کانون سردفتران و دفتریاران

دوشنبه, 25 تير 1397

 

آدرس كانال ما در پيام رسان ها
تلگرام @notary_ir

اينستاگرام notary.ir

سروشnotary_ir

گپ notary_ir

آي گپ notary_ir

آپارات notary_ir

سخن روز

سخن روز
مالکیت زمانی، راه خروج از بحران مسکن
هیچ احتیاجی به اجاره نیست، آپارتمان خریداری کنید!
1 ـ مالکیت در سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی تا جایی که با اصول دیگر اقتصادی قانون اساسی مطابق باشد و از محدوده قوانین اسلام خارج نشود و موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور گردد و مایه زیان جامعه نشود مورد حمایت قانون جمهوری اسلامی است.
گویی این روزها اصل 44 قانون اساسی بیشتر به کار می‌آید تا شاید محقق شود.
اصول 22، 31، 43، 46 و 47 نیز بسیار هوشمندانه و انعطاف‌پذیر و به اقتضای شرایط زمان و مکان به موضوع مهم «مالکیت» پرداخته است. رفع نیازهای اساسی انسان در تحکیم بنیادهای اقتصادی به عنوان اصل پذیرفته شده در مقدمه قانون اساسی است که داشتن «مسکن» متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند.
و از طرفی، نمایندگان مجلس و رئیس‌جمهور ـ این هر دو منتخب مردم ـ قسم‌نامه امضا کرده‌اند که همواره از قانون اساسی دفاع کنند. (اصول 67 و 121)
2 ـ نه فقط قانون اساسی که قانونگذار مدنی نیز بر اهمیت و توجه به موضوع «مالکیت» اصرار دارد، به طوری که یک فصل و 10 ماده را به این مهم اختصاص داده است.
«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» (ماده 30) و مراد واضعِ قانون مدنی از این مالکیت، اعم از عین یا منفعت است (ماده 29) و به معنا و مفهوم همان قاعده فقهی «الناس مسلطون علیû أموالهم» است که به قاعده تسلیط شهرت علمی دارد.
3 ـ زمان، جریانی پیوسته و غیرقابل انقطاع و رونده است؛ حد فاصل دو لحظه بی‌آغاز و بی‌انجام. برخی آن را قابل‌اندازه‌گیری و از ساختارهای اساسی جهان هستی می‌شمارند و گروهی معتقدند که غیرقابل اندازه‌گیری و از ساختارهای ذهنی انسان است؛ همراه فضا و عدد، ثانیه و دقیقه و ساعت که در فیزیک از کمیت‌های بنیادی است. زمانی که به وسیله ساعت و براساس نصف‌النهار یک منطقه تعیین می‌شود برای برنامه‌ریزی و سازماندهی امور طبق جدول زمان‌بندی است. مگر نه اینکه ساعت پرواز هواپیماها و حرکت قطارها و هرچیز دیگر مثل تورهای مسافرتی و تفریحی و گردشگری زمان مشخصی دارد و وقت خاصی را اقتضا می‌کند مطابق برنامه‌ای دقیق و حساب شده!
4 ـ مالکیت زمانی یعنی مثلاً یک هفته از 52 هفته سال را با هتلدار توافق کنی که یک اتاق هتل را خریداری کنی و مال تو باشد.
مالکیت زمانی، یک تأسیس حقوقی جدید و شاید هم یک مسئله فقهی مستحدثه است که البته اگر صرفاً یک روش استفاده در قالب بیع، اجاره یا هر عقد دیگری مانند قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی قرار گیرد؛ نه مستحدثه است چون در فقه، سیدالعقود، عقد صلح را داریم و نه می‌تواند یک نهاد حقوقی جدید باشد که به عنوان عقدی غیرمعین در زیرگروه قراردادهای مبتنی بر اصل آزادی و حاکمیت اراده می‌گنجد، اگر نپذیریم که بیع است یا اجاره.
در مالکیت زمانی، حقوق مالکیت به طور مشترک حفظ می‌شود با بهره‌گیری از تمام مزایای مالکیت توسط هر یک از مالکان. مالکیت زمانی به نسبت ارزش افزوده‌ای که فصل‌های سال، کیفیت خدمات، امکانات و تجهیزات رفاهی و حتی موقعیت ملک ایجاد می‌کند می‌تواند قیمتی متفاوت داشته باشد. بر همین اساس یا ثابت است یا چرخشی و یا شناور.
