کانون سردفتران و دفتریاران

دوشنبه, 03 ارديبهشت 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

سیری کوتاه در کتاب‌شناسی حقوق ثبت اسناد و املاک (بخش اول)

سیری کوتاه در کتابشناسی حقوق ثبت اسناد و املاک (بخش اول)
محمدعلی اختری *
 
حقوق ثبت املاک و اسناد به شیوه غربی دیرزمانی نیست که به ایران وارد شده و سابقه آن کم و بیش به صد سال میرسد ولی با جستجو در منابع تاریخی ایران نشانههایی از طرز ثبت املاک متعلق به دولت (یعنی خالصهجات) و املاک دیوانی و املاک سلطنتی پیدا میکنیم. به طور مثال، در کتاب تاریخ مبارک غازانی و آثار باقیمانده از کتابخانه عظیم و نفیس شیخصفیالدین اردبیلی از کتابچههایی به نام صریح الملک ذکری شده که برای اسامی و مشخصات املاک دیوانی (دولتی) و سلطنتی و یا موقوفات اماکن مقدسه شرحی داده شده است. از زمان پادشاهان صفوی، اسناد معاملات املاکِ خاصه همایونی در دفترچههایی ثبت و در محلی به نام دفترخانه همایونی نگهداری میشده است. این دفترخانه همایونی متصدیانی داشته که از میان علمای درجه اول دینی انتخاب میشده و از دولت، حقوق و راتبه سالیانه میگرفتهاند. این کتابچهها از عصر صفوی به زمان نادرشاه افشار و زندیه و قاجاریه و از دوران محمدشاه (1250 ـ 1264 هـ .ق.) و ناصرالدین شاه (1264 ـ 1313هـ .ق.) به زمان معاصر رسیده است که آنها را کتابچه قبالجات خزانه مبارکه و خالصهجات و موقوفات نامیدهاند و کتابچهای هم از صورت املاک حاجی میرزا آقاسی صدراعظم محمدشاه باقیمانده است که بعداً شرح داده خواهد شد.
اما ثبت اسناد در زمان قاجار اعم از خرید و فروش و اجاره و صلح و وکالت و هبه و قرض و رهن و ازدواج و طلاق و غیر آن توسط علمای بلاد، که معمولاً از مجتهدین جامعالشرایط و تراز اول ممکلت بودند، انجام میشد. این اشخاص به ابتکار خود دفاتری ترتیب میدادند و خلاصه معاملات و اسناد و تعهدات و عقود انجام شده را در آن دفاتر با تاریخ معین ثبت میکردند که از این دفاتر، نمونههایی با ذکر مشخصات ملک و ثمن معاملات و جزئیات عقود و تعهدات، موجود است.
یکی از این نوع دفترها از مرحوم حاجی قاضی، عالم معروف بجنورد خراسان و قاضی آن شهر که از طریق فرزندش مرحوم حاجی سید مجتبی، دانشمند سردفتر اسناد رسمی و ازدواج ـ طلاق (63 ـ 55) بجنورد و بعداً سردفتر ازدواج و طلاق مشهد به نگارندة این سطور ارائه شده بود، در هر صفحه دو ستون داشت و هر کدام از صفحات شامل چندین خلاصه سند و تعهد یا ازدواج و طلاق بود ولی متأسفانه اکنون با فوت آن فرزانه و دسترسی نداشتن به ورثه ایشان از سرنوشت آن دفتر اطلاعی در دست نیست.
اخیراً در سال 1385 به همت خانم منصوره اتحادیه (نظام مافی) و آقای سعید روحی کتابی در دو جلد با پیشگفتار آقای سیدعلی آل داود از سوی نشر تاریخ ایران چاپ شده که این کتاب به نام «در محضر شیخ فضلاله نوری» و از کتب بسیار مفید و مهم از نظر تاریخ دفاتر اسناد رسمی است. کلمه «محضر» در عنوان کتاب به همان مفهومی است که امروزه از دفتر اسناد رسمی فهمیده میشود. زیرا قبل از تأسیس ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی فعلی، محلی که مردم جهت تنظیم اسناد خود به آن مراجعه میکردند «محضر» نامیده میشد. شیخ فضلاله نوری در محله سنگلج تهران اقامت داشت و کوچهای که منزل و محضر آن مرحوم در آن محل بود، هنوز هم در خیابان بوذرجمهری سابق و 15 خرداد فعلی به نام کوچه شیخ فضلاله نوری باقی است. شیخ در وقایع انقلاب مشروطه، ابتدا از طرفداران مشروطه بود ولی کمی بعد به علت اختلاف عقیده و سلیقهای که با سایر علما و سران مشروطه پیدا کرد عَلَمِ مخالفت برافراشت و از طرفداران محمدعلی شاه قاجار شد و نظریه مشروعه را در مقابل مشروطه اعلام نمود. پس از سقوط محمدعلی شاه و فرار او به روسیه و پیروزی انقلابیون مشروطهخواه، شیخ فضلاله توسط یکی از علمای مشروطهخواه، شیخ ابراهیم زنجانی به اعدام محکوم و به دار آویخته شد. واضع مکتب مشروعه در مقابل مشروطه یعنی شیخ فضلاله نوری؛ نیای پدری دکتر نورالدین کیانوری، آخرین دبیرکل حزب توده ایران و جد مادری دکتر منوچهر آزمون، وکیل اول تهران در آخرین دوره مجلس شورای ملی پیش از انقلاب اسلامی، بوده است. وی مجتهد مسلم در عالم تشیع در دوره ناصرالدین شاه و مظفرالدینشاه و محمدعلی شاه قاجار و یکی از علمای تراز اول آن زمان بود. لذا محل مراجعه عامه مردم تهران خصوصاً اهالی سنگلج بوده و اسناد زیادی در دفتر خود که دفتر شرعیات نامیده میشد، ثبت کرده است. همچنین یک دفتر شرعیات از یکی از علمای لنگرود و 8 ـ 7 دفتر شرعیات یا رسائل از امام جمعه خویی در همین موضوع، در سازمان اسناد ملی ایران و کتابخانه مرکزی دانشگاه تهران نگهداری میشوند.[1] قبلاً اشاره شد دفاتری که مشخصات املاک در آنها ثبت میشد به نام کتابچه صریح الملک[2]و بعداً در زمان قاجار کتابچه قبالهجات خزانه مبارکه و خالصهجات و موقوفات دیوان اعلی نامگذاری شده است ولی کتابچههایی که خلاصه اسناد و عقود و معاملات مردم توسط علمای بلاد در آن ثبت میشد به دفتر شرعیات یا دفتر رسائل معروف است. به عقیده سیدعلی آل داود، آقایان علمای تنظیم کننده اسناد معاملات از شیوه بایگانی اسناد در کاخ سلطنتی و وزارت خارجه دوره ناصرالدین شاه اقتباس کردهاند در حالی که به نظر میرسد علمای شهر پس از دستور ناصرالدین شاه دایر بر تأسیس دیوان عدالت عظمیû در سال 1279 هـ.ق. به چنین ابتکاری دست زده باشند. زیرا در بند ب از فصل دوم این دستورالعمل آمده است؛ «مردم باید اسناد، تمسکات و حجج را که در معاملات و داد و ستد به یکدیگر میدهند به مُهر دیوان عدالت برسانند».[3] به هر حال، دفتر ثبت املاک پیش از سال 1305 هـ.ش. کتابچه خزانه مبارکه یا دفتر خالصهجات و موقوفات دیوان اعلیû و پیش از آن، کتابچه صریحالملک نامیده میشد و دفتر ثبت اسناد در زمان صفویه «دفتر همایونی» و بعداً در زمان قاجار تا تاریخ اخیرالذکر، دفتر شرعیات یا دفتر رسائل نامیده میشدند. دفتر شرعیات یا دفتر رسائل که توسط علما و مجتهدین بدون هیچگونه مجوزی یا دخالتی از طرف دولت و دربار وقت تنظیم میشد و از نظر شیوه تنظیم سند و تطبیق با متون شرعی و رعایت حقوق متعاملین یا متعاقدین از نظر شرع مقدس اسلام و مذهب شیعه جعفری راهنمایی خوبی است برای همکاران سران دفاتر اسناد رسمی. قبل از ورود به متن کتاب به چند مطلب اشاره میشود؛
1 ـ چون چاپ کننده کتاب و بررسی کننده آن اهل اصطلاح و فن سندنویسی نبوده، در بسیاری از جاها در نامگذاری و دادن عناوین به سندها به مواردی متوسل شده که غیرمصطلح است مانند: تعریف هبه که آن را بخششنامه نوشته و یا صرفنظر از شکایت که اصطلاح فقهی آن ترک دعوی است و یا پرداخت بدهی که اصطلاحاً سند ذمه است به طور نمونه در صفحات 109 و 134 کلمه تحلل را تخلل آورده و در بسیاری از اسناد ذمه کلمه «اشتغال ذمه» را «انتقال ذمه» خوانده و این اشتباهات ناشی از عدم دقت در خواندن نسخه خطی است. از این نوع اشتباهات یکی هم در سند 1269 ص 613 که محل مورد معامله (جوز درختک) = قریهای در شمیران را «خور و درختک» خوانده است و یا در سند شماره 1033 کلمه (قدوڑ العلماء) اشتباهاً قدرت العلماء خوانده شده یا در تعریف اسناد صلح حقوق یا صلح دعوی آن را فروش خانوادگی نوشته است.
2 ـ گذشته از موارد فوق که چندان اهمیتی ندارد کتاب حاوی اطلاعات بسیار ذیقیمت در مورد اسامی محلات و اماکن گوناگون است و در مواردی هم املاهای مختلف یک محل را برحسب اظهار متعاملین آورده است. به طور مثال، در ص 161 و سند شماره 273 قریه مورد معامله (علی شهباز) آمده ولی در ص 239 سند شماره 446 همان قریه به نام (علی شاه عوض) قید شده و در جای دیگری هم (علی شاهوز) آورده شده است .
3 ـ متن این اسناد از نظر احتوای بر اصطلاحات رایج در میان مردم بسیار غنی است و میتواند برای گسترش زبان فارسی در آن زمان مثال خوبی باشد. مثل اینکه در جایی برای تعریف روغن خوب کلمه «بقال پسند» را بعد از روغن آورده و در تعریف قاطر کرایهای از واژههای قاطر زوّارپسند استفاده شده است.
و اما این کتاب از نظر تاریخ دفاتر اسناد رسمی اهمیت بسیار بالایی دارد. به موارد ذیلالذکر توجه فرمائید؛
1 ـ در اسناد ذمهای برای سود حاصله که ربح محسوب نشود مبلغ اضافی را که باید بدهکار به بستانکار علاوه بر اصل بدهی بدهد، مال المصالحه نامیده است. به نمونه سندی که در آخر مقاله آمده مراجعه فرمایید.
2 ـ در سند شماره 264 ص 156 طلاق زوجهای همزمان دو طلاقه و در سند 432 ص 234 زوجة دیگری هم زمان سه طلاقه شده است و ظاهراً این مسأله خلاف رأی فقهای معاصر است که گویند وقوع سه طلاق در یک زمان جایز نمیباشد.[4]
3 ـ در متن اسناد واحد پول گاهی تومان، گاهی ریال، گاهی پناهآباد[5] (پناباد) و گاهی هم روپیه ذکر شده است.
4 ـ پیشینیان ما گنجینة گرانبهایی از اصطلاحات و عبارات برای ثبت عقود و معاملات مردم و به قلم آوردن خواست و اراده مردم در قالب حقوق اسلامی در اختیار داشتهاند. اسناد معاملات هم برای اموال غیرمنقول و هم اشیا و اموال منقول مانند روغن، گندم، کاه و حتی حیوانات اهلی مانند گاو، گوسفند، اسب، قاطر و غیره تنظیم میشده که انواع ثمن و مثلالثمن چون پول فضی (نقره)، پول سیاه (مسی) یا طلا یا پناهآباد و حتی محل ضرب سکههای مندرج در اسناد را هم ذکر میکردند مانند تهران، تبریز، ...!
5 ـ و نیز وقفنامههای زیادی در این کتاب آمده که موضوع آن اموال منقول به خصوص کتب بوده است.
6 ـ با توجه به سند شماره 28 صفحه 58 در قبال تقسیم اسناد بیع به قطعی و شرطی (در حال حاضر)، اسناد به بیع قطعی یا جزمی و شرطی یا فروش یا بیع مشروط اصطلاح میشده است.
7 ـ در سند شماره 26 صفحه 69 میخوانیم که در اسناد بیع شرطی یا خیاری بایع مورد معامله یا مال المصالحه را به اجاره میگرفته و مبلغی بابت منافع مورد معامله به مشتری میپرداخته و این از نظر فقهای آن زمان جایز بوده است .
8 ـ در سند شماره 67 مورخ 25 شوال 1303 مندرج در ص 69 و 70 کتاب سند مشارکتنامه برای یک باب دکان بین حاج محمدپسر مرحوم آقا کوچک طهرانی و آقامیرزا علیاصغر، ولد آقا میرزا عباس سمسار تنظیم شده که در متن سند میخوانیم؛ «... و دکهای که ساکنند آب و گل از حق حاجی محمد است...». در اینجا منظور از آب و گل همان سرقفلی مصطلح امروز است که سابقهای در آن زمان دارد.
9 ـ اسنادی در این مجموعه یافت میشود که حاکی از مِهر قرار دادن جاریه و کنیز در عقدنامه و تعیین قیمت برای آنها بوده و این نشانه وجود خرید و فروش آنها در آن زمان است.
10 ـ بسیاری از اسناد اجاره مربوط به اجاره اشخاص است (اجیرنامه) که شخص خادم خدمت خود را به مخدوم در مدت معین و بهای معین اجاره میداده است و خادم، موجر و مخدوم، مستأجر محسوب میشده است.
11 ـ مطالعه اسناد این مجموعه از لحاظ اطلاع بر واحدهای سنجش مساحت زمین مانند طسوج، پیمانه، بذرافشان، شعیر، قفیز و سایر اصطلاحات واجد اهمیت خاص است.
12 ـ در آن زمان کسانی که دفاتر شرعیات را متصدی میشدند هم عقود ازدواج و طلاق و وصایا و کلیه اعمال حقوقی مانند نصب قیم برای صغار، حکم حضانت برای فرزندانِ نابالغ در مواقع وقوع طلاق و تحریر ترکه را هم انجام میدادند. جالب آنکه اگر اسنادی از این قبیل مانند قیمنامه یا حضانت، قبلاً توسط عالم دیگری در محل دیگری تنظیم میشد و مُهر و امضا و خط آن سند مورد پذیرش شیخ فضلاله قرار میگرفت، وی آن اسناد را هم تسجیل و با ذکر موضوع در دفتر خود ثبت میکرده است که جهت اطلاع بیشتر، نمونه چند سند را در زیر میآوریم؛
الف ـ خلاصه سند اقرارنامه زوجیت: سند شماره 108 مورخ 5 ذیحجه 1303 « اعتراف نمود عالیجاه میرزا عبدالوهاب خان نایب به تاریخ پنجم ذیحجه بر اینکه والده حسین خان زوجه من است و مطلقه نیست و این که مِهر او باقی است...» (ص 84 ج اول).
ب ـ خلاصه سند ذمه : شماره 182 مورخ 4/3/1303 ص 116 ج اول؛ «در تاریخ چهارم ربیعالاول اقرار و اعتراف نمود مشهدی رضای بقال پسر مرحوم مشهدی علی طهرانی المقر که مبلغ بیست تومان وجه فضی قرانی، عددی 24 نخود وزن از بابت اصل و مبلغ چهار تومان و هشت هزار دینار[6]باشد که در ظرف 5 روز پس از گذشتن یکسال تمام تسلیم دیان (=دائن) یا وکیل شرعی او دارم».من باب مال المصالحه از مال آقای محمد علی قاپوچی طهرانی المسکن که در ذمه من قرض می
ج ـ خلاصه سند بیع شرط: سند شماره 271 مورخ 11 رجب 1304 ص 160 ج اول «بتاریخ یازدهم رجب اقرار نمود عباسقلی خان پسر مرحوم مصطفی قلیخان امیر تومان به مبایعه شرطیه خیاریه تمامی یکدانگ مشاع از ششدانگ قریه خیرآباد مِن قراء شهریار را با حاجی محمدحسن امین دارالضرب اصفهانی[7] به مبلغ یکهزار و پانصد تومان وجه رایج قِرانی مأخوذ و شرط شد که اگر در ظرف ده روز بعد از انقضای مدت شش ماه ردّ مثل ثمن نمود به سوی حاجی مشتری قادر باشد بر فسخ بیع و الاّ بعد لازم ، بعد قبول اجاره نمود بایع از مشتری تمام منافع مبیع را در مدت مسطوره به مبلغ یکصد و بیست تومان وجه موصوف که در آخر مدت کارسازی دارد».
د ـ سه طلاق زوجه همزمان: سند شماره 432 مورخ 21 ذی‌‌قعده 1304 ص 234 ج اول؛
« مطلقه نمود جناب آخوند ملامحمدتقی یوشی برحسب وکالت حضوری از کربلایی میرزا پسر مرحوم مشهدی کریم طهرانی زوجه دائمه مدخوله بهای موکل را که مسماڑ به کشور خانم بنت مرحوم غلامرضا بیک به سه طلاق که دو رجوع قولی و فعلی متحلِّل شده است. پس طلاق زوجه باین است به مشارٌالیه مگر در صورت تحلُّل محلِّل و در مدت عده، حق رجوع ندارد».
هـ ـ نصب قیم: سند شماره 1215 مورخ 18/5/1306؛ «صورت قیمومت صغیره عبدالحسین خان نوشته شد: «بسما...الرحمن الرحیم» بهتر از جده صغیره، برای قیمومت به نظر نرسید. لهذا بتاریخ هجدهم جمادیالاول قیم قرار دادم بر صغیره مرحوم عبدالحسین خان جده ابی او را که والده آن مرحوم است که به استحضار و اطلاع خیرالحاج حاجی عباس که از بستگان خودشان است افراز مال صغیره را نموده در مقام ضبط و حفظ باشند و خداوند عالم را حاضر و ناظر دانسته رعایت کامل احتیاط را نمایند و در فروش رخوت برای انفاذ وصایا نیز مأذونند. الاحقر فضلاله نوری فی 18 جمادیالاول 1306».
و ـ ذکر اسامی ماههای شمسی در سند: در سند شماره 195 مورخ 12 ربیعالاول 1304 که سندی است در مورد پرداخت اقساط دین، اسامی ماهها به رسم آن روز مازندران به اسامی ماههای شمسی مانند خرداد ـ مرداد ـ مهر آورده شده که نشان دهنده این است که در آن زمان، اسامی ماههای خورشیدی را در تقویم میآوردند. (در مازندران) ص 124.
ز ـ فروش املاک خارج از مرزهای ایران: در سند شماره 1000 مورخ آخر ذیقعده 1305 میخوانیم که؛ « خیر الحاج حاج محمد ابراهیم نجفی خلف حاج سلیمان به مصالحه جزمیه شرعیه با خیرالحاج حاجی محمدحسین تاجر کاشانی ... همگی و تمامی سهدانگ مشاع از ششدانگ از کل ششدانگ یک باب عمارت واقعه در چاله چمنگاه مِن محلات کربلای معلیû به مبلغ 295 تومان اسقاط خیارات شده است و ملتزم شرعی است در صورت ظهور فساد تا 50 سال از عهده غرامات و خسارات علاوه بر رد مالالمصالحه برآید». معامله یک ملک خارج از محدوده ایران و بدون دخالت دولت ایران و اسامی فارسی در کربلا شایسته توجه کامل است.
در خاتمه یادآور میشود که خواندن این اسناد روشنگر بسیاری از مسائل اجتماعی، خانوادگی ـ اسامی قدیم اماکن تاریخی و شیوه سندنویسی سنتی ایران است. این کتاب منبعی بسیار غنی است برای کسانی که در مواردی مانند فرهنگ عامه، جغرافیا، حقوق مدنی، مردمشناسی و بسیاری از مسائل دیگر تاریخی تحقیق میکنند. در این کتاب، 1452 سند از تاریخ دوم ربیعالثانی 1303 تا ماه شعبان 1306 که در حضور شیخ فضلاله نوری انجام شده و عکسهایی از متن اسناد و فرهنگ اَعلام آمده است که افق تازهای از گذشته و سلف دفاتر اسناد رسمی پیش روی سردفتران و دفتریاران میگشاید.
 
 
 
 


* . سردفتر بازنشسته دفتر اسناد رسمی 122 تهران.
[1] . آل داود، سیدعلی، پیشگفتار کتاب در محضر شیخ فضلاله نوری، ج اول، ص 9.
[2] . جزو اسناد و کتب شیخ صفیالدین اردبیلی کتابی به نام «صریحالملک» موجود است که شخصی به نام عبدی بیک در 291 صفحه فراهم کرده و در آن اسامی کلیه املاک مزروعی و دکاکین و کاروانسراها، موقوفات بقعه شیخ صفیالدین اردبیلی را در شهر تبریز و اردبیل شرح داده است.
[3] . سلسله مقالات «تاریخچه کاپیتولاسیون و پیامدهای آن در ایران» از نویسنده همین مقاله مندرج در شمارههای مختلف ماهنامه «کانون» و احمد مهدوی دامغانی در مقاله «محاکم قضایی در زمان قاجار» مجله حافظ، شماره 3، خرداد 1383، ص 35.
[4] . سند شماره 166، ص 109، مورخ 8 صفر 1304؛ ج اول کتاب در محضر شیخ فضلاله نوری.
[5] . پناباد یا پناهآباد قلعه شهری بوده در محدوده قرهباغ از شهرهای قفقاز که در تصرف ایران بوده و قبل از جنگهای ایران و روس و از دست رفتن 17 شهر قفقاز با عهدنامه منحوس گلستان و ترکمان چای به دستور عباس میرزا ضرابخانهای در آنجا تأسیس شده بود و سکههای ضرب آن به عنوان واحد پول پناهآباد یا پناباد تا اوائل سلطنت رضاشاه هنوز بین مردم شایع بود.
[6] . منظور از هزار دینار همان قران یا ریال امروزی است.
[7] . حاجی محمدحسن امین دارالضرب اصفهانی کسی است که از طرف ناصرالدین شاه مأمور ضرب سکه در تهران بوده و به همین جهت به امین دارالضرب یا امین الضرب مشهور شد. وی به هنگام مسافرت سیدجمالالدین اسدآبادی به تهران از طرف شاه مأمور پذیرایی از سید شد و خادم خود میرزا رضا کرمانی را به خدمت سید گماشت، همان میرزا رضا کرمانی که در سال 1313 هـ.ق. ناصرالدین شاه را در حرم حضرت عبدالعظیم کشت. حاجی محمدحسن امین دارالضرب نیای مرحوم دکتر اصغر مهدوی استاد دانشگاه تهران است.