدیهی است ذی‌نفعان باید بدواً در دادگاه صالح اقدام به طرح دعوی «صحت و اصالت وصیت‌نامه» بنمایند و چنانچه اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند مطابق ماده 291 قانون امور حسبی که بیان داشته است: «هر وصیتی که به ترتیب مذکور در این فصل واقع نشده است در مراجع رسمی پذیرفته نیست مگر اینکه اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند». دادگاه حکم به صحت و اصالت وصیت‌نامه خواهد داد. ذکر این نکته نیز ضروری است که عدم تصدیق بعضی از وراث مانع نفوذ و اعمال وصیت در سهم وراثی که آن را قبول کرده‌اند نمی‌باشد.
4 ـ ابراز وصیت نامه متوفای بلا وارث
مطابق ماده 335 قانون امور حسبی؛ «اگر از تاریخ تحریر ترکه تا ده سال وارث متوفی معلوم شود ترکه به او داده می‌شود و پس از گذشتن مدت نامبرده باقیمانده ترکه به خزانهُ دولت تسلیم می‌شود و ادعای حقی نسبت به ترکه از کسی به هر عنوان که باشد پذیرفته نیست». در ادامه ماده 336 قانون مذکور بیان می دارد: «در صورتی که قبل از انقضای مدت مذکور فوق ادعای حقی بر متوفی بشود و حق نامبرده به موجب سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه ثابت شده باشد مدیر ترکه باید بپردازد و در صورتی که حقی به موجب نوشتجات یا دفاتر متوفی محرز شود مدیر ترکه با موافقت دادستان می‌تواند آن را بپردازد و اگر ترکه به دادستان داده باشد او خواهد پرداخت و چنانچه ادعا به ترتیب مذکور ثابت و محرز نشود مدعی می‌تواند به طرفیت مدیر ترکه و در صورتی که ترکه به دادستان داده شده باشد به طرفیت او اقامهُ دعوی نماید».
حال ممکن است در ظرف 10 سالی که در مورد ترکه متوفی بلا وراث تعیین تکلیف نهایی نشده باشد، وصیت نامه‌ای ابراز شود که قابل ترتیب اثر بوده و مطابق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد و از طرفی هنگام تحریر ترکه، موضوع وصیت‌نامه آگهی نشده باشد در این گونه موارد، سؤالی که مطرح می‌شود، این است که نحوه ثبت ملک به چه شکل خواهد بود؟
در پاسخ باید گفت؛ چنانچه در ظرف مدت مقرر 10 سال وصیت‌نامه‌ای ابراز گردد، مفاد وصیت‌نامه با قید اینکه متوفی بلا وراث معرفی شده است آگهی می‌گردد، آگهی مزبور علاوه بر مفاد وصیت‌نامه، باید قید گردد این وصیت‌نامه از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز گردیده، و چنانچه کسی اعتراض نسبت به وصیت‌نامه دارد در ظرف مدت 3 ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبتی که آگهی را منتشر نموده تسلیم نماید. در صورتی که در مدت 3 ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی اعتراض نرسیده باشد مورد وصیت به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده است ثبت می‌گردد. و باقی ملک پس از 10 سال، اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.8
4 ـ1 ـ ابراز وصیت‌نامه‌ای خلاف وصیت‌نامه اول 
هنگام ثبت ملک، ممکن است که از طرف ورثه یا اشخاص دیگر ذی‌نفع، وصیت‌نامه‌ای ابراز شود که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده است. در این فرض سه حالت متصور است یا مفاد وصیت‌نامه دوم مورد تصدیق تمام ورثه و اشخاص ذی‌نفع واقع می‌شود که در این صورت ملک مطابق وصیت‌نامه ثانی ثبت خواهد شد. حالت دوم زمانی است که اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع در خصوص تنفیذ یا عدم تنفیذ وصیت‌نامه ثانی پدید می‌آید و حالت سوم، زمانی است که توافق و اختلاف ورثه در مورد وصیت‌نامه معلوم نمی‌باشد، که در دو صورت اخیر، حل اختلاف موقوف به رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی خواهد بود. در حالت سوم مقررات ماده 8 آئین‌نامه در خصوص آگهی مفاد وصیت‌نامه الزامی خواهد بود.
5 ـ نحوه ثبت ثلث اموال غیر منقول متوفی
وصیت به ثلث اموال غیر منقول متوفی ممکن است به صورت کلی مانند «ثلث اموال غیر منقول» باشد و نیز ممکن است در وصیت‌نامه ترتیب دیگری مقرر شده باشد. در حالت اول در برخورد با چنین وضعیتی، ورثه هنگام ثبت، به دو شیوه می‌توانند عمل بنمایند؛
1 ـ ورثه می توانند ملک معینی را به عنوان ثلث قرار دهند و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند.
2 ـ ثلث را از اموال دیگر بجامانده از متوفی، معین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت نمایند.