به نظر می‌رسد مالکیت زمانی سلطه مالکانه و مالکیت را محدود می‌سازد به زمان استفاده و بهره‌برداری از منافع عین ملک و حدود مالکیت محصور و معدود می‌شود به زمان مشخص و مکان معین در یک هتل خاص، مثلاً یک هفته در سال. و حتی اگر گفته می‌شود که از بین سه هزار هتل و 52 هفته در سال حق انتخاب دارید باز هم مالکیت شما نهایتاً مشروط می‌شود به امکان اقامت، فقط، در یک هتل و استقرار مالکیت وقتی است که هفته وعده داده شده و برنامه‌ریزی شده و مشخص شده از قبل، آغاز شود.
مالکیت زمانی که در اصطلاح لاتین Time sharing گویند به معنای مالکیت نوبتی، استفاده نوبتی، بیع زمانی، اجاره زمانی و حتی مهایات و تقسیم زمانی تفسیر و تعبیر شده است.
هرچند اولین بار در استفاده از رایانه این اصطلاح در اروپا (1960 میلادی) و آمریکا (1969) و در ایران (1377 شمسی توسط شرکت آبادگران ایران در کیش و شرکت هتل نارنجستان در شمال) بر سر زبان‌ها افتاد اما امروزه بیشتر از آنچه یک اصطلاح حقوقی باشد به یک اصطلاح بازاریابی و تبلیغاتی جهت جذب گردشگر تبدیل شده است. زیرا هتل‌هایی در اغلب کشورهای پیشرفته مطرح شدند که به نوعی با این روش اجرایی توانستند یک مجموعه اقامتی (هتل) را با رضایتمندی و توافق مشتری و مسافر اداره کنند. مالک اصلی هتل با تقسیم اتاق‌ها به زمان‌های مشخصی مثلاً 52 هفته در سال، این فرصت اقتصادی را برای خودش به عنوان فروشنده و برای مشتری و مسافر به عنوان خریدار فراهم آورد که بتواند با هزینه کمتری یک هفته را در سال در هتل اقامت کند. بدیهی است هتلدار عملاً هر اتاق را می‌توانست به 52 خریدار بفروشد و طبیعتاً پول بیشتری نصیبش می‌شد و قیمت‌ها هم متغیر بود چون فصل تعطیلات، فصل کار و فعالیت، فصل مدرسه و فصل تورهای زمستانه یا تابستانه در قیمت اتاق تأثیر دارد.
از مزایای مالکیت زمانی این است که خریدار می‌تواند خودش یا دیگری مثلاً دوستان، آشنایان و بستگانش از اتاق هتل یا سوئیت و آپارتمان در هتل‌ـ ‌آپارتمان‌ها در آن زمانِ مشخص از تمامی امکانات و خدمات مرکز اقامتی استفاده کند. ارزش افزوده متعلق به خریدار است. هزینه اضافی برای نگهداری و تعمیرات ندارد. و حتی در صورت عدم امکان بهره‌برداری از زمان‌های مالکیت، مالک زمانی می‌تواند به هتلدار اجازه دهد تا در قبال مال‌الاجاره به دیگر مسافران هتل اجاره دهد یا حتی شهر یا کشور محل اقامت را تغییر داده و یا کلاً به خریدار دیگری واگذار کند و مایملک خود را بفروشد. اینکه دو نوع کلی مالکیت زمانی مطرح است، مقرراتی بر آن مترتب است، مباحث حقوقی قابل توجهی در خصوص موضوع مطمح نظر است و بسیاری از نکات مهم حقوقی و غیر آن موضوعاتی است که در این شماره ویژه «مالکیت زمانی» به نحو مقتضی به آن اشاره خواهد شد.
5 ـ هرچند که مالکیت زمانی وسیله سرمایه‌گذاری صرف نیست و با هدف کسب درآمد وارد بازار اقتصادی نشده است اما به هر حال، یک دارایی بادوام است، یک تعهد مالی و هزینه تعطیلات است که بسیاری از مردم دنیا برای رسیدن به لذت و آرامش روحی در زمان‌های استراحت سالانه خود، اختصاص بخشی از درآمد و منابع مالی خویش را به این موضوع، عاقلانه می‌دانند.
6 ـ اما نکته این است که اگر ما به فکر بهره‌وری و افزایش آن، سرمایه‌های اجتماعی، فرهنگ و آثار فرهنگی و تمدن دیرین ایران‌زمین هستیم و به ایران 1404 می‌اندیشیم که طبق برنامه؛ رشد اقتصادی 6/8 پیش‌بینی شده (4/6 ارزش افزوده و 2/2 بهره‌وری) باید توجه کنیم به؛ اجرای اصل 44 قانون اساسی و امر مهم خصوصی‌سازی؛ کاهش تصدی‌گری دولت در عرصه اقتصادی، تعهد دولت مبنی بر تغییر نگاه به نفت و گاز و درآمدهای حاصل از فروش آن به سرمایه‌های زاینده اقتصادی؛ گسترش بخش تعاونی برای رسیدن به سهم 25 درصدی؛ ایجاد فرصت‌های برابر؛ توزیع مناسب درآمد؛ بهره‌مندی از محیط زیست مطلوب؛ متکی بر سهم برتر منابع انسانی و سرمایه اجتماعی در تولید ملی؛ ارتقای نسبی سطح درآمد سرانه؛ رسیدن به اشتغال کامل؛ توسعه کارآمد؛ افزایش نرخ سرمایه‌گذاری؛ رسیدن به 7 درصد نرخ بیکاری؛ حمایت و پشتیبانی از بنگاه‌های تولیدی کوچک و متوسط؛ کاهش فاصله درآمد میان دهک‌های بالا و پایین، ترویج فرهنگ رهن و اجاره مسکن به جای خرید (که خود کاهش نرخ تورم را به دنبال دارد)؛ رشد فرهنگ و آموزش و پژوهش؛ تحول مثبت اقتصادی و شکوفایی ایران در ایران 1404 و مفتخر به ایرانی بودن.
7 ـ مالکیت زمانی راهی برای توسعه گردشگری و افزایش سفرهای تفریحی ـ سیاحتی است که مسیر سرمایه‌گذاری را هموار می‌کند. مشارکت عموم مردم در طرح‌های مالکیت زمانی در مراکز اقامتی و هتل‌های ایران منجر به رونق گردشگری داخلی و بین‌المللی و بهبود فضای کسب و کار کشور می‌شود. ارتقای سهم بهره‌وری در رشد اقتصادی را در پی دارد. افزایش روحیه تعاون و سازگاری اجتماعی افراد، سرمایه‌های اندک و نقدیندگی‌های کم و غیرمولد را به سمت تولید مولد، درآمدزا و ساختمان‌سازی اعم از هتل، مهمانسرا، مراکز اقامتی ـ تفریحی و گردشگری سوق می‌دهد؛ چه در مناطق آزاد تجاری و چه در بنادر و سواحل آبی شمال و جنوب و چه در مناطق گردشگری.
و بالاخره در این مجال، پیشنهاد می‌شود برای رسیدن به این مطلوب و خواسته مهم در جهت گسترش فرهنگ قانون‌گرایی، معاونت گردشگری سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی دست در دست دیگر یاران همچون بانک‌ها، وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری‌ها و نیز البته به منظور تثبیت حقوق مالکانه و قانونی افراد ـ خریداران و فروشندگان و استفاده‌کنندگان از مالکیت زمانی ـ دفاتر اسناد رسمی به رشد و توسعه این تازه وارد، مالکیت زمانی، در صنعت گردشگری همت گمارد که البته راه برون رفت و خروج از بحران مسکن هم، همانا رونق مالکیت زمانی است. از همین رو، به سازمان نوسازی شهر تهران که با اجرای طرح مسکن نوسازان، امکان سرمایه‌گذاری مطمئن در امر مسکن با حداقل سرمایه را فراهم ساخته، یادآور می‌شود که در جهت تکمیل طرح مذکور گام بردارد و در نحوه فروش مسکن، طرح واگذاری متری ـ زمانی را، در قالب اجاره به شرط تملیک و همچنین تملیک به شرط اجاره با رعایت نکات حقوقی و مسائل مورد اشاره در همین رابطه و مبتنی بر قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی، پس از کارشناسی و انجام بررسی‌های علمی و ضروری اجرا کند و در گوش‌ها نجوا کند که؛ هیچ احتیاجی به اجاره نیست، آپارتمان خریداری کنید، این خیلی ارزان‌تر است. *
و صد البته «مالکیت زمانی» مطابق با اصول اقتصادی قانون اساسی است و از محدوده قوانین اسلام خارج نیست و موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور می‌شود، مایه زیان جامعه نیست و حرکت در مسیر داشتن مسکن برای هر فرد و خانواده ایرانی است که قطعاً مورد حمایت قانون جمهوری اسلامی است.
 
رضا تاجگر
عضو هیئت تحریریه
 
 


*. «هیچ احتیاجی به اجاره اتاق نیست، هتل را خریداری کنید، این خیلی ارزان‌تر خواهد بود» شعار پل دومیه (Paul Doumier) نماینده انجمن شغلی مارسی فرانسه بود که توانست اولین واحد آپارتمانی تفریحگاه زمستانی مختص اسکی بازی (Super Devoluy) را به روش مالکیت زمانی بفروشد. (نقل از مقاله «نگاهی مختصر به مالکیت زمانی» نوشته آقای دکتر سلیمان فدوی)