کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 31 فروردين 1397

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در اينستاگرام
notary.ir

صفحه ما در سايت آپارات

نقدی کوتاه بر مقاله «شرحی بر قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و آیین‌نامة اجرایی آن»

نقدی کوتاه بر مقاله «شرحی بر قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و آیین‌نامه اجرایی آن» 1
محمد عظیمیان2
 
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 مجلس شورای اسلامی به عنوان ضرورتی اجتناب‌ناپذیر حاصل تلاقی تفکر جامعه حقوقی ایران به ویژه سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران و سایر کسانی است که با هدف تحقق برنامه‌های پنج ساله و چشم‌انداز 20 ساله، اعتلای جامعه ایرانی را در پالایش قوانین و حذف قیود اضافی و تکالیف مالایطاق در بخش تنظیم اسناد رسمی یافته و در این رهگذر با توجیه ضرورت تصویب قانون جامع و عام‌الشمول3، با پاسخ منطقی و مثبت مرجع قانونگذاری مواجه و نهایتاً ثمره این اقدام شایسته، تجویز تنظیم اسناد مربوط به نقل و انتقال عین اراضی و املاک، صرفاً با ارائه یک فقره پاسخ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می‌باشد.
گام دیگر در تحقق اهداف مذکور، اجرای صحیح و دقیق قانون است که این مهم جز با آگاهی کامل از موازین قانونی و تشریح مواد قانون توسط اهل فن میسر نمی‌گردد. مقاله دوست ارجمند و همکار گرامی جناب آقای عباسی داکانی مندرج در شماره 91 ماهنامه «کانون»، بدون تردید راهگشای دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و ثبت اسناد می‌باشد اما در دو مورد «تنظیم اسناد راجع به نقل و انتقال عین اراضی و املاک بدون دریافت پاسخ استعلام ثبت» و «مرجع صالح جهت اظهارنظر در خصوص املاک واقع در حریم شهر» قابل انتقاد است که به اختصار اشاره می‌شود؛
 
1 ـ خروج ادارات ثبت اسناد و املاک از شمول ادارات و سازمان‌های موضوع بندهای ماده 1 ق.ت.ت.ا. و ماده 7 آیین‌نامه آن.
قانونگذار در ماده 1 ق.ت.ت.ا.، تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک را منوط به شرایط چهارگانه‌ای نموده که شرط اول (پاسخ استعلام از اداره ثبت محل) به صورت مستقل و مطلق و سایر شروط (1 ـ گواهی پایان کار یا عدم خلاف 2 ـ اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی 3 ـ مفاصاحساب مالیاتی 4ـ بدهی موضوع ماده 37 قانون تأمین اجتماعی) با درج در بندهای «الف» و «ب» و «ج» ذیل همان ماده قانونی آورده شده است. ضمن اینکه تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک، مقید به «رعایت بندهای مذکور» و «حسب مورد» گردیده است. برخلاف قید ناظر به پاسخ استعلام ثبت (پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل) که نشانگر تأکید قانونگذار بر ضرورت دریافت پاسخ مربوطه قبل از تنظیم سند می‌باشد، تفکیک مرجع ثبتی از سایر مراجع موضوع بندهای سه‌گانه ماده 1 قانون، بدون دلیل منطقی و قانونی از قانونگذار پذیرفته نیست و بنابراین تفاوت احکام در خصوص هر یک از گواهی‌های صادره از دو مرجع می‌تواند دلیل تفکیک آن باشد.
 
استدلال مخالف این استنباط از اطلاق عبارت موضوع تبصره4 ماده 1 ق.ت.ت.ا ناشی شده است در حالی که اولاً: تبصره ناظر به ماده قانونی و تفسیر آن نیز در حدود متن ماده صحیح می‌باشد و به لحاظ تأکید قانونگذار دایر بر اخذ پاسخ استعلام ثبت قبل از تنظیم سند، عدم وصول پاسخ ظرف مدت مقرر (20 روز) نمی‌تواند مجوز تنظیم سند باشد.
 
ثانیاً: با عنایت به ذکر بندهای سه‌گانه «الف» و «ب» و «ج» ذیل ماده یک قانون و عدم اختصاص یک بند ویژه به پاسخ استعلام ثبتی، قید «موارد مذکور» ناظر به مراجع مذکور در بندهای سه‌گانه بوده و بنابراین اختیار دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد انتقال عین اراضی و املاک پس از انقضای مدت بیست روز از تاریخ وصول تقاضا، ارتباطی به استعلامات ثبتی ندارد.
 
ثالثاً: آثار مترتب بر دریافت یا عدم دریافت پاسخ استعلام ثبتی از سایر استعلامات کاملاً متفاوت می‌باشد؛ عدم وصول پاسخ مراجع موضوع بندهای «الف» و «ج» ماده یک قانون، نهایتاً بدهکار بودن متقاضی ثبت سند را متبادر به ذهن خواهد نمود. استعلام موضوع بند «ب» نیز در صورت اجرای تکالیف مراجع قانونی و ذی‌صلاح (سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری) با وصول پاسخ ادارات ثبت اسناد و املاک محل موضوعاً منتفی خواهد بود. ولی اخذ پاسخ استعلام ثبتی مهر تأییدی بر مالکیت متقاضی ثبت و طریق اطمینان بخشی برای جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص ثالث است. ضمن اینکه احراز چگونگی بازداشت بودن احتمالی، متعلَّق حق اشخاص ثالث قرار گرفتن و باطل بودن سند مالکیت نیز با وصول پاسخ استعلام ثبتی مشخص خواهد گردید.
 
رابعاً: ماده 7 آیین‌نامه ق.ت.ت.ا. مقرر داشته است: « ادارات و سازمان‌های مذکور در بندهای ذیل ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تقاضای ذی‌نفع و یا ارائه استعلام دفتر اسناد رسمی، گواهی وصول تقاضا یا استعلام، حاوی پلاک ثبتی ملک مورد استعلام را به مراجعه‌کننده تسلیم و یا برای دفتر اسناد رسمی ذی‌ربط ارسال و حداکثر ظرف 20 روز از تاریخ صدور گواهی وصول تقاضا و یا استعلام، پاسخ آن را اعلام نمایند. نظر مخالف مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی و اعلام نظر موافق نیز باید صریح و بدون قید و شرط باشد. در غیر این صورت یا در صورت عدم ارائه پاسخ در مهلت مقرر، ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود».
 
مطابق مفاد این ماده آیین‌نامه که در تشریح و تبیین تبصره ماده 1 همین قانون وضع گردیده است صرفاً ادارات و سازمان‌های مذکور در بندهای ذیل ماده 1 مکلف به اعلام پاسخ ذی‌نفع یا دفاتر اسناد رسمی ظرف مدت 20 روز از تاریخ وصول تقاضا گردیده‌اند، و نتیجه اینکه دفاتر اسناد رسمی نیز فقط در صورت عدم وصول پاسخ مراجع مذکور (شهرداری، جهادکشاورزی، دارایی، تأمین اجتماعی) ظرف مهلت مقرر، با تصریح موضوع در سند تنظیمی مجاز به تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک می‌باشند لیکن تا وصول پاسخ مقتضی از اداره ثبت اسناد و املاک محل، تنظیم سند مذکور مجاز نخواهد بود. هرچند مقید نشدن ادارات ثبت به ارائه پاسخ استعلام ظرف مهلت مقرر قابل انتقاد است ولی تا اصلاح قانون، چنین تکلیفی برای ادارات ثبت و اختیاری برای دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد بدون دریافت پاسخ استعلام ثبت قابل تصور نمی‌باشد.
 
2 ـ صلاحیت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان‌های زیرمجموعه آن، ناظر به املاک واقع در خارج از محدوده و حریم شهر می‌باشد.
مطابق بند «ب» ماده 1 ق.ت.ت.ا.، صلاحیت اعلام نظر در خصوص املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها (بدون قید حریم شهر) به وزارت جهاد کشاورزی محول گردیده است.5
از طرف دیگر وفق بند «الف» ماده 1 قانون مذکور، شهرداری مرجع قانونی اظهارنظر در خصوص املاک مشمول قانون شهرداری و به عبارت دیگر املاک واقع در محدوده و حریم شهر می‌باشد.6 در بند «ب» ماده 1 قانون مورد بحث، وزارت جهاد کشاورزی مسؤولیت اظهارنظر در مورد املاک خارج از محدوده شهرها و تبعاً املاک واقع در حریم شهرها را عهده‌دار گردیده و در بند «الف» وظیفه اظهارنظر در خصوص املاک واقع در حریم شهر، به شهرداری محول گردیده است. بدون تردید، تصمیم قانونگذار در تعیین مرجع ذی‌صلاح جهت اظهارنظر در مورد املاک واقع در حریم شهر دچار تناقض شده و جمع بین بندهای «الف» و «ب» ماده 1 قانون مزبور در همین خصوص غیرممکن می‌نماید.
و اما قبل از بیان کیفیتِ رفع تعارض از بندهای مذکور و نتیجه‌گیری، آشنایی با اصطلاحات «محدوده» و «حریم» اعم از قانونی، خدماتی، استحفاظی، نفوذی و... برای درک صحیح مفاهیم قانونی ضروری است.
مطابق تقسیم‌بندی مهندسی شهری و شهرسازی، شهرها بر دو گونه‌اند؛ 1 ـ شهرهایی که دارای طرح جامع یا هادی7 می‌باشند. 2 ـ شهرهایی که فاقد طرح جامع یا هادی‌اند.
طبق ماده یک آیین‌نامه مربوط به استفاده اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 در شهرهای گروه نخست محدوده قانونی شهر شامل محدوده خدماتی به اضافه توسعه آینده شهر که در طرح جامع یا هادی منظور گردیده است خواهد بود مگر اینکه حدود حوزه شهرداری تعیین شده طبق ماده 2 قانون شهرداری وسیع‌تر از آن باشد» که در این صورت محدوده اخیرالذکر محدوده قانونی شناخته می‌شود.
در شهرهای گروه دوم (شهرهای فاقد طرح جامع یا هادی) محدوده قانونی همان حوزه شهرداری است که طبق ماده 2 قانون شهرداری تعیین می‌شود.
همچنین در شهرهایی که طرح جامع یا هادی برای آنها تهیه شده و به تصویب مراجع ذی‌ربط رسیده و در طرح‌های مذکور محدوده استحفاظی یا نفوذی مشخص گردیده است، حریم شهر همان محدوده استحفاظی یا نفوذی است و در مورد شهرهایی که فاقد طرح جامع یا هادی بوده و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرح‌های مذکور تعیین نشده باشد، حریم شهر براساس ماده 99 الحاقی به قانون شهرداری تعیین می‌گردد.8
به کارگیری عناوین نامأنوس در تقسیمات محدوده و حریم شهر بدون ارائه تعریف دقیق و روشن از آن به نحوی که برای مجریان به سهولت قابل انطباق با موازین قانونی باشد، قانونگذار را بر آن داشت تا با وضع قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 14/10/1384 مهر بطلانی بر تعاریف مذکور و اصطلاحات نامعین مربوطه بزند.9
1 ـ اداره حقوقی قوه‌قضائیه در پاسخ به سؤالی بدین مضمون «آیا محدوده استحفاظی شهرداری مشمول ماده صد قانون شهرداری می‌باشد یا خیر؟ چنین بیان داشته است: با توجه به ماده 100 قانون شهرداری اگر منظور از محدوده استحفاظی و نفوذی شهرداری مذکور در استعلام همان‌طور که ماده یک آیین‌نامه مربوط به استفاده اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب اردیبهشت 1355 ذکر شده، همان حریم شهر باشد که قانوناً برای محدوده قانونی شهرها معین شده است. در این صورت، چون کنترل ساخت و ساز در نقاط مسکونی و محلات داخل در حریم شهر به عهده شهرداری است، نسبت به ساختمان‌های بدون پروانه نیز ماده 100 و تبصره‌های آن قابل اعمال است و اگر محدوده استحفاظی عنوانی باشد که شهرداری به مناطق پیوسته به شهر ولی خارج از حریم بدهد ماده 100 و تبصره‌‌های آن در این مورد قابل اعمال نخواهد بود و نسبت به مورد مذکور آیین‌نامه یاد شده لازم‌الاجرا است. بدین ترتیب با وضع این قانون، تقسیمات مربوطه به دو عنوان «محدوده شهر»10 و «حریم شهر»11 خلاصه و طبق ماده 100 قانون شهرداری، عناوین یاد شده جایگزین عناوین «محدوده قانونی» «حریم قانونی» «حوزه شهرداری» «حدود مصوب شهر» و نظایر آنها در مورد محدوده شهر و «محدوده استحفاظی» «حوزه استحفاظی» «حریم استحفاظی» «محدوده نهایی» «محدوده نفوذی» و نظایر آنها در مورد حریم شهر شده و عناوین اخیرالذکر و یا هر عنوان دیگری که در قوانین و مقررات قبلی مقرر شده باشد، ملغی گردید.
قسمت اخیر ماده 2 قانون « تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم (به استثنای شهرک‌های صنعتی) به عهده شهرداری محول گردیده است، که خود تأییدی بر رعایت مقررات و ضوابط ماده 100 قانون شهرداری در مورد اراضی و املاک داخل حریم شهر است.12
با این توصیف و بر فرض عمدی بودن عدم ذکر «حریم» در پایان بند «ب» ماده 1 ق.ت.ت.ا.، اجرای مقررات بندهای «الف» و «ب» در خصوص املاک داخل در حریم شهرها، غیرممکن می‌نمود و ضرورت حفظ یکپارچگی قانون و جلوگیری از اعمال سلایق متعدد مجریان، قانونگذار را بر آن داشت تا در ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور، با محدود کردن صلاحیت وزارت جهاد کشاورزی (ادارات جهاد کشاورزی شهرستان) به اظهارنظر در خصوص اراضی و املاک خارج از محدوده شهر و خارج از حریم شهر، نسبت به رفع تعارض از مواد قانونی مبادرت نماید.
بدین‌ترتیب در حال حاضر مسؤولیت نظارت بر املاک واقع در حریم شهرها به عهده شهرداری است و دفاتر اسناد رسمی نیز در نقل و انتقال عین اراضی و املاک واقع در حریم شهرها می‌باید ضوابط تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری را رعایت نمایند.
 
نتیجه :
1 ـ ادارات ثبت اسناد و املاک از شمول ادارات و سازمان‌های موضوع ماده 7 آیین‌نامه ق.ت.ت.ا. خارج و تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک بدون دریافت پاسخ استعلام ثبت (چه بر مبنای تعهد ابتدایی طرفین و چه با انقضای مدت 20 روز از تاریخ استعلام) فاقد وجاهت قانونی است.
2 ـ مرجع صالح جهت اظهارنظر در خصوص اراضی و املاک خارج از محدوده شهر و خارج از حریم شهر، وزارت جهاد کشاورزی یا ادارات جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک می‌باشد.
3 ـ گواهی پایان کار اختصاص به املاک داخل محدوده و حریم شهر نداشته و نسبت به مستحدثات واقع در خارج از حریم شهر نیز صدور پایان کار قابل تصور است.
4 ـ با توجه به لغو کلیه عناوین مربوط به تقسیمات محدوده و حریم و جایگزینی عناوین «محدوده شهر» و «حریم شهر» آشنایی با تعاریف این دو عنوان، سهمی بسزا در تعیین قواعد حاکم و نهایتاً اجرای صحیح قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی خواهد داشت.


1 . به قلم آقای خسرو عباسی داکانی (ماهنامه شماره 91 کانون)
2 . سردفتر اسناد رسمی 648 تهران و عضو هیئت تحریریه ماهنامه «کانون».
3 . صرفنظر از اطلاق عنوان قانون، لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر در ماده 8 و... تصریح به کیفیت نقل و انتقال تلفن‌های ثابت و سیار و همچنین ماشین‌های چاپ، لیتوگرافی و صحافی در مواد 4 و 5 قانون را می‌توان از دلایل شمول آن به تمامی معاملات (اعم از عین و منفعت و حق) دانست.
4 . «در موارد مذکور در ماده فوق مراجع ذی‌ربط مکلفند در تاریخ مراجعه، به مراجعه‌کنندگان گواهی وصول تقاضا، تسلیم و ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی یاد شده پاسخ آن را صادر نمایند. اعلام نظر مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی باشد در غیر این صورت ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود».
5 . اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال آن و ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد «املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها»
6 . ماده 100 قانون شهرداری: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
7 . برای دیدن تعاریف طرح جامع و تفصیلی و هادی مراجعه کنید به قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب 16/4/1351.
8 . طبق تبصره 2 بند 3 الحاقی به ماده 99 قانون شهرداری مصوب 21/12/1372 کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت کشور، قوه‌قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی به ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها رسیدگی و با دریافت جریمه برای متقاضی گواهی پایان کار صادر می‌نماید.
9 . قربانی، فرج‌اله، مجموعه کامل قوانین و مقررات شهرداری، انتشارات فردوسی، 1369، ص 160.
10 . محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجرا می‌باشد.
11 . حریم شهر: عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاوز ننماید.
12 . تبصره 5 ماده 3 قانون شهرداری: در هر محدده و یا حریمی که شهرداری عوارض ساختمانی و غیره را دریافت می‌نماید موظف به ارائه کلیه خدمات شهری می‌باشد.