در حالت دوم، چنانچه وصیت به نحو جزء و مشخص در مورد ثلث مقرر گردیده است مطابق نیت و خواسته موصی عمل خواهد شد.
6 ـ ادعا یا وصیت مخالف با ثبت ملک
مطابق ماده 14 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی؛ «پس از ثبت ملک در دفتر املاک به نام ورثه یا موصی له ادعای وصیت یا هر ادعای دیگری که مخالف با ثبت ملک باشد مسموع نخواهد شد و هیچ وصیت نامه اعم از رسمی و سری و غیر اینها پذیرفته نخواهد شد».
نظیر این حکم، ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 نیز در باب ثبت اسناد مقرر داشته است: «پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزائی».حکمت وضع این دو ماده، مقررات ماده 22 قانون ثبت است که به عنوان یک نتیجه کلی در این باب می‌توان قائل به این بود که ثبت ملک به نام هر کسی، سلب مالکیت از غیر می‌کند و از هیچ‌کس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نیست و قانونگذار، عدم اعتراض در موعد قانونی را دلیل انصراف از اعتراض و اسقاط حق و اعراض دانسته است.
 
نتیجه‌گیری:
از مجموع مباحث عنوان شده نتایج زیر حاصل می‌گردد:
الف ـ هنگام اعتراض اشخاص ثالث به ثبت ملک، اداره ثبت مکلف است با توجه به گواهی تقدیم دادخواست از ناحیه ثالث به دادگاه، ثبت ملک را تا معلوم شدن نتیجه نهایی ادعا متوقف سازد.
ب ـ در مورد متوفای بلاوارث و ادعای وراثت اشخاص بیگانه، دادستان باید مراتب را به اداره ثبت اطلاع داده که ثبت ملک به نام متقاضی تا معلوم شدن نتیجه اعتراض متوقف خواهد ماند.
ج ـ در صورتی که وصیت‌نامه‌ای هنگام ثبت ملک ارائه شود، آن وصیت‌نامه مطابق قانون تنظیم شده باشد و بین وراث اختلاف حادث شود، حل اختلاف موقوف به رفع اختلاف خواهد بود.
د ـ چنانچه توافق و اختلاف وراث نسبت به وصیت‌نامه ابرازی که مطابق قانون تنظیم یافته، مشخص نباشد، اداره ثبت، مراتب را آگهی و در صورت انقضاء مدت سه ماه، نسبت به ثبت ملک اقدام خواهد نمود.
هـ ـ چنانچه هنگام ثبت ملک، وصیت‌نامه‌ای ارائه گردد که مطابق قانون تنظیم نشده باشد، پس از طرح دادخواست و اثبات ادعا، تا تعیین تکلیف نهایی، ثبت ملک متوقف خواهد ماند.
و ـ در مورد ابراز وصیت‌نامه‌ای خلاف وصیت‌نامه اول، در صورت تصدیق تمام اشخاص ذی‌نفع، ملک مطابق وصیت‌نامه ثانی ثبت خواهد شد، لیکن در صورت اختلاف در تنفیذ یا عدم تنفیذ وصیت‌نامه ثانی، حل اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی خواهد بود.
زـ در مورد ثبت ثلث اموال غیر منقول متوفی ورثه می‌توانند ملک معینی را به عنوان ثلث قرار داده و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند یا اینکه ثلث را از اموال دیگر بجامانده از متوفی، معین و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند.

[1]. کارشناس ارشد حقوق خصوصی و مسؤول واحد ارشاد و معاضدت قضایی دادگاه عمومی بخش بسطام.
[2]. ماده 1 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی مصوب سال 1322 وزارت دادگستری.
[3]. ماده 4 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی.
[4]. همان، ماده 5.
[5]. هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور در رای شماره 54 ـ 13/10/1351 در خصوص ماده 291 قانون امور حسبی بیان داشته است:"نظر به اینکه از ماده 291 قانون امور حسبی که پذیرفته شدن وصیت نامه عادی را مشروط به تصدیق اشخاص ذی نفع در ترکه دانسته است لزوم تأیید کلیه ورثه استفاده نمی‌شود و 2Eعدم تصدیق بعضی از وراث مانع نفوذ و اعمال وصیت در سهم وراثی که آن را قبول کرده‌اند نمی‌باشد و ماده 832 قانون مدنی نیز مؤید این معنی است و بر طبق مواد 1275، 1278 قانون مدنی اقرار هر کس نسبت به خود آن شخص نافذ و مؤثر است و ملزم به اقرار خود خواهد بود. رأی شعبه دهم دیوان‌عالی کشور که وصیتنامه عادی را در سهم وراثی که آن را تصدیق کرده‌اند نافذ می‌داند صحیحاً صادر شده است. این رأی به موجب ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1382 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. قربانی، فرج ا...، مجموعه آرای وحدت رویه حقوقی، ( 1386 ـ 1328 ).
[6]. مطابق ماده تبصره ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/10/1310، «حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب می‌شود».
[7]. ماده 7 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی.
[8]. ماده 9 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی.